不想買房後悔？他做不動產鑑價20年：「3重點選對雪球」棟柜近又巷沖也能漲千萬

1. 買房不求十全十美，只有自己能不能接受的缺點

2. 比起設下高低樓層等各種條件，掌握3原則更能到買黃金屋

3. 投資指數型ETF、自己熟悉產業的股票，穩中求勝

【文／蔡碧月】買房是人生重大支出，對很多想買自住房的人來說，不求增值但希望保值，要如何選擇才能不後悔？擁有20年不動產估價經驗的「阿宅-雙碩士地產顧問」，回憶當年自己小資買房，只堅持3個重點，其他條件都可退讓犧牲，「因為沒有十全十美的房子，只有自己能不能接受的缺點」，500萬的房子如今上漲四倍，不愧對自己專業。

「阿宅-雙碩士地產顧問」粉專有2萬粉絲追蹤，他24歲地政研究所畢業後進入大企業從事不動產估價，從一般住宅、法拍到商用不動產都有涉獵，也曾在金控負責後勤管理，在房地產上下游及金融業有完整歷練。

阿宅地產顧問透露，當年不到30歲就買房，2003年SARS的時候買的，不是因為特別有眼光，專門挑在別人最恐慌的時候買，而是有成家需求。「我那時在某房仲集團旗下的估價事務所子公司工作，負責外商銀行的房貸估價，每天就是到處看房子估價，累積了上百間的看房經驗，對區域行情很熟。物件的條件跟價格差不多，沒什麼猶豫就直接買了。」

「沒有十全十美的房子 只有能不能接受」

「當年的房價沒有現在這麼高，坦白說是有一點世代的不公平。」他說，當初因為要成家，在中和景安站買進一間屋齡2年、37坪的三房物件，房價500萬，自備款150萬、貸款350萬，「因為工作不到5年，沒那麼多現金，長輩幫忙出頭期款，如果沒有家裡幫忙，夫妻雙薪也要好幾年才存得到錢。」

他認同，這世代的年輕人要在雙北買房不容易，但如果有意願有能力，想買到能保值或增值的房子，至少要有基本觀念、基本知識。

阿宅地產顧問強調：「天下沒有十全十美的房子，只有你能不能接受的缺點。就算是十全十美的房子也一定有一個缺點，那就是價格很貴。」

他批評，有些網紅教買房的觀念很扯，好像一定要買到完美的房子才行，預售不能買，有過法拍不能買，棟距太近不能買，很像相親要求對方要高要帥，家裡有錢還要父母雙亡，不是很實際。

「我當初買房只有三個重點不能妥協！就是交通方便要在捷運站附近、周邊有學校市場生活機能佳、社區管理維護要好，不要有奇怪的人出入。這就是房價保值的三個重點，其他的缺點只要不是太嚴重，都可以接受。」

他買的中和景安站附近的社區大樓，大原則都達到，缺點則有棟距近，巷沖，又是容易管線堵塞的三樓。

樓層別價差頂多5% 地段、管理更重要

「住了這麼多年，我有後悔嗎？首先，棟距近的部分，窗戶裝多層式的窗簾兼具採光、隱密性就解決了；巷沖有點小麻煩，因為氣流對沖，灰塵蠻重的，要常擦不然家裡就會積上一層灰。住三樓的確發生過水管阻塞，不過20年就一次，費用也不高，就幾千元，沒有造成太大的困擾。整體來說，住進來後工作發展跟家庭也還算平安，而且房價上漲了快四倍。所以，一點都不後悔。」

他以不動產估價的豐富經驗分析，在影響房價的條件中，樓層別當然有差，樓層愈高房價愈高，可能差個5%，但房子所在的區位，可能影響房價更大，社區管理的好壞也比樓層別等因素影響更大。

