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| 2007/12/24 16:59:10瀏覽2393｜回應3｜推薦42 | |
這圖中的房子是位於WALNUT CREEK最好學區的法拍屋. 售價$820,000. 而周圍的房子至少是一百萬起跳. 已經在市場超過半年了, 仍無法售出, 因為FOUNDATION 嚴重的受損. 這是FEI FEI網友在上篇(法拍屋的另一面(4)-永遠賣不掉的房子)問的問題" "寶娘啊！請問法拍屋有專門的 Agent 帶，還是一般的 Agent 也可以？如果要買法拍屋，買者有需要特別注意什麼嗎？" 由於聖誕假期, 每天忙著吃喝玩樂, 只是輕描淡寫的回答. 其實買來自己住或投資法拍屋需要注意很多細節. 在這裡我只簡易針對買來自己住的情形(PRIMARY RESIDENCE )來回答: 加州的法拍大部分是Non-judicial foreclosure, 程序比較簡單、快速. 在這裡我簡單分三個時期, 來方便介紹"買法拍屋自住著需要注意什麼?" 我不是律師, 所以我不想也不夠格解釋法律條款. 公告階段:銀行去房子所在的COUNTY做兩階段的公告(NOTICE OF DEFAULT &NOTICE OF TRUSTEE SALES) 對買法拍屋自住著其實與一般買屋程序一樣. 除非你買的是" SHORT SALES"的房子. 所謂的" SHORT SALES"簡單的說:" 就是賣主欠銀行的比房子的價值多." 所以需要賣方銀行的同意才能賣. 也就是說, 即使賣方同意你的OFFER, 並不代表你買到這棟房子了. 除非賣方銀行同意你的出價, 否則你在CONTINGENCY PERIOD所支付的各種檢驗及估價費用是白花費的. (金額大概在八九百左右) 但這些又是你非做不可的手續. 還有, 通常SHORT SALES需要較長的時間CLOSE. 一般的房地產AGENT都能帶你去看這種房子. 但有SHORT SALES經驗的AGENT比較能避免上述" 白花費" 的情形. 公開拍賣(The Trustee Sale Auction):大部分在法院的門口舉行這種公開拍賣. 你不須要AGENT帶你買這種房子. 但我本人是不建議用這種方式 買來自己住. 原因如下: 1. 必須用現金交易, 不能貸款. 2. 大多數屋主在搬出去前, 用毀壞房子來洩恨. 你無法事先知道房子損壞的情況需要花多少錢修理. 3.你可能要支付前任屋主的LIEN( 如: TAX ....) 4.這是我覺得最頭痛的地方-是要如何將前任屋主或房客請出去? 尤其是這房子是有租金補助(SECTION 8 HOUSING)或位於有"老人條款"、RENT CONTROL的城市, 那更是難上加難啊!!!!! 銀行收回( BANK OWNED ):以前灣區這種房子不多, 但今年開始有逐漸增多的趨勢. 當銀行無法在The Trustee Sale Auction賣掉房子時, 從此以後房子便歸銀行所有. 銀行必須負責付清前任屋主所積欠的LIEN及將前任屋主或房客請出去. 這是銀行最不喜歡的情形, 所以會想盡辦法出清存貨. 銀行出清的方式有兩種:委託拍賣公司集體拍賣及找LOCAL房地產AGENT LISTING. 還有,大部分的銀行是不會負責修理房子的, 也不擔保房子的狀況, 所以買這種BANK OWNED 的房子, 最重要的手續便是要仔細的檢驗房子受損的情況及要花多少錢修理. 我本人認為找LOCAL房地產AGENT的BANK OWNED 是最適合買來自己住的法拍屋. 因為除了上述" 付清前任屋主所積欠的LIEN及將前任屋主或房客請出去" 的優點外, 這種交易有CONTINGENCY PERIOD, 如果房子需要的維修超出你所能接受的範圍時, 你可以WITHDRAW 你的OFFER. 一般的房地產AGENT都能帶你去看這種房子. 但有經驗的AGENT因為知道銀行作業程序, 比較能幫助你與銀行討價還價. ( 工商服務時間開始 ~ ~ ) |
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| ( 在地生活｜北美 ) |
