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| 創作｜散文 2018/02/14 20:28:36 |
馮焱東：如何在房地產調控中分清中央和地方事權 馮焱東 在上周剛剛閉幕的中央經濟工作會議中，針對房地產調控首次提出“分清中央和地方事權”，筆者認為這是對房地產調控認識的一個重大進展和深化，對於完善房地產調控將發揮關鍵的作用。 眾所周知，房地產是個地方性產業，地方政府對房地產健康發展與否影響極大，主要表現在這幾個方面： 一是各地各城鎮的土地供應主要掌握在地方政府手中，雖然新增建設用地指標受國傢統一計劃安排，但地方政府有各種方法可以盤活龐大的存量土地，每年出讓多少土地、以什麼底價出讓、土地競拍時溢價到一定程度後如何處理、土地款的付款方式、出讓地塊的主要區域分佈、保障房租賃房土地的安排、住宅商業及公建配套基礎設施等各種用地的比例如何等等，主要由地方政府確定。 二是在需台中菜梯求端調控的手段、力度和及時性等方面，地方政府也發揮著重大作用。比如購房入戶政策、二手房交易的促進或抑制政策、購房租房的補貼政策、限購限貸限價政策的協調與落地、供應過大時鼓勵需求的各項政策及時或延時推出等等，地方政府有很大的話語權。 三是拆遷政策。拆遷對一個城市房地產的供應和需求兩方面都會產生直接影響，在某些時段甚至成為左右房地產發展趨勢的首要因素，而拆遷政策主要由地方政府研究制定。 四是城市規劃及短中期建設計劃對房地產影響很大，城市規劃是房地產發展龍頭，總體規劃、專項規劃、區域規劃、控制性詳規、修建性詳規、近期建設計劃等，直接決定瞭房地產發展的空間與時間安排，這些主要由地方政府主導。 五是地方政府必要時可以約談開發商，進行窗口指導，還可以通過地方國企的開發銷售行為來引導當地市場。 六是地方政府在地方房地產發展與調控的輿論導向上有較大影響力。 總之，無論是地方房地產的發展，還是地方房地產的調控，地方政府的作用極為重要、不可替代，地方政府可以通過土地供應、住房需求、行政、地方法規、財稅、金融、窗口指導、城市規劃、輿論引導、拆遷等多種手段對房地產發揮全方位的影響力。 雖然房地產是一個地方性極強的產業，但中央政府對這個行業同樣高度關註，因為房地產關系到千傢萬戶的住房問題，關系到金融穩定和經濟安全。 房地產發展得好，可以拉動經濟增長；房地產發展出現問題，則可能威脅整個經濟金融安全與社會穩定，所以中央政府必須責無旁貸地擔負起調控的重大責任，特別是財稅和金融兩大宏觀調控政策以及土地宏觀政策、城鎮化政策對房地產影響至巨，這幾大政菜梯價格策主要由中央政府主導，中央政府在宏觀調控中必須考量其對房地產的影響，並專門制定相關政策。 房地產調控需要中央和地方政府共同參與，兩者缺一不可。問題的關鍵是，中央和地方在房地產調控中需要處理好關系，分清事權，發揮兩級政府協同作用，避免二者政策可能產生沖突。近些年來房地產市場調控之所以有一些不盡如人意的地方，很大程度上就是因為二者在房地產調控中的關系不夠協調。 必須承認，中央和地方對房地產調控的立足點存在著一定的差異，回避這一事實，調控關系很難理順。房地產業關系到國計民生，拉動性極強，關系經濟增長及金融安全乃至社會穩定，中央對房地產能否健康持續發展格外關註。 同時房地產又是地方性產業，各地發展情況分化十分顯著，按理地方政府應該是調控的責任主體，但地方迫於財政收入與GDP發展等壓力，有土地收入最大化的傾向，這就與中央穩定地價、房價的調控目的直接沖突；而且地方領導核心考核目標並沒有和房地產調控目標緊密掛鉤，所以地方調控政策往往時機滯後且力度有限，經常是中央發話督導後才出臺實質性措施，調控效果難免不太理想。 如何分清中央與地方事權、處理好中央調控與地方調控的關系？筆者認為，中央政府應註重以下幾個方面： 一是鑒於房地產的地方性與各地分化明顯的特點，中央要把房地產調控的主體責任落實到地方，並賦予地方足夠權利，比如金融政策，地方可以有更大的發言權。在中央對地方主要考核指標中，加大房地產是否健康發展、房價是否合理的權重和力度。 二是中央政府首先要建立全國統一的房地產市場監測體系，應包括顯性庫存及其去化周期分析、潛在房地產供應量分析、需求預測分析、成交與價格走勢監測、拆遷政策對房地產市場供求兩方面影響、地方房地產調控主要政策、二手房市場走勢、租賃房保障房建設情況、房價收入比、租售比、房地產金融等各種指標。 這些數據和指標，是評判各地房地產是否健康發展和實施調控的依據，也是中央判斷地方政府調控是否得力、落實“房住不炒”政策到位與否的依據。 三是在中央財稅、金融兩大宏觀經濟政策及其他土地、城鎮化等相關政策中，要單列出房地產的專項政策，進一步深化研究對房地產的影響及如何引導。在一線和熱點二三線城市，房地產金融屬性被強化，導致地價房價過快上漲，所以金融政策制定必須考慮房地產，房地產調控必須倚重金融。 四是中央各相關部門在房地產調控中的責權利關系要進一步理順。金融部門管著房地產的“銀根”，國土部門管著房地產的“地根”，住建部作為房地產主管部門卻沒有得力抓手，這就需要房地產調控的中央聯席會議制度進一步加強。各部門應各司其職，責權利關系要清晰表述出來，保證中央各部門的協調性，避免誰都參與調控、誰都不負最終責任的“九龍治水”情況出現。而“一行三會”也可以貫徹中央“因城施策”精神，把房地產金融政策調整權力有條件下放到地方金融管理部門，確保地方金融管理部門配合地方政府，根據房地產市場異常波動隨時采取措施。 與此同時，在房地產調控過程中，地方政府需要做好以下幾方面工作： 一是提高認識，把房地產健康發展作為施政的一個重要方面，把房價控制在合理水平、保障房建設、租售並舉、“房住不炒”等作為施政的核心目標之一。 二是保障房地產市場檢測體系有效運轉，實時把握市場發展動態，及時上報數據與指標，為兩級政府調控提供依據。 三是地方政府也可以考慮建立房地產調控委員會，各相關部門如土地、住建、財稅、規劃、發展改革等部門分別參與，同時地方政府要加強與地方“一行三會”等部門的聯系，保持順暢溝通。 四是調控要及時出手，金融和財稅等調控政策要常態化使用，不應出現市場激烈變化、政策卻姍姍來遲甚至無動於衷的情況。這方面可以借鑒香港特別行政區的經驗。香港作為全球范圍經濟自由度最高的地區之一，2009年至2015年的6年內對房地產7次出手調控，因為房地產市場變化很快，波動很大，調控必須緊跟市場波動情況及時出手，不能等到問題很嚴重時才有動作，要避免“急病遇到慢郎中”現象出現，做到調控的短效機制和長效機制並重。 五是地方金融部門要主動配合地方政府，並在地方調控體系中積極發揮主導作用。地方金融管理部門要充分意識到自己在房地產調控中的重大責任，積極維護地方房地產行業健康發展和金融安全，確保兩者良性循環。 （作者為浙江鉑睿資產貨梯維修台中管理公司副總裁） |
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