作家
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| 2010/05/26 23:52:13瀏覽646｜回應0｜推薦2 | ||||||
住展房屋網 (2010-05-19) 住展房屋網提供 【文/馮先勉 攝影/邱添榮】在商品投資的世界裡，二○一○年將發生驚天動地的大變化，資金的獲利能力將大幅下跌，相對地，土地與稀有商品的獲利能力將大幅提昇，投資人必須快速掌握這種趨勢，否則將會成為貧富差距持續擴大中的犧牲者，而要能掌握這種趨勢，以下幾種環境變化趨勢不能不知… 要真正認識經濟學，必須先從了解「分配」開始─如果一項商品的售價超出了成本，這多出的「利益」應該給誰？（馬克斯稱之為「剩餘價值」─surplus value）。 古典經濟學者認為，能夠主張參與分配的只有三種人─地主（土地）、資本家（資金）和勞動者（勞動），因為只有這三種人在生產過程中有貢獻！但誰應該分多少？如何分才合理呢？這個問題吵了二百年，但由於各有擁護者，所以至今尚無定論。但在真實社會中，所出現的真實現象，就是那一種生產要素比較「稀有」，那種人就可以在那個時候多分些，甚至全拿。 ◎會漲的秘密一 資本競爭力‧已達巔峰
工業革命後，資本主義興起，「資本」成為最稀有的資源，於是資本家幾乎分走了所有的「利益」，勞動者更加可憐，地主的優勢地位也不斷地受到壓抑。資本家透過對資本的控制，不斷地透過借貸─收利的方式，成為最大獲利者。於是乎導致了社會主義的興起，主張可憐的勞動者才應該多分些！ 孫中山先生所主張的三民主義，其核心方法只有二個─「節制資本，平均地權」，也就是在這種背景下出現的。 到了二十世紀，隨著科技技術的進步，有些經濟學家將勞動者又細分為兩類：一種是傳統的勞動者（出賣勞力者），他們仍處於分配上最不利的地位，所以即使世界各國多給予最低基本工資的保障，但他們在「利益」的分配過程中，仍然處於最不利的地位。 另一種新的勞動者，他們被稱為創新者（innovator），他們因為擁有稀有的技能與發明，所以可以在商品化的過程中站到有利位置。所以在二十世紀裡，許多商品發明家，包括許多電子新貴，都累積了大量的財富，成為了「利益」分配下的得利者。 但因為技術創新是極為困難的，通常也不容易維持長久，所以隨著技術的逐漸成熟，他們的機會也愈來愈少，現在市場上所謂的光電、生技等產業雖然紅火，但要達到技術成功並能獲得大量的利益，其困難度顯然會愈來愈高。 因此，即使勞動者又被分為兩類，但一方面，由於技術創新者的數量極為稀少，而且又不容易長久保持優勢；另一方面，更重要的是，他們的創新技術大多還是需要資本家提供大量的資金援助，所以創新者雖然獲得了極大的利益，但資本家也在二十世紀中，同時累積了更大的「利益」。 也由於上述的原因，在二十世紀，資本家獲得大部分「利益」的現象，不但沒有消失，反而愈來愈強烈，他們不但提供傳統上「借錢」的角色，更進一步的發展出「金融商品」，透過這些虛擬的商品設計，他們可以更迅速地與大量地「募集資金」，再將資金投資在許多高風險的經濟「活動」與技術創新的「幻想」上。 如果投資成功，他們可以獲得巨額的利益；相反地，如果失敗，他們亦可毫無責任地告訴投資人，因為是風險性投資（venture capital），所以風險很大，極易破產，這種「賭贏他拿，賭輸你賠」的金融商品設計，成為資本家另一種攫取暴利的機會。 在二○○八年，金融商品的失敗造成世界性的金融海嘯，但在全世界政府買單下，資本家不但沒有損失，反而又開始設計許多更新的「金融商品」，而且，由於最大的風險曾經發生，反而使他們在銷售時可以更加理直氣壯，他們可以大聲地告訴投資人說：如果有再發生問題，政府一定會出手處理。 到了二十一世紀的最初十年，資本家獲得的分配「利益」的優勢，可以說已經達到歷史巔峰，不論地主，甚至創新者，都無法與之競爭，這可由台灣目前的土地標售，幾乎全是由金控公司旗下的壽險公司得標，看得極為清楚！資本家儼然已經成為實質的「地主」與「創新者」，因為資本已經成為一切經濟活動的必需品，而資金的數量又是控制在少數的企業與家族手中，這種「稀少」性資源所造成的優勢，顯然可以使資本家獲得極大的利益，而所有的勞動者、創新者與土地擁有者，都僅成為其獲取利益的「工具」，忙碌一生，卻終無所得。 這種情況，在二○一○年會有什麼樣的變化呢？ ◎會漲的秘密二 資金優勢‧將快速消逝
