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爸媽買房助攻 親屬間交易房產2須知 買賣+贈與免稅額 最理想
2019/03/31 00:00:00瀏覽1606|回應0|推薦37
辛苦打拼買了房,民眾多半希望提早將房產移轉到兒女名下。理財專家表示,善用每年贈與免稅額再加上買賣是最理想的移轉方式,規劃訂定合理的買賣價格,避免被視為贈與,善用實價登錄備註欄、信託處理,更能確保移轉房產後,孝心親情不走味。
 
移轉房產這樣省很大
●善用每年贈與免稅額,再加上買賣是理想的移轉方式
●規劃訂定合理的買賣價格,避免被視為贈與,價格最好等同房屋評定現值
●考量受贈者日後對房屋的運用,若此次買賣價格低,相對拉高日後受贈者賣屋時的房地合一稅
●善用實價登錄備註欄增加附註條款,載明買賣間的特殊關係或撤銷買賣條件,避免日後問題
●房屋移轉後做信託處理,確保房屋不被子女做不當處理
●不作假買賣,適度的繳稅才是最大的節稅策略
 
近日新聞有祖父母把高雄的一間透天以2萬元移轉給孫子,並在實價登錄中附註奉養祖父母的約定,許多人看到覺得很不可思議,卻也讓多數長輩開始思考,房產移轉這件事。但在移轉房產之前,稅的問題可要先搞清楚,沒有預先規劃的移轉,雖然當下省了稅金,但日後可能會讓子孫們「吃不了兜著走」。
 
親友間的房產贈與行為,經常以登記「買賣」取代「贈與」,目的就是為了避開贈與稅。不過,近年國稅局針對此項目積極查稅,例如前行政院長江宜樺以「買賣」方式取得父親的房產,但卻沒明確資金流向;台北市長柯文哲買房也是父母「資助」,後來也被國稅局盯上,才補上「借款」單據,因此民眾要節稅,還是得考清楚怎麼處理。

▲贈與房屋前,要先把稅金問題弄清楚免得好心成負擔。
 
1、移轉房產先算土地增值稅
 
對於很多長輩來說,移轉房產不只是房產本身,很多時候也有情感與期待日後被奉養的心思,無論是什麼思維,只要牽涉到移轉,就要先算算土地增值稅。
 
很多房產從是長輩在年輕時購入,持有房屋往往就是幾十年的光陰,而這幾年因為房價飆漲,土地公告現值也跟著大幅調動,許多老公寓或是老透天的土地增值稅都高得驚人,中南部甚至還有土地增值稅比市價還高的狀況,因此移轉時一定要先行試算。
 
如果試算之後,土地增值稅金額過高怎麼辦?最簡單的方式,是等待繼承,因為繼承取得不動產,就無需繳交土地增值稅,倘若有些長輩還是期待生前移轉,那麼只要符合土地增值稅一生一次或是一生一屋的自用規定,也可以透過合法的方式,將實際上的贈與以買賣形式移轉,就能夠節省稅負。
 
2、遺贈房產取得未來稅金先算清
 
若是由遺贈管道取得房產的子孫們,也不要高興得太早,雖然是長輩的愛心,可是在移轉時也要特別注意,因為政府在計算移轉時的獲利,都會以移轉當年的房屋與土地公告現值當作成本,而這個成本遠低於真正市價,就會造成日後只要賣掉長輩贈與的房子,財產交易所得稅或是房地合一稅都會非常驚人。
 
如果沒有預先做規劃,透過增加扣除額或是重購退稅等作法,多少節一點稅,而傻傻搞不清楚狀況任意出售的下場,就可能會遇到繳稅繳到「哭不出來」,這點不可不注意。
( 休閒生活生活情報 )
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引用
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