一邊是新增房貸利率不斷下探，多個城市新發放的首套房屋貸款利率降至3.2%附近，部分地區甚至降至「2字頭」；另一邊則是存量房貸利率普遍在4%以上，新增與存量房貸利差進一步擴大。

近日，市場上關於存量房貸利率下調的傳聞再起，引發廣泛關注。業內人士認為，當前存量房貸利率下調的可能性與必要性俱在，且有兩種可能的實施路徑，一是“重定價”，即存量按揭借款人與原貸款銀行內部置換或重新協商房貸利率；二是“轉抵押”，即藉款人將現有抵押貸款轉入其他銀行，並按照最新貸款要素重新簽訂抵押合約。

專家表示，存量房貸利率下調，將為借款人節省利息支出，有助於擴大消費和投資，同時穩定房屋消費預期。不過，對銀行業而言，目前淨利差壓力較大，若貸款利率持續調降，將導致息差維穩面臨嚴峻挑戰。

新增與存量房貸利差擴大

今年以來，新增房貸利率不斷下探。央行已兩度調整5年以上LPR，累計下調35個基點。從央行最新發布的數據來看，2024年6月個人房屋貸款加權平均利率為3.45%，較2023年12月下降52個基點，較2023年同期下降66個基點。

此外，央行5月宣布取消全國層級首套房屋和二套房商業性個人房屋貸款利率政策下限，在市場競爭機製作用下，多個地區新增房貸利率屢創新低。

中指研究院數據顯示，截至8月末，除北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限，多個城市新發放的首套房屋貸款利率已降至3.2%左右。更有廣州、蘇州等地區銀行為吸引客戶，首套房貸利率最低降至「2字頭」。

一位華潤銀行廣州地區貸款經理告訴記者：「部分客戶可申請到最低2.89%的首套房貸利率，我們會綜合參考借款人的工資流水、工作性質、負債情況等資訊。如果借款人資質無法達到條件，也可享有首套房貸2.99%的優惠利率。

然而，與新增房貸相比，目前存量房貸利率普遍在4%以上，處於較高水平，存量房貸利率與新增房貸利率的利差再度回到六七十個基點的高點。

同時，隨著第二季以來新增房貸定價與存量房貸定價價差走擴，存量購屋者心理落差加大，一定程度上引發部分購屋者提前還貸行為。

深圳的水先生告訴記者：「我是2020年1月買房辦理的按揭，貸款260餘萬元。雖然經歷了去年存量房貸加點調整和二套轉首套等多重利好，目前利率仍為4.5%，與深圳市現在普遍執行的3.4%的首套房貸利率相比，高出100多個基點。

今年6月深圳市多部門明確回應存量房貸利率暫不調整後，水先生開始籌錢，打算提前還貸。 「已賣了老家的房子，又把放在理財和股市的錢提了出來，湊了200萬元，雖然不能全部還清，但月供從1萬多元降至1900多元，生活幾乎沒有壓力了，總利息節省近144萬元。

記者調查發現，與水先生有相同想法的存量房貸借款人並不在少數，中金公司的研究測算也表明，按揭早償率位於14%左右的高位。

降存量房貸利率窗口開啟？

隨著新增與存量房貸利差拉大，不少業內人士認為，降低存量房貸利率符合群眾期盼，且一定程度上有利於商業銀行平滑提前還貸壓力，因此，未來存量房貸利率存在下調空間。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，新一輪存量房貸利率下調的窗口已開啟。 「一方面，近期存款利率有所下調，5年期存款利率降幅更大。利率調整降低了銀行資金端成本，而且中長期調整幅度更大，意在降低居民定期存款的傾向；另一方面，央行公開市場操作利率下調，商業銀行資金端成本下降，從而為房貸利率再次下調打開了窗口。

就下調方式而言，有兩種呼聲較高，一是“重定價”，即存量按揭借款人與原貸款銀行內部置換或重新協商房貸利率；二是“轉按揭”，即存量抵押貸款人將現有抵押貸款轉入其他銀行，並依照最新貸款要素重新簽訂房貸合約。

其實，重新協商房貸利率，集中調降存量房貸利率，去年已有先例。 2023年8月末，央行、國家金融監督管理總局指導下調存量首套房屋貸款利率。此後，各銀行接連發布利率調整公告，明確存量個人房屋貸款利率調整的條件和規則，大部分符合要求的存量首套房貸利率降至報價利率。

《2023年第四季中國貨幣政策執行報告》顯示，截至去年末，已有超過23兆元存量房貸利率完成下調，調整後加權平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約1,700億元。

針對近日存量房貸降息及「轉房」傳聞，記者採訪多家銀行相關負責人，他們均表示尚未接獲相關通知。

興建銀行個貸中心工作人員向記者表示：「沒有收到任何降低存量房貸利率的通知，『轉房貸』是否具有可行性仍待上級部門研究。若今後有相關政策推出，我行會積極落實安排。彌漫之夜 彌漫春藥 春藥購買 台灣春藥 春藥正品 春藥有哪些 春藥效果好嗎 春藥台灣哪買 正品春藥台灣 女性春藥 迷藥 強暴藥 台灣性藥正品 催情藥 女性高潮春藥 乖乖水 台灣安眠藥 迷昏藥 瀰漫春藥網

招商銀行行長王良9月2日在該行中期業績發布會上表示，針對「轉抵押」的傳聞，還沒有接到相關管理部門的意見，也沒有徵求過商業銀行的意見，目前這個政策還沒有得到確認。但王良同時表示，如果這項政策最終推出，會對銀行存量按揭利率帶來一定的負面影響，宏觀管理部門會在推出這樣的政策前做好充分論證和研究。