判斷四：市價比較法已成為房價飆漲的主要推手

在沒有估價師的時候，人們無法判斷房地產價格，只好採用「成交即市價」的方法，所以才會有所謂的「市價比較法」，但市價比較法本身就是一種會推波助瀾房價的方法，因為只要有新的成交就自然成為「市價案例」。舉例而言，目前公有土地出售只有兩種主要途徑：一是公開標售；二是讓售。

就公開標售而言，如果有心人企圖炒作房價，他只要透過標售時出價，就可以「創造」市價案例。可怕的是，現在連國有財產局、市府財政局等政府部門在決定出售價格時，也動輒以市價比較法決定。更可怕的是，有些走火入魔的估價委員們，還要求一定要依據「最近」成交的「市價案例」估價，這些作法往往在不知覺中，成為帶頭推高房地產價格的推手。其次，就讓售而言，由於讓售必須有一定的條件（例如已先租若干年），導致有許多弊案都是走讓售的路，先租後買，並且價格甚低，圖利買方，因此常被調查起訴。

但更可怕的卻是，因弊案連連，管理機構為自保，常將讓售土地以市場價格（甚至高於市價）出售，如此一來，自然導致主動哄抬價格的事實，不斷抬高的讓售價格不但使真正需用土地的人望之卻步（影響土地利用）；也強迫購地之人不得不將高地價轉嫁，自然也成為哄抬價格的幫兇。如果公有土地的管理單位，對於讓售土地，採取限制私有權利的作法，規定當使用目的達到後，仍須原價賣回國家（照價收買），則不但流弊自少，同時還可以使真正能善用房地產者，能以低價取得，充分發揮地盡其利的建國理想。但做的到嗎？因此，如果真正了解建國理想與要防止房價的不合理飆漲，政府部門在評估土地價格時，千萬不應有「市價比較法」的觀念，而應評估的是「區位價值」，讓人們知道，政府認為每一個地區的「區位價值」何在！這也是為什麼要建立估價師制度的真正目的。

還有一個不宜採用市價比較法的重要原因是，雖然所有人都企圖估計出一個「市價」，但市價卻是一個會時時變動而幾乎不存在的東西。為什麼呢？因為誰能告訴我們什麼是市價？土地塊塊有差，房屋間間不同，任何一筆交易成立都只是那一筆房地產的成交價格，與其他房地產關係不大，如果硬將不相干的交易資料拿來平均或比較，企圖得到一個「平均」市價，是沒有任何參考價值的！根據統計學原理，當資料的差異性（variance）太大時，「平均數」（means）就失去了代表性，就不能成為任何分析的基礎（可笑的是，許多所謂的學者們還常拿著平均房價四處招搖），所以房地產「市價」基本上是一個不存在，也不具分析價值的資料。最近，內政部認為只要房地產交易資料公開了，市價就可以知道了，其實，即使資料公開了，因為房地產的個別差異性太大，市價還是無法出現，即使硬掰出一個「市價」（平均價格），要做什麼用呢？也能做什麼用呢？

如要課稅，政府估價的標的應是「區位價值」（社會自然增值），任何房地產的價格如果超過「區位價值」，就代表著風險，這種風險由地主自己承擔，好處是，即使當房地產市價大幅漲跌，但以課稅為主的「區位價值」卻不會受影響，而超過區位價值的部份，本為私人所創造，政府當然不應打擊，也不應課稅，那才是合理房價的正確思維。所謂「本來無一物，何處惹塵埃？」如果大家都只將注意力放在少數房屋的成交案例上，我們就會被不存在的市價綁架！相對地，如果我們將注意力放在「區位價值」上，則個案的成交價格，只會是媒體炒作的話題，它並不會影響我們的政府課稅或任何民間的投資行為。忘掉市價吧！在台灣目前對私有權保障愈來愈強烈的趨勢下，與其去判斷合理房價，不如快速擁有房地產所有權，因為私有權才是一切投資獲利的基礎，祝大家投資順利！