一種是通貨膨脹的必然發生！因為如果不發生，上兆的負債如何能夠清償？另一種現象是利率水準會維持低水準。因為如果利率提高，其不但對其印鈔票（發債）不利，而且對於維持這麼多鈔票的流通（付國債利息）的能力亦受影響。 這二種情況，必然會對資金壟斷的情況產生衝擊，因為當資本不再「稀有」，資本家分配「利益」的地位就會動搖，做為技術創新者和地主就有機會取得較大的「利益」分配機會。 換句話說，以往由於各國政府謹慎的控制貨幣發行量，所以造成資金相對的「稀有」，於是擁有資金的人就擁有分配較大「利益」的機會。但當各國政府大量印製鈔票，以解決金融商品所造的金融危機後，貨幣發行量勢必大幅增加，會多到不再「稀有」，所以從二○○九年開始，我們可以看到世界性的資金氾濫，勢必衝擊所有的投資行為。 貨幣泡沫要靠資產增值才能有解 香港是一個經濟反映十分靈活的地方，由於貨幣的優勢轉弱，人們希望快速將貨幣轉接成實體商品，於是乎，在二○○九年底，它的房屋已有一坪超過一千萬元台幣的情況，而且價格還在不斷地攀高。類似的情況在稀有金屬與稀有糧食的市場上也都會快速的反映。最好的例子是，金價越過了每盎斯一千美元門檻歷史高價，還不斷地向上衝。 這種現象在房地產投資上的意義，就是「地主」的競爭優勢相對抬頭，因為貨幣可以無限量的發行，但土地卻不易有大量的增加，於是區位良好的與面積夠大的土地因為具有一種稀有性，勢將成為會有超額利益的商品。 當土地的優勢增加，於是一些次好的土地（包括區位或面積較差的土地），或是已經開發完成的大樓，勢必成為另一種資金交換的重要商品，最好的例子是台灣的壽險與金控公司，不斷地以大量的現金去交換整幢的商用不動產與土地，就是充分在反映這種現象。 雖然資金具有「稀有性」，但由於過度追逐利益，引發了金融風暴的結果，終於導致了資金優勢的下降，也使得另二種競爭者─地主與創新者有機會取得超額利益的機會，這將是二○一○年開始的一項重大轉變。 ◎會漲的秘密三 高通膨‧各國政府的夢 在人類歷史上，金錢購買力的下跌（通貨膨脹）是一種必然的趨勢，只有速度快與慢的不同，如果下跌過快就會產生社會問題，否則就不會發生問題。 以往要解決通貨膨脹的現象，通常是用生產力的上升，也就是說，如果生產力增加了，即使發生了通貨膨脹，也不會產生問題，這是在人們歷史上，最長時間所擁有的經驗。 但在二十世紀，曾發生了所謂停滯型通貨膨脹（stagflation），也就是說生產力沒有成長，可是通貨膨脹仍然發生，於是乎發生了勞力提供者生活品質下跌的問題。對於停滯型通貨膨脹問題，經過研究，政府必須採取一些刺激消費或投資的方法，就可以解決類似的問題，所以對於停滯型通膨，各國政府也已累積了一些經驗，問題也獲得控制。最好的例子，是在二○○九年，全世界政府都受到金融海嘯衝擊時，中國政府以大量的投資以保障其 ％經濟成長率的達成，目前看來，似乎十分成功。 但在二○一○年，可能會發生「蕭條型通貨膨脹」，就是說一方面經濟(生產力)衰退，另一方面卻產生通貨膨脹，這可能是人類歷史上從未發生過的情況。 造成這種狀況的原因有二：一是各國政府不斷的印鈔票，當大量印鈔票進入市場後，通貨膨脹的發生自然很難避免；二是因為通貨膨脹的結果，人民的購買力下降，當人們無力購買太多的商品時，自然會使許多商品賣不出去，導致企業必然會發生減產、裁員、甚至倒閉的結果，經濟發展自然蕭條。 如果產生了衰退型通貨膨脹，就會逼迫政府採取更大手筆的刺激消費與投資的政策，以避免經濟衰退，最好的例子是中國大陸投入了數以千億計的經費，補貼農民購買家電用品，以及加快各種交通建設，但其他的國家就沒有這麼好的機會，因為在國家債務不斷增加的同時，如果還採取大手筆的增加支出政策，可能會造成經濟還未救起，國家就已經破產等不可預測的結果，這也是各國政府不願看到的情況。 