全國空屋逼近百萬宅 高空屋率警戒區暴增至50個 三大區域最危險

台灣房市警訊全面亮起，根據內政部最新公布的 2025 年上半年全國低度使用住宅比率（空屋率）報告顯示，全國空屋數量已逼近百萬宅，達 98.06 萬宅，空屋率攀升至 10.43%，不僅創下2009 年有統計以來次高水準，更意味著房市供需失衡問題正快速惡化。

更令人憂心的是，空屋率超過 20% 的鄉鎮市區數量竟暴增至 50 個，較 2024 年下半年一口氣增加 19 個，規模更是 2024 年上半年的 2.5 倍，顯示高空屋問題已從零星個案，擴散成結構性風險。

從區域來看，新北市萬里區、宜蘭縣礁溪鄉、屏東縣霧臺鄉及台東縣卑南鄉的空屋率已突破 30%，等於平均每 3 至 4 間房屋，就有 1 間處於閒置狀態。在房市交易量明顯降溫之際，市場也開始關注，台灣是否正逐步走向「負資產」的關鍵轉折點。

投資退潮＋人口不足 高空屋率區最怕「雙殺」

中信房屋研展室副理莊思敏指出，空屋率偏高的地區，最怕具備「投資型供給過量」或「常住人口不足」的結構性特徵，這些地區當市場熱度退燒、資金成本升高，房價支撐力道轉弱，流動性風險就會率先浮現，特別是目前台灣投資型產品供給量大的區域與人口外移的偏遠鄉鎮，房價跌破購入成本，甚至形成負資產的疑慮最大。

台灣自 2020 年起正式進入人口負成長，據內政部最新統計，今年 1 月全台總人口已降至 2,328 萬9,045人，並已連續25個月呈現負成長趨勢，目前台灣少子化與高齡化同步加速，使家庭戶數成長趨緩，居住需求不再無限擴張，也代表過去「只要蓋、就有人接手」的房市邏輯，已正式失效。目前高空屋率明顯的地區，如宜蘭礁溪大量投資型溫泉宅，或南投、花東、外島等人口持續外流區域，房市買氣低迷或轉弱的情況已相當明顯。

哪些區域要特別小心？三大高風險輪廓現形

在房市結構轉變下，民眾購屋策略勢必得全面修正。莊思敏建議，自住族不應再只看總價是否便宜，而應優先評估「是否適合長期居住、未來是否具備轉售市場」，人口淨流入、交通建設確定、生活機能成熟，將是降低風險的三大關鍵。

從空屋率與人口趨勢交叉觀察，目前有三大類區域需高度警戒：

一、 觀光導向、非自住需求為主的區域

如溫泉區、景觀宅集中地帶，平日常住人口有限，購屋需求高度仰賴投資與度假用途，一旦觀光熱度下滑，空屋率與去化壓力便同步放大。

二、人口持續外流、產業動能不足的非核心行政區

部分沿海鄉鎮、偏遠地區，長期缺乏就業機會，即使房價低廉，也難以吸引穩定居住需求，房價修正風險相對更高。

三、推案量過大、生活機能尚未到位的新興重劃區

供給快速釋出，但人口進駐速度跟不上，容易形成「屋先到、人未到」的真空期，市場反轉時，價格修正幅度與時間往往更長。

回顧日本經驗，負資產問題並非從都會核心爆發，而是先出現在人口外移的郊區與投資導向區域，初期房價未必大跌，但成交量急凍、價格長期盤整，最終在持有成本與稅負壓力下，被迫低價出清，甚至出現幾乎「零元贈屋」的極端案例。

目前台灣空屋數逼近百萬宅，代表房市已正式進入結構調整期，部分高空屋率區域的風險輪廓也逐漸浮現，未來房市勢必走向「強者恆強、弱者更弱」的分化格局，房價不再齊漲齊跌，而是回歸人口、產業與生活機能決勝負，對打算長期持有的購屋者而言，真正該擔心的，不該只是短期漲跌，而是手上的房子，十年後是否還有人願意接手。