囤房稅2.0將上路，2024台灣房價何時下跌？專家分析房市4大走向：租金勢必會上漲

2024年1月、2月七大都會區平均的房價不僅上漲5％，交易量更有雙倍數的成長，房市買氣真的回溫了嗎？謝哲青、蔡尚樺主持的《下班經濟學》中，就找來房市專家何世昌、還有Sway，7月上路的分析房市未來走向，以及囤房稅2.0上路的4大影響，並直言「未來租金勢必會上漲」。

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「囤房稅」是什麼？

據《房屋稅條例》第5條第1項訂定，住家用房屋稅依房屋現值按下列稅率課徵：

現行稅制

1.供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值1.2％。
2.其他供住家用者（非自住），最低不得少於其房屋現值1.5％，最高不得超過3.6％。
3.各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

修正後新制2.0

1.自住（全國單一自住，排除房屋現值超過一定金額之房屋），稅率調整至1％。
2.非自住稅率（囤房稅），稅率下限調整至2％，上限調高為4.8％。
3.仍由各縣市政府必須訂定差別稅率。
4.由縣市歸戶，改為全國歸戶（不同縣市只要合計超過三戶都將被課予囤房稅）。

據《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》規範：

1.房屋無出租使用。
2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用
3.本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。

新青安刺激買盤？2024年房市走向曝光

現在不少台北市房屋的預售案，都押2年後、4年後完工，且房價一開就是150萬、180萬（1坪），房市熱絡。對此，何世昌表示，2024年的房市利大於空，首先是經濟展望樂觀，大部分國內外的調研機構皆公布今年台灣的GDP（國內生產毛額）預期成長高達3％以上。觀察過去的房價走勢及GDP走勢，具高度關聯性，「只要GDP在2％以上，那一年的房地產市場表現基本上很不錯。」再來是電價調漲，恐萬物齊漲，帶動民眾對通膨的預期性心理。何世昌說明，帶動後許多人便會萌生「要不要買房抗通膨？」的想法，深怕之後更買不起，「市場會有預期心理。」

第三是政府幾乎所有的「打房手段」都在去（2023）年開始修法完成或已上路實施，且無新的打房政策引起市場恐慌。像是已實施的《平均地權條例》或去年12月19日立法院院會「三讀通過」攸關囤房稅2.0的《房屋稅條例》部分條文修正草案，預計今（2024）年起正式實施。賣壓出來房價才會跌、市場會恐慌，「但今年到目前為止看不見。」第四是青年安心成家購屋優惠貸款（下稱新青安貸款）仍在發酵。

新青安貸款的時效制是，若在去年8月1日開始申請的人，可享受3年滿的補貼，「但如果你到了今年8月1日才買房，申請新青安貸款，補貼時間就只剩2年」，所以對人們而言，當然要趕快買房。

何世昌說，新青安貸款上路後，交易量隨即大幅度反彈，價格也跟著快速上升。最後是台股今年「非常瘋狂」，從去年好到今年。何世昌表示，大家對房價上漲的預期幅度會較高。

最大的利空則是，預估中央銀行在2024年下半年可能會推出第六波選擇性信用管制。不過，打擊的對象是「換屋族」，而非打擊「首購族」。何世昌認為，提出的方案以「限縮『換屋族』的房貸年限」的機率最高，恐從30年壓縮至26年至28年，「所以『購屋族』如果今年要買房，要趁早，不然可能會面臨央行管控的限制。」

2024房市多空一次看

利多

1.經濟展望樂觀。
2.電價調漲，帶動通膨預期心理。
3.打房政策利空出盡。
4.新青安貸款仍在發酵。
5.股市熱絡。

利空

1.央行祭出第六波信用管制。

投資客掀倒貨潮？高手預言房市恐有價無量？

豪宅是房地產市場的動能。2023年下半年，雙北市的豪宅慘敗，「台北市好像少了8成，半年來只成交21戶，以前可高達100戶、200戶。」Sway表示，沒有人買豪宅等於，有錢人覺得沒有投資的必要「乾脆不投資」。他也解釋，因豪宅非自用，還有投資的成分在，「房地產市場現在正『換手』當中，所以有些地方其實還在跌。」利多則為台積電拯救南部房價。不過，Sway說，如果現在去買台積電像是新的嘉義、台南，「那為什麼不去買2330（台積電股票）？」

