如何選擇最適合自己的房貸方案
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辦理房貸時，你最在乎的是，哪家銀行的利率最低嗎？其實，利率高低並不是唯一的考量，貸款期間長短、每月繳款負擔、要不要寬限期、自己的投資理財能力，都是需要考量的。而如果選對了房貸方案，不僅可以輕鬆繳款，還可能讓你多賺錢。
銀行房貸條件包含了貸款成數（貸款金額）、利息、寬限期、貸款年限，如何選擇最適合自己的銀行房貸方案，甚至結合儲蓄、保險等其他理財工具，為自己省下利息並增加保障，真的是一門大學問。以下步驟將協助你挑選最適合自己的房貸方案：
- Step1 設定自己適合的利率：
由於利息條件直接影響購屋成本，因此，申請前多比較各銀行的利率是絕對必要的，因為差一碼(0.25%) 的利息，長期下來也是相當可觀喔！依照「利率是否浮動」的標準，可分為以下三種房貸方案：
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房貸類型
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說明
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指數型房貸
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指數型房貸利率=定儲利率+加碼利率。利率隨著市場利率變動而機動調整，雖然當利率調升時，此一指標利率也會隨之上揚，但由於加碼利率明確，使得利率定價公平而透明。如果採用指數型房貸，可以選擇季調，由於升息時間會比月調慢，可以達到省息的效果。
適合：有規律薪水的上班族
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固定型房貸
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利率固定，不受利率上漲、下跌的影響。一般而言，固定型房貸一開始的利息通常較指數型房貸高，但因利率固定不變，在目前央行升息不斷的情形下，可避免升息風險。由於每月繳款金額固定，每月支出不會因為利率波動而臨時更動，可以妥善安排家庭財務分配，確保家庭生活品質。
適合：預算有限且準備長期還款的首購族、雙薪家庭和預期未來利率可能走升的人
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組合型房貸
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結合固定與機動利率，可自由搭配金額比重。其中固定利率的部分完全不受市場利率波動影響，在利率上揚時，固定利率的部分可以鎖住利息負擔，若利率反向走跌，機動式利率的部分則可反映市場利率走勢，讓客戶有效掌握雙重優勢。
適合：想省息又想規避升息風險的人
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除了「利率是否浮動」外，依照「利率結構」，還可分為以下幾種房貸方案：
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房貸類型
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說明
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一段式房貸
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貸款期間的利率均用相同計算方式計息，通常搭配「指數型房貸」使用，在20-30年的貸款期限內，均以定儲利率加上固定百分比的利率。一段式利率通常在每個月支付的貸款金額差異不大，僅隨市場利率微幅波動，前兩年的利率雖較高，但長期來看利息較優惠。
適合：貸款初期付款輕鬆及還款能力佳的人
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二、三段式利率
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將還款期間分做二或三段，採取不同的利率計息。如果是二段式，第一段通常為前2年，第二段為為第3年起。如果是三段式，第一段通常為前6個月，第二段為第7∼24個月，第三段則為第3年起。通常二、三段式的利率結構，前2年利率通常低於一段式利率，但第3年起利通常會支付較高的本息負擔。
適合：希望前兩年利息負擔較輕的人
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利率遞減型房貸
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一種依據顧客繳息情形提供利率回饋的房貸產品。房貸利率依指數型房貸計息，若顧客每月按時繳息，利率即享有減碼優惠。
適合：雙薪家庭者、有固定還款來源者，或是對利率敏感度較高的上班族或避險族等
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- Step2 選擇自己適合的方案：
房貸產品越來越多元化，除了傳統的房屋買賣價金貸款外，有些銀行推出的房貸方案結合了理財、儲蓄、保險等工具，增加貸款靈活的運用，加速房貸清償時間、減少利息支出。以下為各種常見貸款方案，可視自己的需求進一步詢問銀行喔！
