最近有很多朋友詢問我有關 銀行信用瑕疵貸款 的問題
因為我曾經有過這方面的經驗(貸款.卡債)
所以我決定寫一篇關於 銀行信用瑕疵貸款 的文章
希望這篇文章能幫助你解決金錢上的問題
銀行審核最注重的項目與銀行信用瑕疵貸款
讀者來函：「有朋友找我當房子的登記人，請問我該注意什麼？如果我答應他了，之後我要買房子，是不是就沒有青年首購的優惠了？」
隨著央行對於二屋貸款的限制（在二屋限貸的區域，名下已有一間房子且尚有房貸的屋主，如要買第二間房子，貸款成數最高只有六成，利息 2% 以上，並取消寬限期 ），坊間有越來越多購屋需求的人尋求與親友合資、借名登記。如果你有借名登記的意願，應該注意哪些事項，才不會影響自銀行信用瑕疵貸款己的權益呢？
首先，不管是合資或借名登記，首要條件是：對方一定要是自己非常信任的人。雖然後面我們會提到相關的合約和保障，但這些畢竟都只是遇到糾紛處理時需要的資料，最重要的，還是彼此的信任：他信任你不銀行信用瑕疵貸款會轉售這間房子，你信任他會好好支付貸款和相關稅費。如果沒有「信任」基礎，不管再多的合約或保障，也不要貿然合作，畢竟銀行信用瑕疵貸款日後倘若遇到糾紛，耗費的時間、金錢與心力難以估計。
有了「信任」這個前提後，接下來我們才來看其他的保障。我將相關的細節與常見的問題條列如下：
1.合約
不管是多麼信任的親友，牽扯到產權、金錢與債務關係，還是要有合約明訂彼此的權利義務。合約上要註明房地的地號、門牌地址、借名登記的期間、辦理房貸的金額，並明定相關稅費和貸款皆由對方負責，一旦有延遲，須以何方式處理等相關細節。
2.本票
雖然房地的產權登記在你名下，不過，如果買屋時有用到貸款，房貸通常也會在你名下。有些登記人會要求對方開立與貸款金額相同的商業本票作為對方一定會負責支付貸款的保障：如果對方沒有如期支付房貸的利息和本金，登記人可以以上述的合約和商業本票，請求對方支付本票上的金額。當然，自從「支付命令」相關法條修改後，求償的程序比以前冗長，如果對方脫產，本票的效力也會大打折扣。不過，正如前面所說銀行信用瑕疵貸款，所有的合作前提是「信任」，「合約」與「本票」可當成「信任」之外的第二重保障。
3.對未來購屋的影響
許多人會擔心借名登記以後，未來購屋就不能再使用「青年優惠貸款」了。其實，如果仔細看「青年優惠貸款」的條件，你會發現：只要購屋的當下，買方和配偶（如果已經結婚）、未成年子女名下沒有其他房子，就可以適用「青年優惠貸款」。也就是說：只要目前借名登記的房子出售，對你未來購屋貸款不會有影響。反倒是在房子出售之前，如果你想要買房子，而且是在央行二屋限貸規定的區域，就會受到「貸款成數最高只有六成，利息2%以上，並取消寬限期」的限制，或必須改買配偶的名字（這時因為你名下有房子，就不能適用「青年優惠貸款」了。
至於使用「青年優惠貸款」是否真的划算，跟你購買的房子總價有關喔！（延伸閱讀：「首購優惠房貸」真的比較優惠？專家算給你看：不一定！）所以在考慮是否合作登記時，一定要確銀行信用瑕疵貸款定自己在合作期間，沒有購屋的需求才好。
4.遷戶籍
登記後，是否要遷戶籍過去是個大學問。如果房子沒有出租，可以考慮遷戶籍過去，每年繳的房貸利息可以作為所得稅的列舉扣除額，有節稅的效益。不過，如果房子有出租，除了申報列舉扣除額可能有風險外，之前有房客動手腳導致房子被法拍的新聞，最好還是不要因小失大。
5.持有期間貸款與稅費
既然是借名登記，從買屋到出售期間所有的稅費和貸款，都由對方負責支付。如果房子有出租，需要申報租賃所得稅，也要由對方提供相關文件給你，並支付實際報稅的金額給你。
6.預告登記或信託
由於房子登記在你名下，你擔心對方對貸款賴帳，對方也不免擔心你擅自出售房產。為了規避後者的風險，坊間有些人會搭配 「預告登記」或「信託」。「預告登記」是產權設定的一種，意指：當你要移轉房地的產權時，他會收到通知，且必須塗銷他在房地上設定的「預告登記」，以此來防止登記人恣意處分資產。
而「信託」則是由你作為「信託人」，他作為「受託人」，他有權利也有義務負責房地的管理與處分。「信託」雖然辦理的程序比較複雜，但如果不幸遇到登記人身故或有其他債務問題，房子就沒有被繼承或法拍的風險，而登記人也可以確保對方有處理稅費和相關管理的責任。
7.土地增值稅
土增稅可以說是借名登記時非常重要的一環。由於土增稅的金額通常不小，而且每個人有「一生一次」或「一生一屋」自用優惠稅率，可節省一半金額，如果借名登記時沒留意，在售屋時就把自用優惠稅率用掉，那麼未來自己賣其他房子，就無法再使用自用的優惠稅率，損失可謂不小。在合約上最好載明出售時只能使用一般稅率，作為對登記人的保障。（延伸閱讀：一張圖搞懂節稅：常聽到的「一生一次」和「一生一屋」，其實差很大！）
