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| 2021/01/17 05:23:00瀏覽741｜回應0｜推薦19 | |
為什麼申請土地貸款過件率低？
「土地分類、貸款申請流程、如何提升過件率」 土地貸款可藉由土地做為貸款的擔保品向銀行申請貸款，並透過土地所在地的地政機關，完成土地抵押權設定，成功申貸將資金投入開發，獲利並償還貸款。
但申請土地貸款前，是否清楚：
1.您擁有的是哪種土地，是否可申請貸款？
2.如何提高土地貸款過件率？
3.土地貸款申辦流程為何？
土地分類不同、貸款價值不同
申請土地貸款必須提供借款計劃，如：以農地作為抵押品申請貸款，則貸款必須有農耕之用；以建地作為抵押品申請貸款，則必須有興建建物的計劃。土地的使用分類分為下列9種，考量到土地價值，其中只有農業用地、建築用地可申請貸款！
假如不是要蓋房子，只是單純要拿土地當擔保品辦理貸款，通常銀行會考慮下到幾個因素
如何提高土地貸款過件率？
若土地貸款申請只是以該土地作為擔保品向銀行申請貸款獲得資金，銀行可能會因下列幾點因素，降低貸款過件率：
1.若貸款期間有第三方於土地上興建建物，或主張該建物為他人所有，易產生糾紛，風險較高。
2.土地作為擔保品管理不易，須請人員定期至現場勘查、拍照存證，人力成本高。
3.土地上若有未保存登記或類似住家的建物，需事先確認建物的所有權人，若建物非地主所有，此土地貸款案不會被銀行受理。
申請土地貸款最重要的是「申請人的貸款用途」，除該土地是否有興建計畫、貸款償還來源外，提供借款計劃說明貸款是否與該土地的分類相關（如：為興建建物，以 ”建築使用土地” 申請土地貸款，待建物完成後，將銷售獲利之金額償還貸款），增加銀行對還款的信心，提升貸款過件率。
土地貸款的 6 個流程及準備要訣：
許多人認為土地貸款的流程很複雜，其實只需要 6 步驟，按照流程進行，就能完成土地貸款囉！
土地貸款流程為：申請→ 估價→審核→對保→設定→撥款。
一、申請：借款人根據資金需求，決定貸款額度（通常為買賣價 5~7 成），接著就可以與銀行的不動產貸款部門聯繫。同時，借款人還需要提供貸款的原因及用途。
準備要訣：借款人需決定資金多寡，以及說明貸款用途及原因。
一般土地融資或轉貸件：借款人先準備申貸標的土地謄本，或權狀影本估價及財力證明。
土地買賣件：當決定購買土地，與代書簽定買賣契約，您可以依據資金需求決定貸款的額度，再由代書與銀行聯繫。
二、估價：借款人提出土地貸款的申請之後，貸款銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價。借款人可以參考近期買賣的成交價格，或公告現值來決定可以申貸的金額，根據經驗，約是將參考土地買賣的成交價格的 5~7 成。
準備要訣：借款人能去研究土地的公告現值、附近格局類似土地的價格，去推算自己的估價範圍。
三、審核：當銀行取得借款人及保證人的基本資料，並完成該不動產的估價後，將進行案件的審核。而聯徵記錄會查詢借款人在所有銀行的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄（包含信用卡繳款紀錄），決定貸款案件的准駁與否。
準備要訣：借款人若有要進行土地貸款的規劃，應該於申請土地貸款前避免申請其他貸款，並保持良好的信用狀況，如準時還款等。
四、對保：所謂的「對保」就是與銀行簽訂借款契約的意思。當土地貸款申請經銀行核准後，銀行就會與借款人聯絡，並約定對保時間。
此時借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，對保當天需由借款人及保證人，親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶，並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。
準備要訣：對保時借款人與保證人需一齊出席，同時提供土地權狀正本。
五、抵押權設定：對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的 1.2 倍。
準備要訣：抵押權設定的金額為貸款金額的 1.2 倍。
※之所以會多設定兩成的，是因為銀行擔心債務人不繳利息，倘若後續法拍該抵押品，這期間衍伸的利息違約金，就會從這兩成計算。但銀行最後收取金額，並不能超過貸款總金額（1.0 倍）。
六、撥款：抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款。如果是土地融資或轉增貸件，再調閱設定完成之謄本給予銀行，即可撥款與代償。
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| ( 知識學習｜商業管理 ) |