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房貸類型
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說明
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理財型房貸
(循環動用型房貸)
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一般房貸還款後的本金部分不能再動用，而理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)會轉換為循環額度，雖利率較一般房貸略高，但可隨時動用、隨借隨還按日計息，不動用不計息，活化不動產，擁有更多資金運用的彈性。
適合：有理財規劃、短期投資、房屋修繕及備用金需求者，或者中小型企業人士
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抵利型房貸
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以存款來折抵房貸本金，以減少利息支出，達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。如果臨時面臨資金需求，還是可以動用該筆存款。
適合：有存款，但希望保留資金運用彈性，不想提前還款，但希望降低房貸負擔者
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保險型房貸
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與保險結合的房貸產品，保費通常較一般定期壽險為低，一般分為「遞減型」與「平準型」兩種，遞減型是依據房貸的還款金額，讓保額逐步遞減，平準型則是在保障期間內都維持相同保額。其優點在於，若承貸戶意外身故，則等同於房貸金額的保險理賠金，可優先償還房貸，避免不動產因無法按時繳交本息，房子遭法拍的風險。一旦理賠金償還房貸款後的餘額，還可給付給受益人，讓生活更有保障。若消費者提前償還房貸，也可選擇繼續享有保障或依相關條款退保領取解約金。
適合：身為家中經濟主要來源者
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保證保險型房貸
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當房貸核貸金額不敷需求時，利用「額外投保」的方式，增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額，而銀行業者也可透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司。
適合：自備款不足或信用條件不足者
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- Step3 規畫房貸年限 & 決定房貸還款方式：
一般房屋貸款年限分為20年(較常見)或30年，至於一般房貸還款方式，則可分為以下兩種：
本息平均攤還：
在利率不變的條件下，每月攤還本金與利息的總合固定，對於還款預算較易掌握。適合固定薪水、每月預算固定的上班族，是目前市面上較常見的還款方式。
本金平均攤還：
每月攤還之本金固定，但每月償付之利息則逐月遞減，由於期初還款金額較多，因此可節省較多的利息支出。適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。
首次購屋者為避免剛買屋造成負擔過大，可以向銀行申請寬限期1-2年，也就是說這1-2年間只要交利息，不需攤還本金。雖然可降低購屋初期的壓力，但也必須衡量自己寬限期後每月本利攤還的負擔是否過大喔！每月繳交金額可以透過【簡易貸款試算】試算。
- Step4 選擇銀行：
瞭解了上述關於利息與各類房貸工具後，接下來就要挑選銀行了！為了方便買方針對各銀行的房貸方案進行比較，小編將【銀行優惠房貸】、【壽險優惠房貸】整理於房貸試算工具中。挑選房貸銀行以服務熱忱、重視行員專業訓練、替客戶著想的優質銀行為先。此外，提醒你，各家銀行的房貸方案雖有差異，但實際核貸的內容還是依個人條件與房屋鑑價而定喔！建議可與2-3家銀行房貸業務詢問、討論，再依各業務提供的內容多方比較再做決定喔！
Step5 善用政府優惠方案減輕利息壓力：
除了銀行的房貸外，為了協助國民購屋，政府不定期也會提供優惠房貸方案。如果你符合青年首購條件或中低收入、弱勢家庭，不妨多善用政府優惠方案，減輕利息壓力。申辦房貸前可參考【政府優惠房貸】內容。
藉由以上五個步驟，就能逐項評估選擇最適合自己的房貸方案。此外，由於未來利率波動的可能性較大，提醒你，在申請貸款時，務必考量自身的還款能力，尤其是首購族，最好遵守「335原則」：準備3成自備款，每月房貸支出不超過家庭總收入的3分之1，房屋總價不超過家庭年收入的5倍，不但輕鬆成家，也能讓資金運用更充裕。如果貸款後，資金週轉真的出現問題，也不要輕易違約，最好趕快去跟銀行協調，例如延長還款期限，以減輕每月繳款負擔，避免房貸繳不出來、房屋被法拍的風險喔！
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