2009-3-20

儘管委託中介在網上掛出了近4個月的招租廣告，月租金也由過去的12元/平方米忍痛降到8元/平方米，但王善富手裡共四層高的廠房，至今仍沒有找到新租戶。

　　王善富是深圳市龍崗區布吉街道的一名普通村民。2008年底，承租他這棟廠房的一家電子廠突然倒閉，還拖欠了2個月的房租和水電費，此後廠房一直空置。

　　王的遭遇遠非個案。在剛剛結束的全國兩會上，全國政協委員、深圳市政協副主席鍾曉渝透露，受經濟不景氣影響，深圳至少有2500萬平方米廠房空置，實際租金下跌約五成。

      「估計今年拿不到分紅了」

　　唯一令王善富稍感欣慰的是，那家電子廠的老闆還算「仁義」，關門大吉前把工人都遣散了，他不用像有些房東一樣，天天面對群情洶湧圍堵廠房大門的討薪者。

　　在深圳特區關外的龍崗、寶安等轄區內，各個村集體大都成立了社區股份合作公司，依靠出租廠房、商舖和土地獲利，承租者多為勞動密集型的中小出口加工企業。像王善富這樣的村民，都是股份合作公司的小股東。

　　深圳寶安區一位街道辦事人員告訴記者，物業出租及相關管理費收入，一般占社區股份合作公司總收入的八成左右。去年下半年起，隨著企業租戶大量停產、搬遷甚至倒閉，廠房空置，租金「斷流」，社區股份合作公司的日子一天比一天難過。

　　這位辦事人員透露，他所在街道有一個居民小組，2007年總收入3600萬元，主要為廠房、商舖租金收益，而2008年光這部分租金收入就減少了600萬元。

　　據深圳官方公佈的2009年一季度抽樣調查數據，全市廠房空置率達20%左右，但有中介公司人士稱，由於不少廠房為半空置狀態，不在政府統計口徑之內，實際空置率應該更高。

　　那些尚未搬走的企業，也紛紛以金融危機為由，要求減租或乾脆拖欠租金，因為他們很清楚，房東現在最怕聽到的消息就是企業要「撤了」。

　　龍崗區橫崗街道黨工委的沈雲剛說，企業拖欠房租的現象較普遍，有的已拖欠數年，總額上百萬元，面對現在的不利形勢，社區股份合作公司只能軟硬兼施，租金適當優惠或延長交租期限，只對確實是惡意欠租的企業採取斷水斷電等非常措施。

　　還有一個比較棘手的問題是，在龍崗、寶安兩區迅速城市化後，許多本來應由政府負擔的社會公共服務項目，如治安、計生、環衛、公共設施維護、社區工作站辦公經費等等，實際上仍由村集體轉變而來的社區股份合作公司負擔。他們的服務對像不僅是戶籍人口，還包括數以百萬計的外來打工者。

　　據瞭解，2008年龍崗區社區股份合作公司經營總收入為37億元，其中社區公共支出總額就達8億元之多。此外，為維護社區和諧穩定，社區股份合作公司還墊付了區內部分企業的欠薪1010萬元。

　　「我估計今年我們都拿不到公司的分紅了。」王善富說。以往經濟形勢好的時候，像他這樣的村民小股東，每年都能從社區股份合作公司拿到上萬元的分紅。

        房產證缺失成招租軟肋

　　王善富遲遲找不到「下家」，還有一個致命的原因，就是他那棟廠房一直未辦理房產證。
　　「本來找廠房的企業就少，人家一聽說沒有房產證，更沒戲了。」王善富說。

　　在深圳關外的龍崗、寶安兩區，廠房沒有房產證是一個普遍現象。據深圳世華房地產投資顧問有限公司一位廠房經紀透露，這些廠房大多是由村集體或個人在未獲得政府批准的情況下私自加蓋的，沒有房產證的比例可能高達80%。

