房地產知識→了解「房地合一稅2.0稅率、計算公式、自用住宅優惠稅率、重購退稅」自110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，均適用房地合一稅新制的規定  

●房地合一實價課稅，課徵所得稅稅課收入來源，為依所得稅法第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵之所得稅。係指房屋及土地以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵交易所得稅。「房地合一」用意在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，修正原本不動產交易時，土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅；房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，達到不動產交易利得實價課稅的目的。簡單解釋房地合一稅：賣房的時候有賺到錢，針對賺的部分，要課所得稅。 

●過去還沒推出房地合一稅時，土地、建物是採不同的稅制。根據舊制「​​財產交易所得稅」的規定：賣出時，土地的部分不需要繳所得稅，而是繳納土地增值稅。房子的部分，則是課徵所得稅。自從 2016 年1月1日後，整合土地、建物的適用稅率，一併採取房地合一稅。 

●「房地合一稅」，就是指賣出房子、土地時，賣方所需要繳納的所得稅。

●新版房地合一稅稅率(2021年7月1日以後) 

新版的房地合一稅，其中針對房產持有期間的適用「稅率」做了最大的調整。除此之外，也將預售屋、特定股權交易納入房地合一課稅範圍。稅率雖然調整了，但也還是保留著一些空間。例如：若是因非自願因素出售，還是可以適用排除條款以20%課徵，不會被課 35%或45%。其他部分的例外內容，都還是維持1.0舊版的規定沒有更動！

●房地合一稅 2.0 修改了什麼？ 

①延長短期交易適用高稅率的年限 

       房地合一稅2.0跟舊制最大的差異，就是將「短期持有」的時間拉得更長，以抑制個人短期炒作不動產。在舊制房地合一稅，只要持有房屋期間大於2年~10年，就適用20%以下的稅率。相較於舊制，2021年7月後，房地合一稅2.0對於短期持有的定義更嚴苛，持有房屋2~5年就需要繳納35% 的所得稅。 

       例：假設某甲持有房子3年，扣掉賣房子相關的成本、費用等，獲利金額為200萬元，則需要課徵所得稅額如下： 

  ◇舊制「房地合一稅1.0」：40 萬所得稅 (200x20%=40) 

  ◇新制「房地合一稅2.0」：70 萬所得稅 (200x35%=70)

②營利事業納入房地合一稅適用範圍 

 過去舊制房地合一稅，並沒有針對法人的房地交易列入房地合一稅的課徵範圍內，而是統一併入營利事業所得稅，適用20%的稅率，即不會因為法人的房屋、土地持有時間長短不同，而課徵不同的稅率。房地合一稅2.0實施後，企業房地的短期交易，也會因為持有期間不同，提高課徵稅率了，以抑制營利事業短期炒作不動產，防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負。

③課徵對象納入預售屋及特定股權交易，防止透過移轉型態來避稅 

       Ⅰ.預售屋持有5年內轉讓出售都得適用重稅，對於投資客來說，在預售屋一般持有期間最多僅2至3年的情況下，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45%的稅負，大砍投資客的獲利空間，打擊的效果極大，防杜藉由不同型態炒作房地產規避稅負。 

       Ⅱ.新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。

④增設計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，防杜利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負；及修訂推計費用率由5%調降為3%，並增訂上限金額為新台幣30萬元，使稽徵機關對於個人未提示證明文件之費用推計基礎更符實情，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。

●「房地合一稅」計算公式：獲利金額x適用稅率
「獲利金額」=房屋成交價–取得成本–相關必要費用–土地漲價總數額 

◇什麼是獲利金額(稅基)？→獲利金額，就是房子出售成交的價格，減去取得成本、相關必要費用，再扣掉土地漲價總數額(土地增值價差)，剩下的部分就是獲利金額(稅基)，也就是需要課徵房地合一稅的課稅所得。 

◇什麼是土地漲價總數額？→土地漲價總數額=交易當年度公告土   地現值–前次轉移現值。例：出售時土地的公告土地現值為40萬元，之前買進土地時申報的前次移轉現值為30萬元，那麼土地漲價總數額就是10萬元(40萬減30萬)。即使我們這次出售時申報的「土地移轉現值」是60萬，也不能被計算到可以扣除獲利金額的土地漲價總數額中，避免有人透過提高申報土地移轉現值來避稅。 

