Ｑ19：標得土地，而土地上尚有其它農作物或設施應如何處理？

Ａ：應點交的土地上有農作物未併同估價拍賣者，執行法院得勸告拍定人與有收獲權人協議為相當之補償，假協議不成時，該地上農作物已經成熟者，執行法院應准許有收穫人自行收成，假如地上作物為長期性的農作物或果樹，則應與土地一併點交與拍定人（詳見辦理強制執行應行注意事項第五十七項），至於其他設施，如果未達〔定著物〕的獨立不動產階段（民法第六十六條規定參照），則應已成為土地重要成分，所以應一併點交予拍定人。

Ｑ20：標得土地，如土地已被設定地上權，應如何處理？

Ａ：要解決土地上業已被設定地上權的方法不外有三： (1) 地上權人積欠地租達二年之總額者，除另有習慣外，土地所有人得以〔存證信函〕向地上權人主張撤銷地上權，並請協同辦理塗銷登記。 (2) 地上權定有存續期間則因存續期間屆滿而消滅後，可以訴請地上權人協同辦理塗銷登記，（有認為可據土地所有權單獨向地政機關辦理塗銷登記）。 (3) 如果是屬於租地建屋的準地上權關係（土地法第102條規定參照），則可依土地法第103條規定所列各款情事之一，而主張終止基地租約，收回基地，並訴請塗銷已為地上權的登記。 1 契約年限屆滿時。 2 承租人以基地供違反法令之使用時。 3 承租人轉租基地於他人時。 4 承租人積欠金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。 5 承租人違反租賃契約時。

Ｑ21：標得土地，如無法確定土地界址，應如何處理？

Ａ：土地界址，不像建物那麼容易尋找，所以在標得土地，如要確定土地界址，即應以土地所有權人名義，聲請地政機關鑑界，共套繪測量成果圖，地籍圖存查，以資確定土地之真正界址，（詳土地登記規則）。

Ｑ22：拍定人請求租用人搬遷，如要其搬遷需支付該筆房屋押金，否則拒不搬遷，應如何處理？

Ａ：我國民法四百二十五條，固有買賣不破租賃之規定，惟押租金契約，係屬要物契約，為租賃契約之從契約，是以除非債務人曾轉交押租金予拍定人，否則拍定人並不當然承受該押租金契約，即依法不負返還之責，況押租金之返還與租賃物之遷讓，亦不得主張同時履行抗衡，故拍定人可依法逕行請求承租人搬遷。

Ｑ23：承租人稱，租金已一次全部交給原屋主，因此要住到租期屆滿，拍定人應如何處理？

Ａ：承租人依租賃契約，在租賃關係中所預付之租金，得以對抗受讓人（即拍定人），為實務上向來肯定之見解，而一般消費借貸的以息抵租，因債之關係僅發生於債務人與承租人間，故除有民法第三百條債務承擔之情形外，原約定對第三人（即拍定人）並非繼續有效，是此時拍定人應確實查證，並嚴格分辦究係，租金預付，或消費借貸的以息出抵租，而異其處理。

Ｑ24：標得房屋為第三人租用中，如果承租人不願意調高租金，是否有調高租金之補救辦法？

Ａ：拍定人因買賣不破租賃規定，承受租賃契約，如屬定期租賃，並無民法第四百四十二條請求法院增減租金之適用，故除非經由承租人同意，合意債之更改，否則依法不得主張，又押金之收取，如原租賃契約有所規定，而承租人尚未依約交付，拍定人基於繼受出租人之地位，可請求交。

要特別注意土地增值稅

2012年11月06日

土增稅為不動產買賣中土地部份，賣方土地如有增值，即應繳納土地增值稅；在拍賣時，如土地標價低於公告現值，再轉手即有土增稅成本產生；依一般稅率計算，第一倍增值，稅率２０％，第二倍增值，稅率３０％，第二倍以上增值，稅率４０％，如能符合「自用住宅優惠稅率」，則其稅率為１０％。

在拍賣得標之時，得標人是買方，依法是要繳納房屋契稅，土地增值稅是債務人的義務，而且法院也會從得標人繳的款項中，優先扣除土地增值稅。根據86年10月的法令，如果土地標價高於公告現值，就以公告現值為「移轉現值」，反之則以土地標價為移轉現值，這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值，假設當年度土地公告現值為200萬，您的土地標價是120萬，拍賣的移轉現值就是土地標價120萬，得標後如馬上轉手出售，得標人就變成賣方；課徵土地增值稅計算時，從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬，短短幾個月，您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬，自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅，一般稅率20~40%，最少要繳160萬稅金。

一般稅率20~40%的計算，對於一般人很難了解；我以三個簡單例子來試算，可能較清楚(暫不考慮物價指數)：

１‧前手１００萬到後手１５０萬，增值額150-100=50萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，所以增值稅為50萬*20％=10萬元。

２‧前手１００萬到後手２５０萬，增值額250-100=150萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，第二倍範圍內，３０％稅率；所以增值稅為100萬*20％＋50萬*30％=35萬元。

３‧前手１００萬到後手３５０萬，增值額350-100=250萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，第二倍範圍內，３０％稅率；第二倍以上部份，４０％稅率；所以增值稅100萬*20％＋100萬*30％＋50萬*40％＝70萬元。

也許你會說，標法拍屋是自用的，不是投資馬上轉手，不用考慮那麼多。但過了20年，您要換更大間的坪數房子時，這一間從法院買來的房子要出售，除20年來的土地增值稅外，還要加上當年買法拍屋，隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳，今日標法拍屋暗藏的增值稅，您能不列入投標成本嗎？

所以有經驗的投資客，對於房屋底價300萬，土地底價200萬，總底價500萬的房子，要標550萬，加價50萬時，一定會全部都加在土地上，無非就是要墊高土地取得成本，減少爾後出售的增值稅，這是寫標單最基本，又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時，加價金額要加在那筆土地，或者兩筆土地各加多少，牽涉更專業的計算，才能達到最大節稅目標。