加速都更 沒有白吃的午餐 不要執著一坪換一坪

花蓮大地震讓國人再度重視都市更新。前內政部長李鴻源大膽預言台北市房屋假如地震直擊可能倒掉一片，最大因素在台北市房屋多數在九二一大地震前興建，七成以上建物屋齡超過卅年，房屋老舊耐震力不足，而台北市基泰都更案更可看到台北市土壤液化非常嚴重，土壤液化在其他五都其實也非常嚴重，彰顯都更腳步刻不容緩。

台北市長蔣萬安宣布台北市進入「大都更時代」。但馬政府時代將都市更新列為十大新興服務業，卻沒有成效，主因在都市更新的牛步化，而最大關鍵在許多住戶都有「一坪換一坪」觀念，不願拿錢來重建自己的房子。這個觀念來自政府目前各種獎勵措施，讓建商包裝成「一坪換一坪」，其實原住戶還是要付出代價，原有持分土地可能減少一半或更多，真的沒有白吃的午餐。

車子舊了、危險性增加，民眾懂得花錢再買新車來代步；房子老了舊了，花錢整建或重建更是天經地義的道理，實在沒有必要讓建商用「一坪換一坪」來操作。只要住戶願意攤重建經費，政府從旁協助找建築師或相關非營利組織就可以操作，可避免土地價格被建商做帳而暴漲。但住戶間確實有付不起而反對的，也有一些不考慮有倒塌風險而不願重建的住戶，釘子戶還是有可能產生。「都市更新條例」中需有九成住戶同意，讓釘子戶問題無法有效解決，因此個人建議，不妨參考土地法卅四之一條立法精神來解決釘子戶。

現行土地法卅四之一條規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有房屋改建與共有土地處分並無不同，建議內政部或立法院能運用此法精神，對劃設為都更地區或單一建物只要有三分之二住戶同意即可改建，就可讓都市更新加速。為避免建設公司掌控炒房價，政府應鼓勵住戶自主不要「一坪換一坪」，但這要搭配給人與給錢的獎勵措施，方能奏效。

給錢是刺激住戶最實在誘因，建議政府只要住戶願意改建即予補助，並由政府聘請重建建築師並支付設計監造費，重建費用扣除補助後不足額由銀行全額貸款，興建期間利息由政府負擔，完工交屋後再由私人負擔計息，利息比照國宅低利貸款。

倘若政府能將房屋因災害全倒或半倒的慰問金二百萬至二百五十萬，提前將部分慰問金變成住戶改建補助金和重建房租津貼，即可降低原住戶出資負擔。對不同意或無力負擔更新住戶也提供居住權益保障，新屋完工後，住戶一樣可以進住，但其新屋由政府設定抵押權，待將來出售或繼承再由政府收回重建差額費用。