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新加坡經驗解臺韓房市難題打造宜居城市

2025/07/16 15:54:44瀏覽11｜回應0｜推薦0

文／品嘉建設創辦人胡偉良

居住正義比較，新加坡與臺灣的差異在哪？( 圖 / 資料圖取自freepik )

臺灣和韓國多年的打房措施，多見雷同之處，但皆未見成效，都是在壓抑需求，而少從增加供給上著手，相較之下，新加坡的制度更能真正的照顧到民衆的居住需求。以下是針對臺灣、韓國、新加坡三國住宅政策的制度性比較、成效評估與建議分析，從根本邏輯、執行效果、民眾感受與長期社會影響進行深入探討。

一、三國住宅政策主軸比較

臺灣與韓國長期採行限制性打房政策，主要手段為限貸、重稅、限售，目的為壓抑需求，打擊投機炒作，但成效有限。

新加坡則主動供給平價住宅，建立制度性保障機制，成功實現了大多數國民的擁屋目標。

亦即，臺灣藉打炒房、限貸、囤房稅來壓抑需求、防止投資炒作；韓國則採多戶限貸、重稅、限售，高壓政策打投機，限制轉售。

新加坡則是藉由增供給、制度保障，由國家的HDB（建屋發展局）大量興建組屋，來滿足民眾的剛性需求，而民眾因擁有房產而保有穩定的資產，從而產生安定的社會結構。

二、成效與問題對照

1. 自住購屋困難度：

臺灣與韓國：在嚴苛的打房下，房價並未明顯下跌，臺灣呈現的是：房價未跌，交易量萎縮，高房價＋高自備款門檻；韓國則呈現：房價高檔盤整，仍持續上升，首購族中籤率低、換屋族斷貸；兩國皆呈現剛性需求受限，建商縮手，租金上漲，市場信心低落的現象。

新加坡：政府主導供應HDB組屋（佔房市的82％），有首購保障＋公共貸款制度，房價穩定，民眾擁屋率高，社會穩定性佳。僅自由市場價格上漲。

2. 政策副作用：

臺灣與韓國：建案停擺、換屋困難、租金上升，投資退場、租金上漲、外資外逃。

新加坡：供需平衡、社會穩定。

3. 都更推動困難：

臺灣：高同意門檻＋釘子戶卡關。

新加坡：中央主導但受反對聲音制約，由國家主導整區改建、少見爭議。

4. 策整體信任度

臺灣與韓國：民間普遍認為「打房無效又傷民」，政策混亂、民怨升高。

新加坡：政策明確、信任基礎強。

三、政策邏輯分析：為何臺韓皆失敗，新加坡卻成功？

臺灣與韓國的3大共同問題：

1. 誤將房市問題簡化為「投機」問題 → 用限貸、限售、重稅處罰所有需求者。

2. 忽略供給端問題 → 都更推不動、法規繁瑣、興建成本高。

3. 不解決制度斷層 → 缺乏透明選屋、協議分配機制，民眾不信任。

4. 政策「卡住市場」而非「引導市場」 → 結果變成剛性需求受阻、房價仍高。

新加坡實踐居住正義4大成功關鍵：

1. 主動建屋、大量供應 → 不怕民眾買不起，怕政府不夠蓋。將居住與資產規劃結合。

2. CPF（公積金計畫）制度 → 結合退休、購屋、資產穩定。

3. 制度透明、轉售受限 → 居住優先，市場炒作空間低。

4. 整體規劃與長期信任 → HDB設計從學校、交通、就業都一併考量。