【文/企研室】近年房市持續加溫，鬼月早不再是傳統淡季因素。不過今年有央行調控，抑制資金行情的『背景』，使得下半年市場快速降溫。於是今年的鬼月，成了業界『宣洩苦處』的最佳替代品；不少建案都以此為藉口，暫緩公開…

根據本刊稍早發布的消息，原本今年鬼月期間將有不少大案進場搶市，不過種種因素，使得不少個案延緩推出，造成鬼月房市推案量『開高走低』。預估這些延緩推出動作的個案，最快是928檔期進場，有些則甚至要延到明年。

不過實際觀察了解，除少數案例情況特殊，是建照或申請容積獎勵之程序延誤而緩推外，其實多數情況，『鬼月』都只是『藉口』而已。

近幾年市況持續加溫，鬼月早已不再是淡季因素；表定新案暫緩推出，說穿了，其實是走避目前的市況趨緩。原因，當然是央行打房後買方觀望，使得買氣下滑。實際緩推案例，現以桃竹地區較多；大台北自央行推出調控措施後，就已出現新案暫緩進場的情形，『鬼月因素』相對還不明顯。

台北市高價產品與前兩週相同，仍反應欠佳，文山區則由於平均單價相對仍低，雖然央行打房讓區域客抱持觀望心態，但區外客持續增加，現已變成該區房市買盤主力。在區外客支撐下，文山區整體銷售情況還算平順。

文山區最新案為訴求可眺景美溪的「上河苑」，規劃30至78坪；進場首週累積來人百組，以區域客為主，開價60～65萬/坪。

近年北縣房價漲幅排名屬一屬二的彈丸之地永和市，新案其實一直不多。不過可能因為央行調控政策之故，新案都暫緩推出，舊案造勢也頗低調。像是開價63萬/坪的市區新指標案「星和王道」，就持續潛銷，仍未正式公開。不過大概是該區段鮮少推案，因此詢問度甚高，現場宣稱三房產品已售完，現只剩四房。

幾年前曾短暫出現捷運題材行情的土城房市，與其說是受打房政策影響，不如說其本身腹地有限、新案不多，因此感覺較平淡。不過由於供給量有限，區域需求也還算穩定，因此實際相況還算平順。

土城最新案「名軒皇城」位於頂埔工業區內住宅區塊，目前正結構中。基地為狹長型、旁鄰廟宇。訴求後棟可眺大漢溪，不過某些戶別實際看到的恐怕是特二號高架道路。至於開價23至29萬/坪，可能使銷售面臨不小的考驗，因為同區透天舊案「頂埔新站」，成交行情只有18萬/坪。

市區部分，舊案「寶格麗花園」大樓產品逐漸去化完畢，目前已改主打透天產品。舊案重推的「星光LV」則剩小坪數產品，這顯示區域需求仍以一般格局產品為主；顯而易見地，未來「星」案勢將訴求區外客。

雖然去年萬大樹林捷運線初步定案，不過根據本刊企研室觀察，這一年來，相關題材在樹林市區並未明顯發酵。由於該區來人仍以區域客為主，這是代表當地人對此議題已疲乏？或有其他因素？反而附近的板橋溪崑地區，明明規劃路線未經過，但相關話題卻炒得火熱。

和樹林市區相比，三重重陽特區近期來人結構則恰好完全相反；可能是因為單價持續上揚，該區近期區域客減少，台北客比例愈來愈高，目前平均已達一半。不過可能是打房措施發酵，最近成交也稍微遲緩。

該區最新發展是，舊案「國泰一品」可能在9月重新進場，據了解還剩一半量體可售。同區合康新案最快也是9月公開，開價可能上探4字頭。

淡水河右邊的淡水，因為輕軌捷運定案而後勢看俏，左岸八里房市卻是回歸平淡。就本刊觀察，台北港特定區效應有限，台64線則還多少能帶進外地客源；這使原屬內需市場的八里市區，區外客愈來愈多，比例已達五成，舊市區客則被擠到八里坌重劃區。不過因為缺乏實質題材，因此整體銷況不算理想。

雖然傳出各大行庫擴大信用管制範圍，區域行情還在1字頭的北大特區也赫然在列，不過基於大台北相對低價，該區市況還算穩定，來人仍維持高水準，成交比則稍有拉大。該區曝光度最高指標案「麗寶世紀館」，目前週來人仍有百組以上。

