TMOK好來屋‧情報中心 2011-01- 24

首購族，買淹水屋變黃金

新北市房產投資焦點

撰文者：蔣立智

淹水屋，沒人敢買。建商卻在汐止這塊淹水地，大興土木，推出首購族喜愛的二、三房產品，準備攻占汐止這塊淹水地，他們瘋了嗎?其實建商發瘋，有他的道理。

建商認為首購族會進駐汐止的原因有三，一是捷運四年內將延伸到汐止，二是南港內湖的繁榮帶動汐止房地產，三是基隆河整治工程解決汐止淹水問題。根據內政部統計，去年12月土地及建物買賣移轉棟數比11月成長10.37%，新北市三重蘆洲、板橋土城、汐止金山萬里等區分別成長24.89%、13.98%、12.70%。從這些成長數字觀察，房地產投資客，投資的區域開始移向新北市捷運線周邊住宅，比較奇特的地方是汐止，這個有名的淹水地區，建物移轉棟數竟然名列前茅，似乎預告著房價炒風已經移往台北市周邊區域。

台北市、新北市捷運相連 二房、三房買盤進駐

由於新北市升格及捷運三環三線通車利多影響，帶動新北市捷運周邊的住宅需求，買不起台北市的自住客，只能在新北市選房子，以捷運通車上下班，投資客看準了三環三線是未來房產增值的重點，於是開始將大量買盤，移往三環三線的重點區域，沿著未來規劃的三環三線區域陸續推案，大量持有房地產，鎖定首購族，推出三房、二房產品。

汐止民生線新北市補漲焦點

三環三線，簡單來說是串聯台北市、新北市(原台北縣)之間，重要的捷運連接工程，第一環是指環狀線第一階段（預定一○三年完工）加上環狀線南北環（預定一○六年完工）與已通車的木柵線；第二環為萬大樹林線（預定一一○年完工）加上新莊線（預定一○二年完工）；第三環為板南─三鶯線（核定中）加上機場捷運線（預定一○三年完工）；三線中短期可完成的區域，以汐止延伸線最快，在新北市長朱立倫的競選文宣中，比較明確可完成的捷運工程，只有汐止民生線、三鶯線、以及安坑線，這三條線在未來四年完成的可能性很大，未來四年，汐止可能成為大新北市第一波房產補漲的區域。

套房交易熱絡 每坪直逼30萬關卡

從內政部的數據證明，汐止延伸線，已經讓汐止房市，悄悄產生補漲行情，汐止區受惠於鄰近北市南港經貿園區與交通建設的便利影響，成為新北市房市潛力的明星區域。根據房仲業者統計，2010年新北市套房投資客，前三名理想地點，以新店、中和、汐止為主。套房交易熱烈，主因交通利多不 斷，且汐止房價低，又緊鄰南港、內湖就業密集區，吸引不少人購置套房。汐止地區是繼三峽、林口之後，成為下一個投資客鎖定目標，根據【TMOK好來屋‧情報中心】蒐集的最新屋房價顯示，原本房價不高的汐止，套房產品已經開始站穩每坪2字頭行情，許多新建案的預售行情，已直逼每坪30萬元關卡。

基隆河整治後 淹水汐止變黃金投資地

在三環三線的房地產炒作題材之下，三環三線沿線地帶，已經有許多區域漲升一段了，這些漲升區域，大都集中在板橋、新莊、新店、中永和，行情每坪都已超過40萬，但是汐止這個常淹水的地方，房價平均水準，卻在低檔徘迴，是捷運線中最被忽略的一塊。

汐止過去受淹水影響，房價呈現低潮，隨著基隆河整治，員山子分洪道完工後，汐止不再逢水必淹，相對也開始帶動汐止房價逐漸上漲，汐止將成為南港、內湖之外居住地點的新選擇，加上一高、二高、台鐵等公共交通建設通過，近期開始展現一波新的補漲行情，尤其鄰近的南港與內湖，新大樓房價每坪普遍已上看50萬，而汐止每坪不到30萬元的預售屋行情，的確很吸引在台北市上班的通車族。

捷運南港線東延段通車後，讓汐止往台北市東區的通勤更加便利，南港線東延段全線採地下構築，終點站南港展覽館站，南港展覽館站是台北市東邊的交通樞紐，通車後到台北車站，僅需要二十分鐘，縮短港湖區民眾到市中心時間，也能方便新北市汐止區居民轉乘進入台北市，未來三環三線中的汐止民生線通車後，將促使汐止與台北市的交通時間縮短，未來房市發展，將是最快漲升的一塊。

