何謂工業住宅?

工業住宅意即建商在都市或非都市使用分區管制規則下，將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅。通常政府為了都市計劃的發展或規劃，會劃分好各處的土地使用分區管制，在都市計畫法的規定內，工業用地照道理講只能作為工業用途，例如可以蓋廠辦、蓋工廠。因應現今時代背景不同，政府放寬工業用地可以作商業用途，包含：一般零售業、一般服務業及餐飲業、一般事務所及自由職業事務所、運動休閒設施、銀行、大型展示中心、商務中心、以及旅館業等（這些也都是建商在申請建造房屋時的名目），但不得蓋住宅，所以只要作為住家使用，就是違法，但建案銷售時通常還是用住宅的名義販賣。簡單的說就是，其實建物本身並不違法，違法的是二次施工作為住宅用途。

工業住宅的外觀與一般住宅其實無異，很多建商抱持著「不主動說明的態度」售屋，也就是說，買家若沒有多問，建商就不會清楚說明此為工業住宅，或含糊解釋工業住宅和一般住宅的差異；但由於工業住宅的價格明顯比一般住宅便宜許多，吸引許多買家跟進入市，直到簽約交屋後才發現事有蹊翹，其中的差異性，常讓事先沒有做足功課的消費者大呼受騙。「工業住宅類型的糾紛，的確在房屋買賣中層出不窮，很多法規條款的規定和限制，都必須要靠消費者在購屋前主動做功課，想要倚賴建商主動詳細告知和解說，實在是可遇不可求。」

站在建商的立場，當然希望以低價做利誘，吸引買方進場，但俗話說，一分錢一分貨，同一地段的房價，會有2～3成的價差，必定有其原因。天下沒有白吃的午餐，如果可以賣到單坪30萬元，建商為什麼只賣你20萬元？每個人都希望買到便宜的房子，但屋價過低或是過高，都是一種警訊，購屋者碰到這樣的狀況，一定要提高警覺，多問、多聽、多蒐集資料，才不會變成被建商牽著走的待宰肥羊。

工業住宅注意事項

★使用分區

定各區使用都市計劃區的土地使用分區，主要可分為住宅區、商業區與工業區，不同的使用分區，規定也不同，就連容積規定也不同，不只影響到該土地未來興建後的樓層數，該區域的生活機能、附近的都市環境，也都會有所不同。 其中，商業區建蔽率與容積率高，可容納較多人口，對噪音的容許度也較住宅區寬鬆。工業區不僅噪音與空氣標準低，學校設置也比較少。

★工業用地區分

工業用地其實也可以區分為甲種、乙種、丁種等工業用地，甲種是屬於重污染建築用地，乙種屬於都市計畫內之輕污染建築用地，丁種則是都市計劃外之輕污染建築用地。市場上存在的工業住宅絕大部份屬於「乙種工業用地」，簡稱「乙工」，因為都是在都市計劃內的土地，所以在實際使用上幾乎與「商業用地」的差異性不大。 

★建物結構

就法規上解釋，並無「工業住宅」一詞，原因是工業用地顧名思義，就不是興建住宅之用，當然也不可能有所謂的工業住宅一詞。工業用地以廠房等名目規畫興建建築時，在法規上自然和一般住宅的規定有所不同。像是建築設計必須依據工業廠房標準而定，依據建築法規的要求，一般住宅區建築的每平方米承載力是200kg，而工業區建築就承載力設計必須達到每平方米300kg，所以結構較一般住宅堅固，甚至比住宅區建築更具安全性。另外，每層樓的樓高規定要有3米6，因此工業住宅會給人挑高的寬敞感；還有，每層樓必須規畫2組樓梯，且電力、動力、重力、光線的設計，都是以廠房設施為考量，因此很難兼顧到居住機能。此外工業住宅使用違規的原因，多半在交屋前違規隔間主臥室、起居室等，也就是所謂的二次施工。

★地價稅及土地增值稅

財政部發布新的解釋令，認為工業住宅以自用住宅為前題，不以土地區分為條件，因此只要做為自用住宅房地使用，可以按自用住宅優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。按現行土地稅法之規定，自用住宅用地構成要件為只要土地所有權人或其配偶直係親屬在房地辦妥戶籍登記，沒有出租或營業用事實，面積符合規定即可。故符合上述條件之工業住宅土地所有權人必須檢附
◎全戶之戶口謄本（包括地主本人、配偶及未成年受撫養親屬部分）
◎土地所有權狀影本 
◎建築改良物所有權狀影本 
◎所有權人印章等資料 
◎在每年十月七日以前提出申請，當年度才能按優惠稅率課徵地價稅。

★水費

並不依住宅或營業使用有所不同，是以住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費。

★電費

電費有住家用電及營業用電兩種，但只要是作為住家使用，工業住宅的電費也是以住家費率計算。

★房貸及各項政府優惠貸款

銀行對工業住宅的放款成數，會比一般住宅低2成左右，且無法申請政府各項優惠貸款。

★風險自負

工業住宅其實就像違章建築一樣，多是建商取得執照後，二次施工變更格局後出售，等同違規使用，雖然目前遭舉發的情況不多，但若不幸遭舉發就有回復原狀的風險，箇中風險端看買方是否願意承擔。依建築法第79、80條規定，建築物應依核定的使用類組使用，若未經核准變更使用者，將處建築物所有權人或使用人新台幣6萬元至30萬元罰鍰，並可連續處罰，勒令停止使用、拆除、改建或恢復原狀，限期未改善者，還可移送法院判處六個月以下有期徒刑。換句話說，買方在購買前，最好詳細閱讀房屋合約上的每一條細項。並且，完全知悉自己購買的是工業住宅，有承擔風險的勇氣與能力。

如何辨別工業住宅?

雖然依法規定在銷售看板、DM上都必須註明清楚「工業用地」，但建商常常會避重就輕，以小字標明，或是字眼含糊， 其實想要確定房子是否是工業住宅，只要從建物謄本上，建物用途的標明，即可清楚得知。工業住宅多登記為「一般事務所」或是「零售業」等字樣。「這也是為什麼工業住宅，無法申請優惠貸款的原因。因為優惠住宅貸款的先決條件，就是必須在建物所有權狀的主要用途欄，需登載有『住宅』或『住』字樣的規定。如果建物謄本無法請建商提供，也可自行到各縣市政府的網站，查詢土地使用分區的標示，土地登記為住宅用地、工業用地或是商業用地，都會用不同的顏色區分，很容易就能一目了然。

工業住宅真的不好嗎？

這真是見人見智的問題。

正所謂一分錢一分貨，你用20元怎麼可能買到30元的東西?

就好像很多人鍾愛公寓頂樓加蓋或一樓後方空地增建的物件，說到底也是看中它便宜，用較少的資金取得較大的空間。工業住宅和加蓋增建類似，都屬違法建築，但因取得價格較低，所以如果願意承擔風險，也是可以考量的產品。加上近年來工業住宅很多都藏身於精華區中，如中和的『元氣大鎮』和『第五大道』，鄰近環球購物中心，生活機能不錯，而且週圍也沒有工廠林立，屋齡新，外觀氣派等等，都是優點。

此外買了工業住宅，可以變更為一般住宅使用嗎？

2009年5月，新北市「金莊悅泉」，就順利的從乙種工業區順利變更為住宅區，是新北市第一個成功變更成一般住宅的個案。不過該案需要全體住戶分攤，並且繳納代金給新北市政府，並須負擔公設用地開發費用及後續15年管理維護代金，總計2億多元。