作家
 
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| 2009/04/06 17:23:11瀏覽378｜回應0｜推薦0 | |
| 本來不想以點代面，但眾所周知，任何一項房地產項目開發建設，全過程所要歷經有關政府職能部門及事業單位的審批、簽字、蓋章、發文是最多的，這一點上，任何其它行業都無法與之相比。有人說，一個項目從頭到尾，總共要蓋完兩千多個章，這絕不是什麼誇張，也不是什麼危言聳聽，你不是幹這一行的，也許可以不知道，本人涉足房地產行業十幾年，所歷的大小項目怎麼也不下二、三十個，而且曾在深圳、上海、北京、溫州等不同城市從事過這一行業，期間雖主要負責技術管理工作，但很多程序還是要求本人親自辦理或隨同公司領導一起辦理，故對這一條「巨龍」般的辦事程序深有感觸和體會的，上到主管副市長(有時還要到市長、書記)，下到各局、科、所、站、點的每一位管事人，你都得和他打交道，去窗口或辦公室公開辦事那已是最後一步的事了，之前大量的背後私下勾通和「君子協議」才是最熬人的，這緣於政策的可縮性大和各種標準、規定存在的鬆緊度，也叫「既有硬件，又有軟件」。所以，哪一個環節都可以給你設阻，也可以放你一馬，前提是大家雙贏。每一道障礙(指各部門或具體負責人給你設的)你都得排除，否則就被卡在那兒，無法進入下一道程序。 具體要歷經的部門大約有：主管副市長、計劃委(現叫『發改委』)、國土局及其各科室、規劃局及各科室、房管局、城建局、環保局及排污辦、氣象局防雷辦、建設局及各科室(含質監站、安監站、節能辦、牆改辦、重點辦、審圖辦、專家庫)、公安局當地派出所及交警隊、計生委及當地居委會計生辦、稅務局、工商局、銀行、供電局、自來水公司、技術監督局、勞動局、城管辦、路政公司、衛生局、保險公司、招投標辦、消防中隊、煤氣公司等，還剩下幾個局或部門不在其中?你自己去數一數，難免還有遺漏部門，在此表示歉意! 也許有人要問，這麼多部門把關，說明政府把關嚴嘛，這是好事呀，你按規定辦理就完了麼，為何不走正道，要自討苦吃呢?對此，只好這樣來回答你：你想按正規程序辦理，那他們就只能光拿那份工資，換到你，你願意嗎?現在是什麼時代?是經濟」飛速發展「的改革開放年代啊!你不想做「先富者」嗎?你就不怕自己落後?沒聽說「有權不用，過期作廢嗎」?因此「貓論」成了他們一切工作的指導方針，看看他們是如何把手中權力玩得如此嫻熟、各顯神通的吧。當然不做一一說明，以下略舉幾個主要部門： · 任何項目的第一步必須是符合發改委之「城市發展宏觀規劃」要求的，至於具體有些什麼宏觀計劃或規劃，天才知道。這一程序我沒參與辦理過，不過聽說這道關還比較容易過，一般項目都能得到批准，但也得上辦主管市長。對重點項目，那程序得顛倒過來，先徵得市長同意，再納入發改計劃，這裡頭有什麼文章，我不敢妄言，自己去猜想吧。 · 征地：最大的貓膩還在這裡，這裡國土局長說了算，雖然形式上的價格掛牌或拍賣，其實都可暗箱操作，主要是土地價格的評估、信息發佈時間和透明度、競拍資格的審查和競拍單位的定錘上，背後都有文章可做，開發商最重視也最不惜重金疏通的重要一環，因為它決定著開發土地的成本，所以在這一方面，土地局長出問題的人多，不是受賄就是分紅，數額普遍較大。但雖有風險，也不能阻止局長為巨額鋌而走險，當然其各科室成員也得打發好點，最好大家有份，否則容易出亂子。 · 規劃局：牽繫到項目規劃的大小規模問題，建築總面積、容積率、層數、層高、綠化率、建築密度、退紅線、大門開啟、出入口等經濟技術指標，規劃監察驗收、這裡很難有絕對標準，都是區間或範圍性的，當然也有上下限，靈活性就在這裡，開發商力爭上限，但你不背後把交易搞清楚，給你一個下限你不要有脾氣。 · 房管局：項目的竣工面積與設計面積的核定與測繪、產權登記與權證發放、產權過戶與轉讓、這裡除了公開性收費外，還可以偏向和配合開發商做一些損害業主利益的工作，但你必須有所表示，不要因小失大。 · 城建局：你在農村搞建設不關它的事，在城市搞就得管你，管到何程度還要看你做到什麼程度，表示到什麼程度，你要佔點便道可以，但得交費，要不要公開****，由你自己選擇! · 建設局：項目建設過程中的直接上級主管部門，報建、審圖、頒佈施工許可證、施工安全及質量監督、新型牆體材料使用監管、材料試驗檢測、定期的「巡查制」、行政『處罰』、節能監管等，連材料試驗都可以把合格說成不合格，安全質量檢查每月一次，但從來不看實物，大批人員只是先現場辦公室坐著翻翻資料，然後晚飯時間在酒店飯桌上宣佈檢查結果，你看著辦吧。其中任何一項職能都可以有人情，可大可小，就看你怎麼做。 · 環保局：只管收錢，不管環保，周邊百姓告你一次「噪音、有毒氣體污染」，你就交局裡或負責人一次錢，保管沒事，可繼續施工，老百姓來現場干預時再說。 · 供電、自來水、煤氣、牆體材料等行業壟斷部門，你就把相應的工程分項包給他們承包，價格是他們單方定的，你得接受，否則保管你沒水、沒電、沒煤氣，你的房子成了一個白蘿蔔，只剩下軀體了。當然都是相關部門一把手的親戚來找你承包，其本人不便露面。 · 消防隊：部隊編制，說你合格就合格，標準在他們手上，說你不行，你的房子沒法驗收，更沒法投入使用，所以誰都怕的一個老虎部門，你的消防工程任何人來做都不好使，包你通不過，市長都不好使。只有他們的人或親戚做，設備材料也是指定買他的，價格高一點，但保你驗收通過。 · 不必一一說明了，推而知之。 總之，各部門、各單位、各管事者都見者有份，只是灰色收入的多少不同而已，一般遵循「職務由高到低、收入由多到少」的原則。面對這麼長一條龍的開發建設程序，房地產商應該說苦中有樂，要不是為了雙贏，誰願意去再搞房地產開發，誰又敢去搞房地產開發?通過房地產這一個點談點個人對中國社會這個面的體會，我想，大家還應該相信「我們的黨員幹部大部分還是好的、是為人民服務」的這句醉人的酒話,也借此讓大伙懂得如何做一個「先富起來的人」這一道理,怎管資改派們不承認這一點，但他們卻從來不敢正視或正面爭辯這一切，通常以「冷處理」或轉移話題方式，『環顧左右而言他』，這就是他們本來的醜貌。 |
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