●有哪些費用可以視為可減除的「成本」呢？ 

       取得成本，就是指取得房屋的價金以及購入房屋後在房子達到可使用狀態前，需要的相關必要費用。房地合一2.0新制可減除的成本及費用認定依現行法令及實務整理如下：(僅供參考，以國稅局認定為準)
(一)可減除成本
❶取得成本：買賣取得者，以成交價額為準。
❷亦得包含於成本中減除的下列支出： 

⑴  可供使用狀態前支付之必要費用：例如契稅、印花稅、代書費、 規費、公證費、購入時仲介費等；房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。但不包括依土地稅法繳納之土地增值稅。 

⑵  取得房屋後，於使用期間支付之增置、改良或修繕費(俗稱的裝修費)，但須同時滿足能增加房屋價值或效能，且非二年內所能耗竭。
 ◆裝修費應備文件：應檢附合約書或估價單及發票，且發票應載明買受人及工程施作地址。支付費用款項之資金流程證明，如支票、匯款單、領現之存摺影本(國稅局認有必要時應提供)。
 ◆目前普遍認定項目為：(僅供參考，仍以個案為準) 

 √可以列入：洗手台、馬桶、浴缸、水電管線、泥作、木工(需不可拆卸或移走的)等。 

 ╳不能列入：鐵鋁窗、外推曬衣架、玻璃、冷氣機、家電、傢具(如：系統傢具)。 

⑶  推計成本：買賣取得者，未提示取得成本證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本；無查得資料，得依原始取得時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。 

(二)可減除費用(交易房屋、土地所支付之必要費用)： 

❶按提示證明文件減除：(大於成交價額3%或30萬時採用)例如賣出時仲介費、廣告費、清潔費、搬運費。 

❷按成交價額3%並以最高30萬元認定費用：(推計費用)未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額3%者。 

●自用住宅優惠稅率： 

①獲利金額400萬以下：免稅 

②獲利金額超過400萬的部分：稅率10% 

    針對自用住宅，只要符合下列三個條件，可以享有自用住宅優惠稅率： 

①個人或配偶、未成年子女持有且居住該住宅滿6年。 

②交易前6年沒有出租、營業或執行業務使用。 

③個人、配偶、未成年子女交易前6年未曾適用自用住宅優惠稅率。 

       舉例來說，假設滿足上述的三個條件，賣出房子時獲利金額 500 萬。那麼，其中的400萬免稅，剩下的100萬則是適用10%稅率，因此要繳納10萬的所得稅。 

    貼心提醒：適用自用住宅優惠稅率、獲利金額小於 400 萬，因此免稅的民眾，還是需要申報房地合一稅喔！

●什麼是「重購退稅」？ 

  ◇換大屋：全額退稅 

  ◇換小屋：比例退稅 

  ◇重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉 

       假設新買的房子總價高於、等於賣出房子的價格，那麼賣出房子的房地合一稅就可以「全額退稅」。如果新買的房子總價，是小於賣出房子的價格，那就會按照「新屋總價/舊屋賣價」的比例退稅。 

       不論是「先買後賣」或是「先賣後買」，只要買屋及賣屋之間的間隔在2年以內(以完成移轉登記日為準)，且買與賣的房產都符合所得稅法有關自住房屋、土地的規定時，便可以申請「重購退稅」。也就是當上述條件完備時，可以申請按第二次購買價格占出售價額的比例，退還依規定繳納的房地合一稅。 

●重購退稅的金額計算： 

重購退稅額=(新屋總價/舊屋賣價)x房地合一稅 

例：某甲賣了一戶舊房，總價2,000萬，房地合一稅繳了200萬，而某甲又在兩年內買了一戶新房，會有以下兩種情況： 

①  新房產總價>= 2,000萬，則全額退稅。 

②  新房產總價< 2,000萬，則依新房總價/舊房賣價的比例退稅。 

◇假設新買的房屋是1,600萬，則因為之前賣房所繳的200萬元，可依4/5的比例(1,600萬/2,000萬)退稅，拿回160萬元。

●重購退稅的限制： 

①  自用住宅限制 

     ◇必須在出售前 1 年沒有出租、營業用。 

◇本人或配偶、未成年子女設有戶籍。 

◇房屋須為本人或配偶所有。 

②  購買的自用住宅 5 年內不能出售或改做其他用途
◇如果有出售、改做其他用途，就必須繳回退稅的部分。 

●房地合一稅如何申報？申報的時間？ 

 房地合一稅是針對房產交易中的利潤課稅，賣方只要賣出房屋、土地後都需要自行申報，但這並不代表如果是「賠錢賣」就可以不申報喔！申報的時間會按照不同類型的房地交易而異： 

