2019.02.19

「合建」是由土地所有權人提供土地，而由建商（開發商）興建房屋，並就興建完成的房屋，依雙方約定各自分取一定的比例房地，土地所有權人應就建商分得房屋坐落基地持分移轉於建商。關於合建契約法律性質，以其契約之要素，有「房屋買賣」及「建築契約」之性質，因此雙方就契約如何談定，房屋、土地或是賣出利潤如何分配，產權如何移轉，在沒有政府提供契約範本或法定程序可以依循下，非此項專業之屋主或地主，更需小心謹慎考量彼此利益。因此，考量此種關係應考量當事人間利益，分述如下：

一、關於契約主體、土地提供及分配確保問題

地主應提供土地所有權全部，提供與建商作整體規畫設計，共同合作興建房屋，此外關於提供土地使用分區、法定之容積容率為300%、建蔽率等均一併確認。除依法應設置之公私道路用地外，其餘可建土地，乙方應依法合理充分使用。土地現有地上物及人員、傢俬之騰空，由地主負責處理。地上房屋則由建商負責拆除之，所需拆除、搬運費由建商負擔。地主負責備全證件交由建商申請地政機關鑑界，所需申請手續及鑑界費用由建商負擔，如有產權或界址糾紛由地主負責理直。由於地主有時是公同共有或分別共有、祭祀公會、神明會等不一而足，而建商亦可能有其他承擔主體之需求，此時雙方契約應如何具體特定分配對象及比例是相當重要，數地主合一或分別簽訂契約的問題。建築層數則會影響合建雙方分得面積的多寡，兩者均是合建中的重要問題。

又地主的土地是否須「信託」於第三人名下，亦會涉及地主分得房屋的銷售問題。本約土地如有來歷不明、瓜葛糾紛或他項權利設定，應由地主負責於移轉土地產權前予以理清，所需之一切費用由地主自行負擔。於契約存續期間，非經建商同意，地主不得將本約土地出售、質借、典押或提供與第三人建築。

再者，雙方即便約定將來合建完成，建商房屋應分配那些地主或建商，雙方分屋比例如何，都要有所約定。房屋之分配原則，通常按地主所有土地面積比例計算所興建之房屋，由地主分取地上可建房屋面積之一定比例， 由建商分取地上可建房屋面積之一定，至於關於公共設施之面積，含屋頂突出物之梯間、機械室、水箱及各層之梯間，及附建於地下壹、貳層之配電室、蓄水池、機械室、梯間等，通常雙方分得區分所有建物面積(含騎樓、陽台面積)比例分擔登記，而地下停車場，地主、建商分配幾個停車位（各分取停車位位置通常以抽籤方式決定）。而地主分取之房屋與其他地主交換分配。並按協議單價計算各地主可分取之房屋價值，以可分取之房屋價值選取中意之整戶房屋，其間之差價另以現金互為補貼。

在建造過程中，地主要求變更設計或追加某種工程，建商可以約定遇此情形，其費用應如何計算。關於房屋品質及內容，合建契約最好附上建築物的設計圖，標明尺寸及所使用的材料，藉以明確雙方當事人間的權利義務。如建築層數、形式、用途、建築材料、地下室的開挖、地下室的用途、地下室的產權、使用權的歸屬。

關於各該土地的持分比例，即土地持分所占的比例，為契約中非常重要的事項，此部分亦同時涉及契約定性之問題，如若地主提供土地，但房屋建成之後不實際分配房屋，僅依約定比例分配獲利，即由地主出地、建商出資興建房屋並出賣，共營共同事業，即屬「合夥」性質，其法律效果自應依合夥之規範。若契約當事人言明，須待房屋建竣後，將應分歸地主之房屋與分歸建商之基地互易所有權（以地易屋），則屬「互易契約」。若約定建商向地主承攬完成一定工作，而以地主應給予之報酬，充作建商買受分歸其取得房屋部分基地之價款，則屬「買賣與承攬之混合契約」。若契約約定地主、建商各就分得之房屋以自己名義領取建築執照，就地主部分而言，該房屋所有人應為地主，地主與建商關係則為「承攬契約」，蓋此時契約是單純重在建商為地主完成建屋工作，由地主給付報酬，則為「承攬」契約。

無論契約性質為何，合建契約通常約定，地主應於建商工程進度至結構體特定進度完成時備全證件交建商負責辦理基地合併、分割、地目變更等手續。至建商工程進度至結構接近完成時，雙方會同辦理應有基地持分產權移轉登記。使用執照取得後，雙方應會同辦理房屋稅籍申報、建物複丈及建物第一次登記手續。此部分通常由建商指定之土地登記專業代理人負責代辦一切登記手續。

二、關於興建房屋的完成性限、品質及效用問題

由於建商在合建案扮演興建者之地位，通常約定由建商委託專業知名建築師，針對區域環境、市場供需及設計規範，在建築法規允許下，設計符合雙方利益之最大總樓地板面積，並於建物施工期間，依據施工圖面協助地主監督施工。

因此關於合建之房屋，建商興建房地種類（如鋼筋混凝土造大樓），包括但不限於土地規劃、請領執照，營造施工、水電設備等一切工程技術、工料費用及有關之風險等，均由建商負責處理並負完全責任。此時除要求建商應遵照主管建築機關核准之建造執照所附施工圖樣，關於建材設備，如要求建商誠實施工，不得偷工減料；如無特殊原因，任何一方不得藉詞要求設計變更，否則造成工料損失應由要求變更之一方負責。建商營造施工過程中，地主得隨時監督建商依圖施工，如發現工料、品牌或規格不符時，得隨時糾正之，但地主不得為圖樣及一般工程慣例以外之要求，關於房屋之結構及主要設備應由建商負責保固，其保固期限為自完工日起一年內，但因天災或不可歸責於建商之事由而發生之毀損不在此限。上開約定其實是相當等同於一般預售屋契約。

開工日期及工程完成的期限，通常規定於契約約成就後幾天內建商方應委託建築師完成正式設計圖樣，交地主認可並簽認後，建商應責由建築師多少天內提出申請建造執照，並建照核准後幾個月內應開工興建。此時特別注意一般所謂的「工作天」，亦即在多少工作天中必須完成。工作天有無計算標準的約定，如果沒有，就按照慣例計算。「工作天」有別於「日曆天」，這也應在合約中訂明。通常規定，如本房屋完工期限自開工日起幾個日曆天內建築完成並領到使用執照，以領得使用執照之日為完工日。惟因政令變更、天災地變或不可歸責於建商等不可抗力之原因而延誤時不在此限。或水、電之接輸事項及屋外排水溝渠、巷道之舖設工程，悉依各該主管機構之規定程序辦理，不受完工時限之拘束。