　　早些年租用廠房的，通常是對租金成本相當敏感的「三來一補」加工企業，由於社區股份合作公司拍胸脯保證，能幫忙辦妥消防合格證、租賃合同等一系列手續，承租企業並不太關心廠房究竟是不是「合法的」。

　　但近年來土地和人力成本不斷上升，加上本輪經濟危機突然來襲，原有層次較低的中小製造業廠商被「逼遷」，新一輪的招租終於讓房產證缺失的難題浮出水面。

　　布吉街道南嶺村社區黨總支書記、南嶺股份合作公司董事長張育彪說，按照現行政策規定，轉型升級的三資企業如果能提供所租賃廠房和土地的房地產證，可以辦理五年有效期的營業執照，不能提供相關房地產證的，只能辦理一年有效期的營業執照。

　　「對大多數新進入的企業來說，僅僅是一年的營業執照，根本沒法滿足他們的實際生產經營需要。」 張育彪說。

　　此外，目前深圳出台一系列政策幫扶企業轉型升級，如提供貸款融資等，但所有這一切都以企業能提供合法的房產權屬或租賃合同為前提。

       「租賃經濟」泡沫破裂？

　　今年深圳地方兩會期間，身為人大代表的張育彪曾向深圳市委書記劉玉浦提出，鑒於目前特區關外社區普遍存在房屋產權不清的問題，對社區股份合作公司「租賃經濟」的運行，以及產業升級轉型都造成障礙，政府應該出台政策，理清產權手續，解決歷史遺留問題。

　　而村民王善富沒有想得這麼遠。幾個月來，他常常在自己的小本子上算賬：他2006年蓋的這棟四層廠房，建築面積約3000平方米，每平方米建築成本480元，當初曾向銀行貸款70餘萬元，現在每月都要還貸數千元，廠房每空置一個月，直接租金損失2萬多元。

　　而據前述寶安區街道辦事人員透露，這些年來，村民們一直在搶建房子，有些樓甚至高達9層，多一層空間，就多一份收入，一些村幹部家裡建了四五棟樓，一個月僅租金收入就達6萬元之多。這些偷建、搶建的廠房，都是無法辦理房屋產權證的。

　　更嚴重的問題是，無論是村民自建樓房，或是社區股份合作公司投資興建的廠房，普遍都要從銀行貸款，每年租金收入一大部分要還本金和利息，真正用於滾動發展的反而不多。據說，有的社區除借銀行的錢外，還欠下上千萬元的工程款。

　　長期在基層工作的沈雲剛認為，儘管大多數社區股份合作公司還沒有到資不抵債的高危地步，但應該及早尋求新的融資渠道，如通過債轉股、出售部分閒置固定資產，乃至上市融資等方式，減少負債，爭取盡快還清銀行貸款、村民集資款和拖欠工程款。

　　「隨著整個『租賃經濟』的受挫，完全依附其生存的村鎮集體經濟，必然面臨高負債的風險，如果處置不當，可能觸發更嚴重的連鎖反應。」一直關注鄉村基層組織課題的中山大學社會學系副教授張永宏說。
 
       鏈接：「無證廠房」的來龍去脈

　　2003年10月，深圳出台《關於加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見》，把兩區內農村集體土地一次性轉為國有，27萬農村人口全部轉為城市居民，原鎮、村兩級集體經濟組織，改制為社區股份合作公司。在徵收農民已自主開發建設的土地時，深圳市政府採用了折中方案，即政府承認農民對這些土地的使用權，可以繼續享有土地收益，但必須交出農村集體土地所有權。

　　但此後經濟繁榮和企業投資帶來的工業廠房巨大需求，誘使那些法律上已沒有土地所有權的村民和社區股份合作公司，通過銀行借貸等方式投資搶蓋廠房和出租屋。這些各式各樣的「違章建築」，曾給村民帶來可觀的租金回報，也埋下了如今招租遇困的伏筆。