借名登記是一門大學問。不管是再好的朋友，答應合作前一定要仔細看看這幾個細節，才不會吃了悶虧。
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不知道為什麼，「Fintech」（編按：金融科技，Financial Technology的縮寫，意指將一切和金融相關事務科技化。）成為了近期台灣熱門的名詞，財經媒體、金融業成天都在討論和辦研討會找出台灣金融業未來的大趨勢，當然這些討論伴隨的也多半是金融業將面臨大變革，或是大裁員這類的結論。
我之所以開頭說不知道為什麼Fintech突然變熱門，不是我沒在關心時事，而是Fintech的流行至少3年以上了，我不能理解的是，為什麼台灣今天才在關心？而且不意外的是，和過去常見的金融業「行為」一樣，許多早就盛行於國際的趨勢都沒人在鳥，但一旦某家開始關注了，又變得一窩蜂的熱潮。Anyway，如標題所示，這篇文章我想討論的，應該算是Fintech其中一環的P2P Lending，這個至少在美國出現10年了，近期終於出現在台灣，卻又被主管機關大力警告的「金融創新」。
P2P lending是指Peer to Peer lending，這在我2年前的文章就有介紹過（美國的另類投資─標準化下的借錢），我查了一下美國最大的P2P lending，「Lending Club」成立於2006年，已經快十年了，所以這真的不是什麼他媽的創新！
什麼叫P2P lending？很簡單，除了民間傳統親友間的借貸，一般人要借錢就是去向金融機構借，而這些金融機構借你的錢，是從它吸收其他人的錢而來（銀行就是存款，壽險公司就是保險費），換句話說，金融機構就是個中介者，它一手付利息給存錢的人，一手再把錢借給需要錢的人收取利息，中間利息差就是金融機構賺的錢。那為什麼有錢的人不自己去把錢借給需要的人，省掉讓銀行賺利差呢？很簡單嘛，這裡面有一個很大的成本－就是徵信風險，我如果今天開口和你借100萬，你怎麼知道我會不會落跑？你怎麼知道借我的利率要多少？還是你覺得《公司的品格》作者一定人格非凡，所以不必考慮就直接用銀行定存利率借他就好？（哦～如果你真的是這麼想，請匯款到以下帳號：……）
簡單地說，銀行賺的利差，其實也包括了徵信成本、倒帳風險、甚至是招攬借錢人的成本。
看來銀行賺的也是辛苦錢，沒錯！特別是當存放款利差在近年大幅縮水時，換句話說，銀行要借更多的錢才能打消同樣的呆帳，更別說當經濟不好時，銀行呆帳率也會升高。所以呢？銀行就開始擺爛，我是說開始循正常的市場機制，風險高的就不借，卻把錢拼命地往低風險但利率也低的地方塞，結果是很多需要錢的人愈來愈借不到錢，所以這些人只好轉向地下金融，打開報紙分類廣告，一堆「退休陳老師票貼」還是「佛渡有緣人」就是在搞這些事，長期以來，台灣地下金融放款利率都在年息15～20%之間（這不是地下錢莊，地下錢莊利率更高）。
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用身分證借錢好嗎-信用破產可以貸款嗎 央行三度降息，並無預警鬆綁雙北市原管制區的最高貸款成數6成，等於宣告雙北市全面解禁，此舉普遍被市場解讀為「救房市」之舉，也同時有利於自住買方進場換屋！專家認為，此時只要掌握3大趨勢，選購2種房型產品，即可買入抗跌、保值好宅！
央行鬆綁雙北市房貸管制，有利於換屋族。
除了豪宅仍有貸款限制外，央行於3/24全面解除包括大台北特定地區、第三戶以上房貸、公司法人購置住宅貸款、土地抵押借款等，最出乎意外地，是台北市、新北市十五個行政區第二戶以上貸款成數限六成全數鬆綁。
全國不動產企研室主任張?勻於中央社報導中表示，此時解除房市管制，代表房價下修幅度已在央行認可範圍，加上房地合一鼓勵長期持有，投資客幾乎不再出場，受惠最大的則是自住換屋族與長期置產收租族。
想要換屋，自住換屋者應注意那些買屋要點？包租公律師蔡志雄曾在Yahoo！地產專欄中提醒，買房時應選擇買得起、住得到、租得掉的三大趨勢，盡量選擇熱門地段、生活機能好、同時離工作地點較近的地方購屋。
而台灣房屋智庫發言人張旭嵐也在《聯合報》中分析，因雙北地區房市已轉為自住市場，像是二、三房產品，因坪數適中、總價相對較低、轉手率也快速，相對保值抗跌，成為許多首購族與換屋族首選購屋房型。
另外，買房時也最好避開像是高架橋、捷運軌道、變電所、加油站、殯儀館、宮廟、福地、市場等嫌惡設施，免得住起來不安心。有自住買屋需求的民眾，可趁最近房價微幅下修時，多看屋比價，相信仍有機會買入心中所屬意的好屋。
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