另一利空的點還有「預售屋交屋，投資客房子有倒貨壓力」。Sway指出，現今有許多地方的預售屋，「大概在2020年時，執政黨政府宣布不打房後，房價開始往上衝，那一波投資熱；現在開始陸續交屋了一兩年，價格有高，但賣不掉。」Sway說，此時投資客便會驚覺「我買這幹嘛？附近什麼都沒有，台積電工程師還沒來，雜草倒是先進來。」所以這些房屋待價而沽，但價格沒有跌，可是就是賣不掉，「要小心『有行無市』的狀況。」

利多

1.台積電拯救南部房價。

利空

1.台北市區的動能消失。
2.預售屋交屋，投資客房子有倒貨壓力。

囤房稅2.0壓不住房價？市場4大影響一次看

囤房稅2.0上路，房市4大影響一次看

1.置產客轉以投資中古屋為主。
2.先建後售減少、建商房子慢慢蓋。
3.中小建商可能殺價出清。
​4.租金勢必上漲。

首先是「置產客轉以投資中古屋為主」。Sway表示，這樣房仲才會有業績做。何世昌說明，「置產客轉以投資中古屋為主」是建立在有些中古屋的「殘存價值」比較低，公告現值可能低於10萬元以下。而台灣現行法規規定，「公告現值若低於10萬元以下，是免房屋稅的。」所以投資客高機率去買這一類房屋，然後用來出租，「那他繳的稅金又不會受到囤房稅太大的影響。」不過，財政部已發現此漏洞，現已在修法，「可能要把一人限定只能有三戶內，或需課徵一最低標準額度。」若修法通過，「這個投資漏洞也會被堵上來，就要看它是怎麼修。」

再來是「先建後售減少、建商房子慢慢蓋」。何世昌直言，「因為建商當然不是塑膠做的，他們一定知道要如何避開囤房稅」，以前囤房稅只要繳1.2％，現在變成一開始房屋蓋好後，就要繳2％，「它的稅率是大增的。」所以對建商而言，預售時開始賣，不要等到成屋時賣完就好，「因囤房稅是針對成屋課稅，不是針對預售屋課稅。」預售時不是房子，「建商如果預售時賣不好，也沒關係，他可以『邊建邊售』，慢慢蓋房。」何世昌指出，現在大部分建商的契約完工期都訂5年，所以有很長的時間可賣房。

第三大現象為「中小建商可能殺價出清」。現在可能要賣到七成、八成才會回本，因成本較高。何世昌表示，對「中小建商真的會殺價出清？」的看法保持不樂觀，從囤房稅1.0的經驗來看，實施這麼久，也無人殺價出清，「怎麼可能囤房稅2.0會殺價出清？」且中小建商可自預售時慢慢賣。

第四大現象則是「租金勢必上漲」。何世昌說，若他們的租稅負擔增多，「其實對房東最簡單的就是，把稅通通交給租客去繳。」

此外，Sway稱有兩點要注意，因台北市有些都更的小案子，漸漸會發生「建照撤回過期」與「建商倒閉」的情況。Sway指出，當成本增加，建商蓋不划算，乾脆直接捲款逃跑，「反正一個小案子，名字換一換，他跑一跑還可以賺一點錢。」Sway續指，七大都會區的租金有可能會上漲，「有一些惡房東會偷偷上漲租金，房客認為漲蠻多，但又已住習慣，造成房客『搬家也不對』的窘境。」

資料來源：《房屋稅條例》、《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》（相關報導：中國房地產暴跌，台灣房價有機會步入後塵？專家預言未來20年房市走向，下跌機率曝光｜更多文章）

責任編輯／林俐