都市更新係基於都市整體發展之利益，對於已不適應現代化都市發展之地區，經由政府或私人團體等組織之努力，就實質環境、經濟、社會等不同層面，將窳陋地區、老舊地區或衰敗地區，研訂綜合性再發展計畫，施行拆除重建、保存維護等手段，以達到增進都市機能、改善生活環境、促進都市建全發展之整體性目標。

　　隨都市的快速發展、資訊網絡之迅速擴充、都市永續發展之風潮及居民對居住環境品質的要求日昇，以往對都市更新的定義、執行方法與規劃設計之相關理念都面臨重新建構的局面。所以政府近年來積極推動之都市更新政策，於民國87年11月11日總統(87)華總(一)義字第8700232460號令公布實施都市更新條例，並陸續修正部分條文，作為實施都市更新之準則。

　　為促進桃園縣都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，依據都市更新條例第五條規定，直轄市、縣（市）主管機關依都市之發展狀況、居民意願、原有社會經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估，並劃定更新地區。

　　桃園縣都市計畫地區部分老舊街區建物密集窳陋、巷道狹窄，或開放空間、公共設施不足，實有必要依據上述都市更新條例規定進行全縣都市更新調查與規劃，並建立相關機制。

「都市更新」一詞為外來語，中文的都市更新可能與下列幾個英文意思相關聯：

（一） Renewal（更新）
　　Renewal特別意指美國60至70年代所進行的大範圍大規模都市更新以清除貧民窟為其目標。Urban Renewal的制度根據美國1949年住宅法(Housing Act)進行，由聯邦政府補貼地方政府徵收都市更新之貧民窟土地，以較低價格轉售給民間開發商。其所引發的問題相當多，特別是對於有色人種及貧窮社區的拆遷有失公平，至今此一作法已因受到各界的嚴厲批評而停止。
　

（二） Redevelopment(再發展)
　　在80年代後，美國大規模的Urban Renewal雖已停止，但個別街廓或數個街廓的小規模再開發則方興未艾，特別是著重與鄰近舊市區紋理的結合與交通系統的改善。同時，在日本也開始許多都市更新的計畫，他們稱之為「都市整備」，大多由「住宅?都市整備公團」此一公法人所大力推動。
　

（三） Remodel或Reuse(整建/再利用)
　　對於更小規模的建築物或幾塊土地所進行的調整工作，往往是以建物保存或整修的方式進行。整修建物賊與新用途稱之為Remodel，對於土地或建物使用重新調整(例如工業區變商業區，工廠變商場)則是Reuse。 Reuse或Remodel往往並不牽涉到大規模的街廓系統調整或都市交通系統的改變，例如舊金山Ghirardelli Square或是Boston的Quincy Market都是。
　

（四） Regeneration(再生)
　　
　　在英國，都市更新往往用regeneration這個字眼，其代表的意義只於舊房子改為新房子或是都市實質環境的改善而已，而有更廣泛的社會與經濟意義。都市更新應追求的是全面的都市再生，創造更多的工作機會改善都市經濟，建造符合環保的綠建築，引入豐富的文化活動活化都市，降低都市犯罪率等。

依我國法規定義，都市更新條例第3條規定：所謂都市更新係指依本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護指施。並可將都市更新處理方式分為3種：
（一）重建
係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
（二）整建
係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。
（三）維護
係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

　　都市更新的目的在於「促進都市土地有計畫之再開發利用」、「復甦都市機能」、「改善居住環境」、「增進公共利益」。都市更新應當為都市實質環境與機能帶來全面性的改善，甚至更廣泛地帶動社會與經濟的改善，創造更多的工作機會改善都市經濟，建造符合永續發展的綠建築，引入豐富的文化活動活化都市等。更重要的是要引入民間投資的資本與企業化管理，擴大政府與民間的合作的關係。
　　單純改建房屋只是相當狹義的都市更新，這類型的工作應當儘量讓民間主動進行，地方政府則站在協助的立場。但政府應進行主導的更新則應朝對於地方經濟發展、都市機能提昇、創造長期性就業機會具有重大影響的計畫進行主導。此外，對於公有土地的積極運用更是政府的責任。

又依據都市更新的類型一般可分為下列7種：交通樞紐更新、老舊市中心商業區更新、市中心工業區與軍營更新、水岸更新、住宅社區更新、產業振興與轉型更新、災後重建更新。
（一）交通樞紐更新
　

當新的公共運輸系統引入時，由於功能的提昇與改變，使得整體土地使用型態與強度、交通動線、人行系統、開放空間系統都有必須整體更新作聯合開發，以發揮交通中心的功能。
交通樞紐涉及的公共利益最龐大，因此列為第一優先考量推動更新的類型。每天都有數以萬計的人群通過並使用該地區的公共服務設施，若能改善，提昇品質與效率，將有最多市民受益。
　

（二）老舊市中心商業區更新
　

老舊市中心商業區隨著郊區購物中心的出現、零售服務業型態的轉變、缺乏停車位及服務設施，顯得缺乏競爭力而商機不斷流失。為挽救老舊商業中心，必須進行大街廓整體規劃的更新，引入新的業種投資及新的經營管理技術、設置廣場及停車場。
商業區的更新僅次於交通樞紐，藉由商業區的更新除可創造更多的就業機會外，進而可以活絡地方經濟與財政稅收，更具公共利益的存在意義。
　

（三）市中心工業區與軍營更新
　

目前在市中心的大面積工業區或軍營原本是在都市的邊緣地區，但隨著都市的發展反而變成市中心。這些工業或軍營使用若不外移或轉型，可能阻礙都市中心的發展。
市中心工業區或軍營的更新，其所依據的理由乃是「經濟環境窳陋」。透過更新，可能引入新的產業及新的使用，使就業機會增加，二級產業轉型為三級產業，可為市民更多的福祇，並且減少工業廢棄物所帶來的污染及危險。
　

（四）水岸更新
　

水岸更新是全世界重要的趨勢。原本純粹以航運為目的而存在的港口、碼頭工業區、造船廠或漁港，隨著交通技術的改變與港口功能的沒落而荒廢。不少港口水岸更新朝向引入金融服務業、市民休閒娛樂與觀光的使用重新出發，達到市港合一之目的。
　

（五）住宅社區更新
　

市中心的住宅往往相當擁擠、住它品質低落、巷道狹窄、缺乏停車空間與公園綠地、防災機能欠缺甚至有公共危險之虞，因此應當進行更新。住宅社區涉及眾多住民的財產與生活型態改變，應以社區住民自行推動為主，政府不應過於介入，以符合社區整體營造的精神。
　

（六）產業振興與轉型更新
　

對於任何一個都市的發展而言，產業是帶動都市經濟發展的根本。若沒有優質而強大的產業，市民將缺乏就業機會，也沒有關聯服務產業，人口將外流，治全可能惡化，政府財政也將面臨困境。
　

（七）災後重建更新
　

以日本的阪神大地震為例，都市的重建有相當嚴重的破切性。但從另一方面來說，災後重建也提供了都市一個改善與提昇的機會。

資料來源：桃園縣政府