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炒房比炒股好賺?全台瘋炒房 想抑制房價只需一招 建商就賭「政府不敢」啦
2020/10/31 04:05:00瀏覽259|回應0|推薦21

房市熱度居高不下,低利率與房貸年限優惠助攻下,出現多頭搶購潮,然而政府作法猶如「刀切豆腐兩面光」,喊話穩定民心,目前卻也無任何實質行動。現在很多民眾感到奇怪,既然國內各城市空置房這麼多,房子已趨於飽和,房價為何還不下跌呢? 房地產分析有如下原因:
第一:在國內眾多理財管道中,沒有一個投資品能像房地產那樣只漲不跌,穩賺不賠。有不少人炒股,但真正能從股市中賺錢的人卻是很少的,而購買理財產品的效益也未必如預期。唯有房地產這幾十年來,一直呈現向上漲的趨勢。所以,國人只要存夠頭期款的錢,就想要去買房,這樣資產就能保值增值。所以,投資性購房需求推高了房價。
第二:各地方政府把房地產當作主要稅收支來源。如果房價下跌,地價也會下跌,而地價下跌,就會影響地方政府土地財政收入,土地財政收入減少,那地方政府就會發生財政赤字,不僅是發行地方政府債券會受到影響,而且在基礎建投資方面也會沒錢可用。所以一些地方政府也不願意看到房價下跌。
第三:受到疫情的影響,國內經濟下行,央行貨幣政策趨於寬鬆,在過多的流動資金沒地方去,只能投向房地產。
第四,房價從2015年反轉而下已經近5年了,儘管現在國內經濟處於復甦階段,各行各業都不景氣。但是很多人都沒改變對房價上漲的預期。因為2009年房價也曾經出現過調整,但房價在下跌之後,又開始了新反彈,現在一些人都在豪賭,這次疫情過後,房價還會展開反彈。
國內房市熱到什麼程度,秒殺建案司空見慣,投資客倒貨轉單,動輒進帳百萬,自住客想進場,好物件連看屋都沒機會,炒房潮讓央行副總裁陳南光也看不下去,示警「房價上漲前應超前部署」,被解讀政府有意打房;建商私下表示,只要限縮土建融資貸款成數,興建中的建案湊不出錢付貸款,馬上完蛋,但「不認為政府會做」,學者則痛批,「明眼人都知道最快最有效的方法,偏偏各部會都在推拖」,真把老百姓當笨蛋。

不具名建商投訴,包括總統大選、稅制改革、選擇性信用管制,都會影響房地產,但前兩者需要時間,馬上能做的,就是選擇性信用管制。
所謂的「選擇性信用管制」,是指金融機構針對某些業務、有條件的採取限制措施,控制資金流向與流量,其中針對不動產信用管制,被視為可抑制投機炒房。
該建商透露,「買氣是影響房市的最主要原因」,他分析這波低利,讓不少首購族能夠一圓成家夢,升息其實沒有太大影響,一旦「選擇性信用管制」啟動對消費者的「貸款成數」限縮,的確會直接造成買氣萎縮,但受害的不會只有建商。
此外,央行今年開始低市場利率,這樣房貸利率也同步下調,就激發了投資性購房需求的搶進。

他舉例,「一千萬的房價,限縮一成就是100萬,屆時購屋者者能就因為這一百萬形成斷頭,建商只是收回房產而已」,該建商直指政府不應管太多,「既然我們是自由民主的國家,房地產也應回歸自然機制。」他直言,「這一波房市熱潮,不就是2016年房地合一重稅擠壓出來的惡果嗎?」
另一名建商則認為軟肋也是在貸款成數上,但他擔心的是「土建融資貸款成數」限縮,他說因應全球低利,一直落在2~3%的土建融,今年也下修至1.8%,更讓口袋深的大型建商肆意獵地,一但土建融限縮,銀行擔心風險變大,以先前房市不景氣的經驗來看,會讓不少興建中的建案,因為湊不出錢付貸款,而成為建商的「最後一哩路」。
至於會不會打房,建商認為現階段房市雖好,但也僅僅回溫兩季而已,要說房市過熱,從數據上來看根本還不到高點,現在房市產品選擇多元,他譬喻「有人吃得起一萬元的牛排,有人覺得一百元的夜市牛排就可以,個人財務與喜好選擇不同罷了」,認為政府不會針對整個產業出手。
清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚痛批,明眼人都知道信用管制最快最有效,又不用立法,央行可直接執行,但偏偏各部會都在推拖,說房市不熱,現在到處都在排隊了,「老百姓又不是笨蛋」。
他認為,房市過熱政府本就應該超前部屬,但針對的並非是自用族群,而是針對「非自用購屋者」如第三戶以上再施加壓力,包含銀行要增加貸款利率、貸款成數限縮;打房不要打錯人,所以應該對於過熱地區,如特定的新興重劃區稽查,配合預售屋實價登錄落實,建商、投資客的把戲,透過完整的透明房市制度呈現出來,這樣既可以減緩投資誘因,又不會影響到真正剛需市場。
所以,市場長期做多房地產的預期沒有改變,還沒有炒房者大量退出房地產市場的跡象。實際上,最終國內的房價還是要與當地居收入掛鉤,而不是房價與投資購房需求來決定。
目前,因為資金充沛導致國內房價下跌的機會越來越小,但下跌的空間卻依然存在,除非自住,否則此時此刻投資房地產還是要謹慎。

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