汐止房價 每坪朝50萬邁進

2010年3月，幾家建商準備在台北縣汐止推出每坪單價超過40萬元的個案，這些建商認為「捷運推漲房價」的經驗在汐止地區，會再上演一次。

一旦捷運民生汐止線通車後，這條交通線將是汐止一條重要的交通動線命脈。加上台鐵已經把汐止車站進行了捷運化工程，電聯車在尖峰時段平均每8分鐘就有1班，大幅提升民眾往返南港、汐止間的通勤效率。汐止在鐵路運輸、高鐵運輸、捷運運輸，以及2條高速公路的引道下，未來將使整個區域房市更為活絡。

另外一個建商看好的原因，是汐止旁邊的南港！南港經貿園區與南港軟體園區陸續啟用，大量就業人口湧進，對於住宅需求跟著提高，汐止是很好置產的考量區域，這些就業人口將負擔起支撐起汐止的房價。南港都更案通過，即將有大型購物中心與國際觀光飯店進駐，提昇南港生活品質，當南港未來提升區段價值，鄰近的汐止也會跟著急速發展起來。以現在的房價相對於內湖每坪70~80萬元、南港每坪80~100萬元來說，汐止房價每坪朝50萬的可能性很高。

汐止首購族買屋 善用政府貸款

雖然汐止有多項利多加持，房價相對低檔，對於第一次買房子的民眾，是一塊寶地。但不代表首購族可以毫無預算考量，就冒險投入汐止房市，由於首購族欠缺經驗，依據【TMOK好來屋】蒐集好屋的經驗，建議還是「看緊荷包」要緊，新手買屋，先評估個人還款能力，多方比價，才不會買貴買到氣死。買房子到底預算多少才算合理，根據內政部最新統計，2010年第3季首購自住需求佔54%，較去年上半年增加。在購屋預算部份，欲購置住宅者以300~600萬元為主要期望價格(38%)；其次為600~900萬元(20%)。如果你想在汐止當一個首購族，300~900萬的購屋預算可供參考。

新婚首購族買屋 有兩大毛病要改

許多年輕首購族，第一次買房子，總是挑三揀四找不到完美好宅，TMOK研究員建議首購族，要改點買屋的兩大毛病，才能順利買好屋。首購族第一個毛病是「看爽不看錢」。看到喜歡的房子就爽在心中，荷包沒錢沒關係，先借再說，也不知道以後還不還得起，忽略了自身的還款能力，造成日後生活沉重負擔。還有一種天兵首購族，因為銀行核貸成數不足，資金又臨時調度不過來，購屋定金白白送給人家。

第二個毛病「看爽看過頭」年輕人大多喜歡漂亮的房子，看太爽看過頭，要求越來越多，其實世界上並沒有完美的房子，什麼都要好，什麼房子都買不到，等到房價飄漲，想買的時候，時機都過去了。首購族凡事都想一次買到自己很爽的房子，住他個20年，基本上是與現實不符合，台灣換屋習慣平均為7~15年，別想著20年都不會搬家。建議首次買房不用非買在市中心，可以折衷一下，先買交通方便的地方，往後再換一個更爽的房子。

買房子夠住比夠大好

買房不一定求大，但求夠住就好。如果是新婚首購族，可把低總價的小坪數住宅，當作過度期商品，新婚族多半是2人小家庭，所以對於空間坪數的需求也相對較小，建議選擇格局為2房1廳的房子就夠用了。等待未來家庭成員增加再考慮更換更大坪數的房子。買小房子，地段、生活機能、交通、區域後續發展都是考量的重點，選擇可以保值或有增值可能的房子，說不定能賣掉賺取價差，提早換大屋。

善用政府優惠房貸 每年可省利息

2010年12月，「青年優惠房貸」補貼八大行庫辦理，釋出約2,000億元的房貸機會。該方案的貸款額度最高達500萬元，只要年滿20歲至45歲的無殼蝸牛皆可申請，前2年利率僅1.5%，第3年起改為1.8%，並享有3年的寬限期不只門檻較低、利率也更加優惠。目前，包括元大銀行、上海商銀、星展銀行、台北富邦、國泰人壽…等民營機構也都陸續跟進，申辦條件一併比照老公股行，提供首購族有更多選擇。

資料來源:內政部、財政部、各大銀行

「青年優貸」利率與一般房貸大約相差0.5%左右，若以貸款上限500萬計算，每年約可省下1萬1千多元，貸款20年，總共可省下近22萬元。而銀行主管則指出，要是超貸300萬元(共800萬元)，20年下來，更可省荷包40萬元。 除了青年優惠房貸，內政部大約在每年的3、4月份，也會開辦「青年安心成家方案」，與財政部新推方案比較，內政部的貸款額度僅有200萬元，但頭2年免息，第3年起利率更優惠，不過其受理期間已於去年底結束，首購族若不急著購屋，也可等到春天爭取補助。但「青年首購優惠貸款」與「青年安心成家方案」，兩者不能並用，好康只能選一邊。

公設比高的房子值得買嗎?

