國內房市已經很長一段時間沒聽過這個關鍵字了，那就是「泡沫化」，有房地產業者丟出這一個詞，馬上引來同行的反脣相譏，說這是說外行話，似乎大部分的建築業者都怕聽到、看到房市泡沫化，經過3 年多的多頭行情，台灣房市是否已經瀕臨泡沫化呢？如果真的泡沫化又會是怎樣的一個房市景象呢？
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最近上市的營建股王愛山林董事長祝文宇公開點名，桃園、台中、台南與高雄，部分量大、漲多區域，將面臨供過於求，且有泡沫化的疑慮。此話一出，馬上在市場上炸鍋，引來同業的大反彈，有大老級的業者跳出來「嚴正駁斥」、「強烈表達不滿」，資深在地業者毫不客氣、直指這「根本是外行話」。
泡沫化一說引來同業反彈
愛山林是營建上市公司，是國內名氣響噹噹的大代銷公司，連年蟬聯10 大代銷，今年股價更是一飛沖天，一度成為營建類股的股王，具有如此背景之董事長，一席泡沫化的言論，竟然引來「根本是外行話」的批評，一點情面都不留，這在國內營建業界還真的很少見。
為什麼有特定地區被點名泡沫化，業者的反彈會這麼大？主要是泡沫化的嚴重程度及殺傷力太大了！況且泡沫化這幾個字已經好幾年沒出現在國內房市及媒體上了，但卻是業界最擔心、最不願看到的市場景象，在這之前有業者提出爛尾樓一說，為什麼就沒有同業跳出來嚴正抗議呢？因為爛尾樓只是房市泡沫化後的諸多市場現象之一，其影響之層面還沒有泡沫化這麼大。
台灣房市泡沫化之後，將面臨10大恐怖現象
先不要管上述被點名的房市會不會泡沫化，讓我們先來看看房市如果真的泡沫化，會出現哪些可能又可怕的現象？
1.預售建案停擺不開工
這是房市泡沫化的初期症狀，建案預售階段銷售不佳，前有工料成本大漲，後有銀行雨天收傘，這類建商此時不是到處調頭寸，就是趕緊將手上建案找人接手，若無人伸出援手又盤不去，建案只好停擺，根本無力開工。對於這個階段的現象，市場上已經陸續傳出，有幾家中小型建商四處找人盤案子的情形。
2.建商陷入倒閉潮
假設有些建商在前一關都過不了，就會進入到建商倒閉潮的階段，這就是台北市不動產開發公會理事長陳勝宏大膽「預判」，恐掀建商倒閉潮。事實上，台灣在上一波房市泡沫化期間，甚至有不少知名的建設公司都不支倒地呢！
所幸陳理事長預測的建商倒閉潮，到現在還沒有出現，只是有零星的個案出現了，像是近期傳出「凱旋大苑」預售案的建商沅臻建設，就是因為金流不足宣布倒閉的案子，因而就衍生出下一階段的爛尾樓囉！
3.爛尾樓此起彼落
真的有建商倒閉，也就意味著這建商手上建案「頭已經洗一半」，在資金斷鏈下，接著必然就是出現爛尾樓囉！如業者的預言，恐掀建商倒閉潮，那爛尾樓出現的時間點就會在明年吧！後續應該還會有下一家沅臻建設出現。
4.斷頭戶爆量
從購屋者的角度來看，在目前升息循環之下，有些人在預售階段可能沒預估到升息之後還款的壓力，或是本身投資股票失利，吃掉了部分自備款，此時將手上房子自我斷頭的勢必會大幅增加。
5. 空屋增、點燈率低
即使是房市進入空頭，但還是有些有實力的建商，會將房子蓋好蓋滿，但因銷售率極低，就會出現愈來愈多的空屋，新的社區晚上點燈率高低，會是驗證空屋率的最簡單方法。根據內政部最近公布的統計數據，全台餘屋量大幅增加，「空屋增、點燈率低」愈來愈有影喔！
6.鬼城現象再現
上述空屋社區若是同時大量出現在特定重劃區，這就是所謂的鬼城現象，「林淡三」就曾因推案風起雲湧，嚴重供過於求，一度被市場封為鬼城，所幸現在已除掉這個不雅的封號，下一輪的鬼城得主會是誰呢？應該很快就會現形了！
7.銀行逾放比攀升
建商房子賣不掉、民眾房貸繳不起，初期會成為承作銀行的壞帳，造成銀行逾放比率的增加，接下來就是將這些抵押品聲請拍賣囉！好家在，這個階段的統計數字都還沒明顯增加，還位在歷史低點，這是到目前為止大家比較可以放心的地方。
8.法拍屋激增
法拍屋是房市景氣的反指標，一旦法拍屋大增，就意味著房市泡沫正式破滅，還好在央行及金管會全力信用管控之下，短期間內還看不到此一現象。
9.量縮價跌
房市泡沫化最後的結果就是量縮價跌，最近很多業者都說，因為種種原因，房價不會下跌，但房價跌不跌不是業者說了算，而是市場說了算，房市真的泡沫化，房價不跌就會是另一個「日本房市神話」！
10.政府開始新一輪救市行動
這就是房市的景氣循環，一旦空頭房市可能衝擊到整體金融體系的穩定，政府就不得不出手救房市，阿扁政府2000 ∼ 2003 年的諸多救市措施，就是基於這樣的考量！
綜合以上分析，短期內國內房市應該不會有泡沫化的疑慮。至於上述四地房市會不會真的泡沫化，也可以上述10 個面向來加以一一分析。
作者介紹｜張欣民、連世昌律師
張欣民
消費者文教基金會董事/副財務長/房屋委員會委員
正聲廣播電台「日光大道」房地產節目主持人
Podcast「房產物語」與「WOW建築」主持人
中華民國不動產仲介商業全國聯合會不動產智庫會長
中華民國租賃住宅服務商業公會全國聯合會顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員
天時地利不動產公司創辦人
士林社區大學房地產投資課程專任講師
國家建築金獎評審團顧問
政治大學地政系碩專班校友會第一屆監事長
連世昌律師
消費者文教基金會房屋委員暨義務律師
全國律師聯合會不動產委員
新北市仲介公會暨代銷公會常年法律顧問
TWNIC(台灣網路資訊中心)網域名稱委員
經濟部中小及新創企業署榮譽律師
台北市勞動局、新北市勞工局勞資爭議調解人(委員)
台北捷運公司企業工會常年法律顧問
中華民國仲裁協會仲裁人
曾任職台灣苗栗地方法院
本文經授權轉載自好優文化《冒泡法則房產100問：投資買賣都要懂的觀念及技巧》（原標題：近年來房價飆漲，新屋供給量更是暴增，台灣房市是否面臨泡沫化的危機？）（相關報導：中韓房價暴跌，台灣為何只會漲？一圖揭全台十大賣壓重災區，難怪房價居高不下｜更多文章）
責任編輯／林俐
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