如果不採取刺激消費與直接投資的政策，許多政府只好採取貿易保護主義，讓別國的商品不要進入國內，以確保本國企業的商品可以售出，以避免經濟衰退現象的發生。但貿易保護主義也是一種危險的選擇，因為保護主義一興起，很可能會使許多國家未蒙其利先受其害，對於該國出口型的企業產生更大的打擊。 所以世界上許多政府都將面臨再「負債」？或是再「保護」？的兩難抉擇中，在他們猶疑不決時，各國的失業率會不斷地上升，當失業率到達一個臨界點，執政黨就會失去政權，所有的理想都無法實現，最好的例子是日本自戰後（1945年）一直執政的自民黨，也在2009年失去了政權。所以，各國政府連等待、觀望的權利，都已失去！ 通貨膨脹可能是真正解藥 人民購買力下降並不是代表老百姓沒有錢，只是反映出他們對自己能再賺到錢的機會的恐慌。因此不再會過度消費，最好的例子，是長期主張「需求會創造供給」，鼓勵人民努力消費的美國，都已經開始鼓勵人民儲蓄。 所以就投資的角度觀察，當蕭條型通貨膨脹發生時，能夠抵抗通貨膨脹，又可以有收益能力的商品將會有極大的吸引力，因此對於具有保值性（例如黃金與房地產），又與食、衣、住、行等生活必需相關產業的商品，自然較為有利；相對地，對於非生活必需品的工業產品則較為不利。 ◎會漲的秘密四 低利率‧經濟發展的火 對抗通貨膨脹的最佳工具是利率，只要將利率提高，通膨自然會受到控制，這已是人類經驗。 但是凡事有一利，必有一弊，如果提高利率，就會對經濟發展不利，而目前各國政府都在致力於振興經濟，因此，都不敢冒然將利率提高！最好的例子是日本，為了振興其經濟，增加出口競爭力，寧願承受通膨壓力（物價高漲）也不願提高利率，所以，在過去十三、四年間都採取了極低利率的政策（接近○利率），直到執政黨竟因此而下台，也不敢改變其利率政策。 同樣的難題，自然也考驗著全世界的政府，大量印出的鈔票流入民間，又無法以高利率將其收回，這些大量的鈔票必然會如洪水般地向四處氾濫，因此，具有保值性的商品價格必然不易受到控制，二○○九年十月，國產局標售一塊在中正區地點不算太好的住三與住三之一的土地（容積率不到280%），一坪價格卻已經超過四百萬元，就是最好的例子。 不但如此，得標者又是壽險公司，而且投標價格每坪超過第二名約一百萬元，投標總價超過第二名約八億元，這些金控公司對於資金的未來走勢當然會有極專業的研究，由此觀察，保值型商品，特別是房地產的價格在二○一○年一定還會更加攀升。 除此之外，有許多家建設公司對於台北市的建案都已經採取了先建後售策略，也都是看到了短期內國內利率不會大幅增加，而具保值型商品特性的房地產，價格還會不斷地高漲，所以採取了類似的政策。 ◎會漲的秘密五 養屋防老‧將成為顯學 預測最難的是對於未來環境的不確定性（uncertainty）做預測，但展望二○一○年的情況卻是如此的清晰─資金的氾濫將使得資金的「相對優勢」，淪落成為工業革命以來最差的狀況；利率的走向又在各國政府全力要剌激經濟發展時不易大幅提高；高通貨膨漲又是全世界各國政府都在期待出現的情況。 在這三種趨勢如此明確，又相互牽引的情況下，將是保值型商品的最佳投資時機，而相對稀有的、好的，又有收益性的房地產自然是投資首選，連黃金這種沒有任何收益性的商品，價格都已經突破歷史新高（超過一千二百美元），投資人還有什麼需要徬徨的呢？目前台中七期的豪宅，每坪都已喊出八十萬元，這些歷史上從未出現的記錄在二○一○年都還將會不斷地被刷新。 養屋是防老的真正機會
投資人如果還在吸收不正確的資訊，或是還無法掌握到投資購屋的正確方法，就會讓自己的人生陷入到極不快樂的情況，二○一○年之後，希望大家都不會碰到「存款無利息，物價一直高，卻無好屋可養老」的窘境，祝大家投資順利！ 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw |
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| ( 創作｜散文 ) |
