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| 心情隨筆｜心情日記 2017/11/28 20:18:09 |
新浪港股訊 11月8日，由格隆匯主辦、新浪財經承擔戰略合作媒體的“決戰港股2017海外投資系列峰會”在深圳舉行，以下是上實城開路演實錄： 主持人：接下來是上海實業城市開發的財務總監梁健康先生為我們帶來演講。 梁健康：大傢好，我代表上實城開感謝本次活動的舉多鏡頭行車紀錄器影片介紹辦，也向各位問好，我是上實在城市開的財務總監梁健康，公司股票代碼563，大股東是71%的股權，公司在中國是一二線城市擁有20個房地產項目，公司是上海地方的國企，同時也是深港通的標的公司。 簡單過一下業績的狀況，本期利潤是7.26億港元，今年同比上升8.29億港元，股東盈利上升3.22億港元。到2017年9月末期間，合約銷售已經達到70個億人民幣，在拿地方面，在上海市拿瞭辦公室用地，大概是10萬方的土地，成本大概是2.58萬人民幣每平方米。資產優質方面，手頭現金大概是130億港元。盈利狀況。股東盈利從2014年開始不斷上漲到3.2億港元左右，收入結構主要是來自於物業銷售，超過80%是來自於物業銷售，合約銷售中國是46億，9月末是70億人民幣左右。已售未結是83億港元，負債比例是從2015年不斷下降，平均的財務成本也是不斷的下降。中報的狀況，收入是42億港元，毛利是21億，毛利率是50%，因為上半年都是來自於上海區域，上海那邊的毛利率達到50%到60%左右，後面可以看到我們的比重在上海上半年比較多，所以毛利率偏高，但是全年大概是在40-50%之間的毛利率。年內應力是7.26港元，基本的盈利是6.71，我們的總資產是583億港元，手頭現金是130億，可以看見我們每股資產凈值是2.65港元，現在是嚴重低估的，同時2016年末也有派息，派息比率都是超過33%左右，從2014年開始派息到2016年，每年都是30-40%之間，所以我們會比較平穩的增長派息。 雖然我們是2.65港元的凈值，但是我們持有的資產有四分之一還在上海那邊。 收益這一塊的分佈，42億左右都是來自於物業銷售，可以看到過去兩年都是來自於上海的區域非常大的占比。 入賬上面，今年是2.8萬港元每平方米，上半年上海的兩個項目占比非常大，毛利率也非常高，所以把整體的ASP也拉高，但是如果單看項目，單價來看，去年萬源城是4.7萬港元，今年裡面大概有9000平方米都算在裡面，如果扣除這個影響的話，我們已經賣到6.5萬港元每平方米，所以跟去年的4.7萬港元相比有非常大上漲。 合約銷售方面，今年是1.69萬人民幣，跟去年相比有所下跌，第二個項目因為上半年合約銷售是17萬方，賣得比較多，所以把整體的ASP有所拉低。萬源城去年是5.7萬每平方米，基本上達到7.5萬每平方米，跟去年相比有很大的升幅。 紅色標註出來的是我們集中在上海的樓盤項目，同時儲備土地大概有394萬方左右，接近有1千個億左右的人民幣。投資物業有68.5萬平方米左右，主要是在上海，未來三年左右會把投資性物業增長比重，隨著項目落成會超過100萬方。土地儲備裡面，有四分之一是來自於上海的區域，現在在上海的房價基本上還沒完全反應出來。 過去幾年我們進出一些項目，藍色部分是過去幾年進來的土地儲備，去年有上海的別墅，收購成本是2.1萬塊每平方米，今年也進瞭辦公樓項目，均價成本都是2.58萬每平方米，我們集團很嚴格控制在上海拿的土地成本，所以不會有太貴的成本讓我們後面帶來很大的財務壓力。藍色部分是過去幾年，從2012到2016年一些資產處置，因為563是買一個殼回來，過去幾年有些項目不是在我們的發展策略裡面都會資產處置，同時資產處置都會給我們集團帶來可觀利潤，所以某個程度上也反映我們管理層的執行能力，每年都會有一些特殊收益產生，同時這些項目偏離的話我們也會進行處置。 行車紀錄器多鏡頭推薦 問答環節 看看大傢有什麼問題？可以交流一下，首先我來回答一個投資者普遍關心的問題 我們在上市集團裡面還有一傢A股在國內，600748，我們沒有跟他有直接項目的重疊，他有的區域我們就沒有，但是在上海裡面基本上在閔行、徐傢匯這些地方。如果對我們集團或者公司比較熟的話也知道，投資者也經常問我們一些問題，就是關於600748對於香港的機構有一個承諾，就是解決同業競爭的問題，到2017年7月份到期，但是後來跟監管機構上交所拿瞭申請，延長兩年，看房地產品牌怎麼整合的想法，對於600748有承諾，但是在香港那邊是沒有承諾的，也沒有什麼沖突。無論將來有什麼想法，對於我們563的股東，怎麼樣都會有一個好處的，因為在集團裡面的整合，我們也會提到關連交易，無論誰並掉誰都好，都有關連交易在裡面，所以怎麼樣對我們的資產都會重估，對我們來說都是有一個催化劑在裡面，也可以看我們集團那邊有什麼方案出來，但是563是比較被動一點，主要是看集團和大股東那邊有什麼方案出來，我們來配合這樣子。 提問：你剛才說在上海還有儲備的土地，但是國內未來幾年普遍限貸限購，比如現在上海市價4萬多，但是開盤之後你可能拿不到那麼高的價格。 梁健康：這位投資者很瞭解上海房價，其實很多樓盤還是有點壓力的，特別是下半年或者第四季度，我們有一個樓盤也是因為預售許可證，批出來對於周邊房價是比較偏低的，所以我們遲遲不想拿，看什麼時候政策再開放。因為十九大之前幾個月，很多批文不出來，我們就等待十九大之後再看看，有沒有放松的可能，因為我們也不急著賣房，比如說有個盤，周邊是到八九萬，但是政府批出來給我我們的都是七萬多，所以我們也不太著急拿預售許可證，等政府那邊放開瞭再拿。基本上我們也沒有財務的壓力去很快的賣光盤，所以就看政策那邊會有什麼開放的。
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