■一般房屋、土地完成所有權移轉登記日翌日起30日內。

■房屋使用權交易日翌日起30日內。

■預售屋、其座落基地交易日(即預售屋簽約日期)翌日起30日內。

■股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的翌日起算30日內申報。

申報房地合一稅需要附上的文件：

■房屋、土地交易所得稅申報書。

■買賣交易契約書影本。

■其他相關文件(取得成本、相關必要費用的證明文件)。 

個人交易的房地產如果是屬於上述的課稅標的，那麼即使是交易產生虧損也要在前面說的4個申報時間起始點後的30日內申報。如果未在期限內申報，會被處新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰；如果發現有需要補的稅額，則會按漏掉的稅額處3倍以下的罰鍰。總而言之，除了極少數的特殊情況，不然不論賺錢、賠錢都要申報！ 

線上試算--財政部國稅局房地合一稅試算

●國稅局嚴抓炒房獲利「能拆走的」全不認列裝潢費用 

 房地合一稅2.0於2021年7月上路，未來持有2年內賣房獲利要課稅45%，超過2年、未滿5年賣房獲利課稅35%，大砍投資客的獲利。專家分析，以往投資客有避稅的招數，如裝潢費用40萬，但透過向裝潢公司買發票的方式「以少報多」，將成本報高一倍至80萬，讓帳面獲利變少，以減少繳稅；以及買預售屋轉紅單、換約也不申報，以此避稅。但新制上路後，市場禁轉紅單，而且規定預售屋交易30日內應如實登錄，加上免稅空間從房價5%降為3%，還有國稅局也很嚴格，投資客很難再以買發票的方式避稅，可作價的空間減小，也防堵了漏洞。
        一位不具名的房仲坦言，高雄有投資客會和裝潢公司配合，透過購買發票、墊高裝潢費，製造購房成本較高的假象，以減少帳面獲利，就可以減少繳稅，這在市場很常見，也是投資客大宗的作法，不過當事人通常不會明目張膽的說，市場老手通常很低調。因此，在實價登錄上看到，有些投資客買賣房屋，扣掉房地合一稅幾乎沒賺多少錢，但又大費周章的修繕、裝潢，其實是有不為人知的內幕。不過現在房地合一稅2.0新制上路，國稅局也抓很嚴，風聲鶴唳，就算投資客要做價，難度也越來越高。
       《住展》雜誌研發長何世昌指出，其實現在很難這麼做了，假設房價1000萬，裝潢超過200萬，明顯不合理，國稅局會嚴查裝潢的價格和房價是否合理，若發現不太合理，也會要求裝潢公司對帳，如果對不上帳目就不會列為裝潢成本。
        何世昌提到，以往房地合一稅1.0版，房屋買賣有獲利，若要繳稅，可以扣除房地總價的5%作為免稅額，而且不需任何證明文件。但現在房地合一2.0新制，將無證明的免稅額降為3%，且有30萬元的上限，可以避稅的空間減小，也防堵了原先的漏洞。此外，即便投資客想要將裝潢費列為買房成本，以此減稅，但是裝潢費用的認定也趨於嚴格，若是系統櫃、冰箱、木地板等可以「拆卸」帶走的家具和裝潢，也不能認列為成本之一，因此可以作價的空間不多。
        一位不便具名的室內設計師表示，以往確實聽說有投資客專門和裝潢公司配合，買發票以少報多，增加裝潢成本以減少報稅，如裝潢費40萬，通常會多報1倍，報成80萬元，不過正規的裝潢公司不太可能碰觸這類操作。
        高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀指出，在房地合一稅2.0上路之前，還有投資客轉單、換約也不申報，藉此避稅，容易造成市場上的價格混亂。不過現在新制上路，預售屋也規定要在30日之內申報實價登錄，政府禁止轉單，這將大大減少市場上的投機行為，而且將認列成本可扣抵稅金的空間調整為房地總價的3%，不少買方如果要換約，寧願選擇只賺3%就好，少少賺就出場，減少投資客想大撈一筆的心態。(林佩萱_高雄報導) 原始新聞來源：2021/08/15 蘋果新聞網 

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