首購族如果在汐止買的是大樓住家，大樓買賣坪數有一個公式算法，如果算對，你會買到實際坪數較大的房子，這公式叫「公設比」。假設你想買一棟大樓公寓，同樣40坪的房子，如果你買到公設比30%的房子，公設就佔了12坪，這代表你實際買到的坪數，只有40-12=28坪。如果買到公設比25%的房子，公設就佔了10坪，這代表你實際買到的坪數，只有40-10=30坪。換句話說，同樣40坪的房子，買公設比高的房子，就少了兩坪，這樣值得嗎?見仁見智，看你是幾個人住，多人住公設比小一點，擁有空間大一點，對你比較有利，如果只一個人住，又常常用到公共設施，買公設比大的房子對你會比較有利，全看你對住家環境要求而定。

大樓管理不佳 「公設比」吃掉你的錢

但以房價來看，如果40坪的房子，每坪30萬，同樣1200萬的房子，你可能要多花60萬，買兩坪的公共設施面積。這60萬還要跟人共用游泳池、健身房，甚至SPA、三溫暖、住戶俱樂部等等公共設施。如果你一年用不到一次，你這60萬算是花得很貴。更慘的是，如果大樓管理不佳，公共設施維護不好，設施耗損率高，使用率低，這60萬等於是丟到空氣中，不聲不響的在時間被吃掉。

合理的公設比

如果你問銷售員:「為什麼你們的公設比人家高?」
她如果說:「因為中庭廣場比較大啊!!所以公設比高一點。」
這是已經構成消費欺騙行為，因為中庭廣場不在公共設施範圍內，中庭廣場屬法定空地而非公設，有些建商會誇大公設比，將多出的公設面積在多蓋幾棟來賣，請你想想看，如果社區有200戶，每戶平均20坪，每個多出5%的公設比，每一戶就多一坪公共空間出來，200戶就是200坪，建商最起碼還可以多蓋十棟來賣，如果買的房子一坪是30萬，建商等於是拿你的30萬蓋房子賣給人家，買房子還出錢替別人蓋房子，賺錢跑到建商口袋，你說這樣對嗎?還有，買大樓最好不要被樣品屋騙了，樣品屋看起來，都比實際你買到的房子大很多，等你買完房子才發現公設比過高，想在退屋可就很麻煩了。一般合理的公設比，1-5樓公設比0%--5%，5-7樓5%--12%，8-12 樓12%--20%，12樓以上20%--28%。買房子之前先算好再買，會比較好。

錯誤的公設比計算方式

有些建商會強調低公設比，但不一定低，有些計算方式還錯的離譜，錯誤的點有幾個:

錯誤點一:把中庭廣場當成公共設施。

所謂公共設施，是有蓋頂的建築物內部設施，如是室內圖書館、游泳池，這類空間面積。中庭廣場屬法定空地，不能算在公設比之內。

錯誤點二:樓層公設計算不正確。

公共比計算，是把全體住戶的公共設備，與樓層的公共設備算在裡面。像樓梯間之類的面積，算在公設比之內，光看謄本是看不出來的，最好把「建物測量成果圖」拿出來看一下，依據樓層的配置，看看樓梯間這類的公共設施，是否正確將面積登記在公設比範圍內。

錯誤點三:停車位沒用卻算在公設比內。

大樓之地下室，大部分有設置停車位，但你不一定用得到，有時還要與住戶們抽籤才有。但弔詭的是，你抽籤抽不到的停車位地下室，其公設面積還必須要你分攤。用不到停車位的你，住家實際坪數會被地下室的公設比吃掉，對你而言是一種損失。某些建商將停車場、車道都畫入銷售面積，每坪算出來好像變便宜了，但實際用不到的車位，再大都是在浪費你的錢。

錯誤點四:停車位公設面積不合理

一般平面車位含車道，大都7坪，機械式車位3.5~5坪，車位如果少於這些面積，那就請你要問建商，你把多出來的停車位面積，拿去哪裡用了。

公設比買屋小建議

TMOK研究員建議，買大樓住家，不要被表面的「公設比」數字迷惑了，先衡量自己需要的公設面積，在決定自己要多少公設比的房子。另外建議，買大樓住家要買到好的大樓管理，大樓管理不好，公設比再小也沒用，畢竟買房子，小環境不好，裡面住的再大也不舒服。

公設比小常識:

1. 公共設施=大公+小公

2. 大公:每一住戶所分配到的通用公共設施，如屋頂突出物、大廳、法定停車位..等。

3. 小公: 每一樓層所分配的公共設施面積，如樓梯、電梯間、花台、露台走道等。

4. 【(大公