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內容來自sina新聞
舊改 別讓舊區越來越擠
呂文：佛山市東建集團有限公司副總經理
朱幸杏：星星凱旋國際副總監
張國樑：佛山瑞安天地房地產發展有限公司助理總經理
李浩民：禪城區土地和房屋征收中心副主任
佛山史上最大的舊城改造項目新鴻基瀧景即將入市，再次將人們的目光吸引到舊城改造這一話題。掐指一算，佛山舊城改造已到瞭"七年之癢"的節點上，一些舊城改造項目已經成型。
房屋二胎 銀行房屋二胎貸銀行享優貸任何問題免費諮詢 佛山舊城改造已經取得瞭哪些經驗？如今又面臨著怎樣的困局？舊改在城市建設和發展中起到什麼作用？8月20日，本報邀請瞭政府以及房地產界的資深人士，就舊城改造的話題舉行瞭一次"圓桌會議"。
話題一：
開發商更樂意拿平整後的土地？
廣州日報：前些年佛山有開發商積極參與舊城改造，成為拆遷、補償的主體，但是現在已經沒有瞭。更多開發商更傾向於拍賣整理好的舊改地塊。原因是什麼？
呂文：這主要是政策的原因。2011年，國傢出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》，明確規定隻能由政府負責房屋的征收和補償工作，政府可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。從實際操作來看，參與拆遷本來就是一件苦差事。
張國樑：舊城改造最大的難點在於拆遷，涉及的層面非常廣。項目的總體規劃、定位如何做，都是需要考慮的問題，如果還要保留舊貌的話，成本會更高。
話題二：
應由開發商主導還是政府主導？
廣州日報：在舊改過程中，政府和開發商到底應該扮演什麼樣的角色？
李浩民：舊改肯定是要以政府為主導。今年禪城一共有32個舊改項目，大多屬於市政項目，涉及到房地產項目的僅10多個項目。由政府來做引導，更利於提升城市的整體形象。比如，由政府負責拆遷，統一規劃的瀾石地塊已交給新鴻基在建，這個項目對整個東平河北岸的提升有很大幫助。
呂文：政府在對待舊改項目時，要做到規劃先行。舊改需要統一的規劃與協調。舊改應綜合解決社會已存在的問題。舊改過程中，要重視社會效應，而不僅僅是經濟效應。對整個地塊的交通、醫療、教育、公共設施等問題，要提前通盤考慮，然後再去拆、去拍賣土地。
佛山的老城區交通擁擠，拆遷時就需要控制住一些公交線位，做一些交通樞紐的預留位置，這樣道路通行率才會提高。不要拆一塊，賣一塊。
話題三：
舊城改造應該精耕細作還是短平快？
廣州日報：有的房企喜歡精耕細作，戰線拉得很長；而有的房企，喜歡短平快。如何評價這些方式？
張國樑：改革開放後舊城迎來瞭快速發展，當時的城市建設基本上是大拆大建；但是現在的正在經歷的舊城改造完全不同瞭，是要重現舊貌，這個難度會更大，所需要的時間也更多。所以，舊改時間的長短，跟項目本身的特點有關。
呂文：舊城改造最大的風險是成本可控性很差。一般來說，拆遷許可證隻有1年期限，拆遷不完隻能去辦理延期。1年做完拆遷和5年完成拆遷的投入是完全不同的。
話題四：
進軍新城還是留守舊城？
廣州日報：從開發商的拿地來看，主要有兩個方向，一是舊改地塊，二是新城地塊。這兩種方向操作起來有何不同？
朱幸杏：2009年，禪城是舊改的主戰場，而季華路需要通過三舊改造進行產業提升，打造總部經濟一條街。在這樣的背景下，我們響應政府號召，把原來的廠房用地通過改變土地屬性做成商住地，現在建的星星凱旋國際就是典型的舊改項目。
張國樑：舊城改造的項目，大多位於傳統市中心，地段最好。房地產商肯定會追求地段，所以大部分開發商對舊改項目有興趣。而新城是典型的短平快項目，由於不涉及到拆遷、保留舊貌等問題，開發速度快，但是整個片區成熟會比較慢。比如嶺南天地預計要到2020年才基本建完，但是成熟的會比較快。
話題五：
舊城改造項目"高大全"如何避免同質化競爭？
廣州日報：現在佛山舊改項目越來越多，比如嶺南天地、新鴻基的瀧景房貸壽險、星星凱旋國際等，這些項目走的都是"高大全"的路子，同質化令人擔憂。
李浩民：政府對商住用地的要求，通常是商業與住宅的比例約3:7，商業是住宅的必要配套。
張國樑：目前，佛山確實存在商業體過量的問題。不管是舊改地塊還是其他商住地塊，按照政府土地出讓的要求，必須要配套商業。那麼，就必須給商業找出路。可售賣的公寓是出路之一。
朱幸杏：我們對這個問題也有擔憂。所以，我們對星星凱旋國際的規劃是，購物中心的體量不要過大，整個項目以住宅為主。
文/記者陳鈺鳳、曾艷珠
圖/記者陳楓
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-23/08443468742.shtml
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