遠雄兩案近期則媒體略有減縮，舊案「耶魯」還出現回籠客高於新來客量的特殊情景。另外，新案「京都」售價未比舊案「耶魯」高，也是過去遠雄個案行銷，較少發生的情形。

除上述遠雄及麗寶指標案外，近期北大特區個案曝光率並不多，研判應該是在等皇翔三峽段商業區大案進場，再搭其大量媒體之順風車。皇翔商業區案將規劃大坪數高價產品。另外，樹林段「北美館」、「北大臻善美」實際成交約15、16萬/坪，原始開價也在20萬/坪以下，不過最近兩案都要喊漲，且漲幅驚人，相當不尋常。

由於北市高房價推擠，北大特區銷況持續平穩，而扣除皇翔及綠意建設「北大」系列案基地，目前該區所剩可開發面積已不多，且多屬零星土地，該區建商未來勢將轉戰鶯歌鳳鳴重劃區。

或許受到央行升息影響，桃園全縣近期市況不算理想。不過桃市中正特區仍一枝獨秀，近期該區雖人氣小降，但買氣則維持水準，且成交單價愈來愈高，現在17、18萬已是起碼水準，看來行情破20萬是遲早事。該區最新案為同德國小旁結構體案「竹城大和」，共228戶住家可售，規劃52～72坪四房，表價29萬/坪。

龍潭渴望園區透天新案「韋瓦第」，則是趕在鬼月前公開，上週現場稱已售出一戶，且表示是台商購買。該區舊案目前仍繼續銷售中，不過9月鬼月後仍有新案；「干城美墅」旁透天新案，量體可能近百戶，光明街也會有57戶大樓新案推出。

近年幾乎沒有推案低潮期的竹北房市，五月後市況快速下滑，目前為止還沒有具體回溫的跡象。因此，鬼月也成為個案潛銷、不公開或暫緩強銷的理由。整體來看，最近區域房市是特殊個案表現之格局。

以下是幾個鬼月後將推出的新指標案。縣治三期「文鼎大苑」規劃產品60坪起跳，主要訴求為基地旁台大竹北校區預定地，將改為綠能智慧園區。台科大重劃區商業區「中悅帝苑」開價確定為38萬/坪。

同重劃區「青川之上」則訴求頭前溪景，產品90坪起跳、開價35萬/坪，寶佳「鎏金」則將規劃大三、四房。高鐵特區方面，車站旁商業區也將有「匯峰」推出，規劃90至200坪大坪數產品，預計開價35萬/坪。

以上預推新案，規劃都走大坪數、高總價路線。原因是該區土地成本持續墊高所致。去年同期熱銷的二、三房700萬左右總價產品，當然就大幅減少。

一窩蜂推大坪數高價產品，當然是成本所趨、別無選擇。不過產品同質性過高，加上實際在竹北購屋的客群(竹科人)數量有限、重複性高，因此未來去化勢將面臨考驗。根據本刊企研室側面了解，當地甚至出現在地建商將土地盤售給外來(多為台中)建商的情況。

最近，官方政策一直是影響房市的重大關鍵；從去年此時的遺產、贈與稅調降，去年底揭櫫的穩定房市方針，當然還有六月底央行升息、祭出選擇性信用管制，及兩岸簽署ECFA等，無論正或負面，都對房市造成相當程度影響。不過這些政策方向及效應不可能持續太久；長遠來說，人口結構及社會變遷，仍是最值得關注的變化。因此，上週內政部公佈的相關統計，更值得我們思考。

上週內政部公佈，今年上半年國內結婚共6.8萬對，對比去年同期增一成一；不過去年有孤鸞年及金融海嘯影響，因此比較基期偏低。事實上，以近年平均至少14萬對結婚之數字來比較，今年的結婚對數明顯仍偏低：這除了是年輕族群觀念上選擇晚婚或不婚外，也有經濟問題卡在其中。內政部就認為，實質薪資沒有成長，是造成上述數字偏低的重大原因。

過去我們都會說，『成家立業』；以現代術語來演繹，就變成就業、結婚、購屋等等。不過無論是觀念使然，或經濟狀況不許可，選擇步入婚姻者愈來愈少，就算結婚，不生育者也愈來愈多。這當然造成人口結構及社會型態丕變，對房市未來發展肯定有相當程度影響，而且影響會比想像中更早來到，實在不容輕忽。