至於巷沖等風水問題，他指出，現在房子愈蓋愈密、愈蓋愈小，很難顧及風水，雖然有些外商銀行鑑價時比較嚴格，會考慮風水酌減房價，但有些本土銀行並不在意。不過，如果買房的人本身就是注重風水，覺得會影響運氣，意念會導致結果，無法接受也可以理解。

有趣的是，雖然是房地產專家，阿宅地產顧問只買了一間房，「對我來說房子就是拿來住的，主要理財還是靠股票投資。簡單說，從現金流的角度來看，目前房地產一般的出租投報率和沒有比股票高，真的懂產業懂股票，還可能賺的比較多，而不是去賭未來永遠會有人幫你的高房價買單，讓下一代承擔。」

阿宅地產顧問在金控工作時，除了處理房地產，也學習金融專業，一路考取證券商高級業務員、投信投顧、內控內稽、信託、理財規劃、壽險、產險業務員，以及俗稱證券分析師的CSIA證券投資分析人員證照。

營建股有週期性 投資相對簡單

他表示，自從工作以來，每月薪水扣掉生活、房貸所需，幾乎都拿去投資股票。「持股主要分為四大區塊：第一塊是指數型ETF，主要是求穩，第二、三塊是營建股跟金融股，這是能力圈，在熟悉的產業布局。其實營建股有週期性的，只要能夠觀察推案進度，有可能連每年EPS都算得出來，營建股相對其他產業的股票簡單一些。

另外，不是營建股的一般公司，也可能有資產開發題材，例如先前曾有獵人頭公司來詢問我對於一家傳產公司的土地開發主管職缺是否有興趣，該公司原有廠區土地將規劃進行變更開發，對股票有概念的人，立刻就會意識到這是一個投資機會。

第四塊則是自己有興趣的產業，我會挑選一些有潛力或是正在發展中的公司來研究，也算是一種產業學習，但這一塊掌握度就沒那麼高，純粹是做樂趣的。當初台積電買在285元，賺了一筆。但元宇宙的就虧了不少，陸續停損出場。」

「我的股齡不超過10年，股票資產也比不上少年股神，還不到8位數。但整體績效是可以擊敗大盤的。而且最重要的是，我的股票投資賺到了專業跟樂趣。」

＃關於2024年買房，阿宅地產顧問有幾點建議：

1. 依據量先價行的原則，量能會比房價先甦醒，也同時比房價先行。今年預計的買賣移轉棟數下半年在新青安房貸的帶動下，交易量回升，但即使達到30萬棟的門檻，也是4年新低。以量能判斷2024年選後就算買賣件數真的持續回溫，帶動價格上漲也是小漲，立即開始大漲的機率其實不高。所以買房就平常心，不需太過焦慮。

2. 買房自住最重要的還是以滿足居住需求為主，有看到喜歡的房子，財務能夠負擔，不需考慮時間點，買就對了。但是有人會問，不考慮時間點如果賠了怎麼辦？一如巴菲特說：「人生就像滾雪球，你只要找到濕的雪，和很長的坡道，雪球就會越滾越大。」買房也可以引用相同的觀念，自住買房不賠錢，只需要做到以下三件事。

3. 選對雪球：雪球就是房子。取得成本壓低，賠錢風險就低，選房子要選屋齡20、30年左右、價格適中、接手性好的，不要買套房跟有裝潢的，這樣買才有未來增值性。

4. 雪地要夠濕：雪地就是區域。買房區域要選有工作機會，人口持續流入的城市，這樣買才有人口紅利。

5. 坡道要夠長：坡道就是持有時間。起碼要持有10年才賣。房市景氣循環中短期有漲有跌，但長期看漲。過去5波台灣房市的景氣循環，最短7年，最長12年。所以抓個平均值10年，只要持有夠久就可以跨越景氣循環，避開中短期的價格波動。

所以，如果自住買房，就聽股神的話，選對雪球買好產品，雪地夠濕選對區域，坡道夠長持有10年，這樣買基本上不太會賠錢的。

▲20年前購買的房子，如今房價已經上漲4倍。圖/受訪者提供