網路城邦
上一篇 回創作列表 下一篇   字體:
難道房地產空頭不會來嗎?
2013/07/11 00:30:00瀏覽8980|回應4|推薦15
<難道房地產空頭不會來嗎?>

日前在電視新聞上看到一則報導,大意是說北台灣某些房產開價與實價登錄後的實際成交價有相當大落差。部分豪宅實際成交價,甚至比開價少了四成以上!

這一則新聞,算是近年我印象中,所看到有關台灣實價登錄制上路之後的相關報導中,最偏向空方的一則新聞。

我不知道這則新聞的的內容是不是真的,還是有點誇張---畢竟,台灣的財經新聞一向渲染與誇張居多,很難探究真偽,也很難立即採信。但我想表達的重點是---這個消息會在電視台揭露的這個事實本身,反映了一個重大訊息---台灣收視群開始接受房地產市場偏空的可能性了。

做為曾經長期擔任台灣財經新聞工作者的一員,我必須誠實地說,台灣的媒體非常喜歡迎合市場氛圍。幾乎可說,有什麼市場,就有什麼新聞---人們愛看鬼打架,就有鬼打架新聞;人們愛看政治口水,就有媒體名嘴天天打嘴炮給觀眾看。

以財經新聞來說,人們熱情地買股票時,財經新聞就愛以股市將重登萬點等聳動標題來餵養讀者;反之,當股市跌落谷底時,悲觀的新聞就打落水狗般地充斥於各大報。

如果有搞懂這個台灣新聞操作之常見邏輯的話,那麼,前述這則房地產新聞本身透露了一個重大的市場趨勢變化,值得玩味。我的解讀是---有越來越多的新聞觀眾已經相信房地產價格將修正了,因此,寒江水冷鴨先知,鴨子型記者就努力去搜尋類似房價大幅修正的資訊給觀眾看。

這意味著什麼呢?

這意味著,只要有越來越多的財經新聞朝這個方向報導,那麼台灣的房地產空頭市場,真的不會提前來報到嗎?

我不知道中、南台灣如何,但我肯定地說,北台灣房價的修正壓力肯定會越來越大,因為,丟出來賣屋的賣屋訊息會越來越多,並帶來供給多於需求的賣壓出籠,導致房價一夕崩盤。

如果是在半年前,或者三、四個月前,我這樣分析北台灣房地產趨勢,肯定很多人不太相信。但對照於近期黃金的大崩盤,以及新興市場債的資金撤離速度,我這樣寫,被接受的可能性肯定比早先高出許多。

但事實是,早在今年2月21日,我就在部落格發表過<留意台灣房地產空頭的逃命波>http://blog.udn.com/solon8888/7325093一文,並以「2013 年夏天,台灣房價將攀升至建商聯手炒作的最高峰」為主題,呼籲有購屋想法的普羅大眾,請再等一等,別在熱頭上出手購屋,以免後悔一輩子。

時隔快半年了,我終於忍不住想再度發言表示---這個年初所發表的文章,如今看來,被證實成真的可能性正與日俱增中。我的理由如下:

第一、房產新聞報導趨勢的改變,正一葉知秋地反映了市場底層氛圍的悄然轉換。雖然偏空者比例似仍居少,但履霜堅冰至,一點冰霜隱約透露了北台灣房地產寒冬恐將來臨的訊息。

第二、走在台北街頭,我可以明顯看到賣屋看板正逐日增加的趨勢。而上一次我看到台北街頭有比較多的售屋看板,是2009年第一季。但隨著經濟好轉與熱錢流向低風險性資產,2009年夏天以後,賣屋看板就變少了。而今年,隨著資金從保值性的黃金、債券市場回流到風險性資產,我相信,賣屋看板應該不會很快就撤掉,反而還會引爆更多賣壓出籠。

第三、台灣經濟前景展望不明,雖不會更糟,但短期內也看不出有更好的趨勢。假如房價長期而言,應和國民經濟所得同步成長的話,則我實在看不出台灣房地產有何支撐房價持續走高的堅強經濟基礎。

第四、中國熱錢炒樓團,在過去幾年沸沸揚揚地引爆北台灣房價持續攀高後,終將於今年中國錢荒的殘酷事實中,被正式戳破這個只聞樓梯響的美麗神話,並引發更多敏感投資客的清倉壓力。

以上四點,已足以說明我為何更肯定地看壞北台灣房產後市。如果還要加上一點,那恐怕就是利率趨勢了吧,只要市場利率觸底走升趨勢更為明確,那麼,房價修正壓力就會更為明顯。

當然,另有多派觀點,迥異於我。其中持續看好房價走多者的一種論點是,台灣的有錢人太多了,他們又沒有資金變現壓力,為何需要拋房求現呢?既然無拋房求現壓力,何來賣壓出籠呢?

是的,我完全同意台灣房產大媽、大哥們的口袋深度,但反過來想,不正是因為這些高資產人士不賣房子,導致房地產籌碼安定,並讓流通性的浮額更容易成為左右房價的浮萍呢?

這個論點乍看有點奇怪,因為以常態而言,籌碼安定的市場,應有助於價格做多者去點火造市,讓市場資金去追求有限的籌碼,導致價格更容易被推上去。

但請你再冷靜想想,如果市場上多數籌碼都是安定的,這代表少數的市場流通量就可以左右市場價格,因此,這少數流通量的物件若供給小於需求時,房價就易漲;反之,供給多於需求時呢?房價不也更易反向修正嗎?

我們只要看看今年上半年金價的劇烈修正走勢,就可明白,當以保值性資產來持有黃金的人多到一定比例時,正因為有錢人都買了,需求都被滿足了,且他們都不傾向賣,這導致少數人賣出黃金時,竟可讓黃金崩跌達三成以上!!

連各國央行大量長期持有黃金,都改變不了這種金價下跌趨勢,那麼,有錢人不拋售房地產,又如何成為扭轉房價不走空的關鍵力量呢?

事實證明,我這烏鴉嘴於2012年12月6日,就曾以<黃金還會漲嗎?>http://blog.udn.com/solon8888/7106121為題,撰文表示,避險需求是過去影響金價凌厲上漲的最關鍵因素,只要美元走強而市場又無危機,金價就有可能再次大幅回檔。重點是---「外在價格」長期而言必定反映「內在價值」,投機過度的黃金價格,遲早會回歸基本價值,這跟黃金之長期持有者多或寡無關,而只跟價格是否過度反映價值有關。

我對黃金走勢的觀察論點,在過去半年已被證明為真,這就讓我有信心地要請更多普羅大眾思考一件事情---北台灣的房價,是否高出其使用價值太多了呢?

如果你覺得是,就別再懷疑未來北台灣房地產不會像金價這樣崩落三成以上!

但如果你要問我,何謂房地產價值?如何評定其合理價值?

我會說,本租比、房價與國民所得比、租金收益率與銀行利率比......,有太多、太多種專業方式來評鑑了(這些專業評鑑可參考台北副市長張金鶚的諸多大作),但絕對沒有一個標準會比得上我們(房屋使用者)心中的那一把尺,也就是身為小市民的我們----我們覺不覺得北台灣的房價實在高得太離譜了呢?

人們心中的那一把尺,我覺得才是決定房價長期走勢的根本性力量,因為這個根本力量決定了當民眾普遍的購屋能力跟不上市場時,必定導致價格回落;或者,選票流向能有效抑制房價的那個政黨!

最後,我真心請你別懷疑我多次撰文喊空金價、房價的動機,我的動機只有一個---早點戳破資產泡沫神話,會讓泡沫後遺症降到最低,也能讓受傷者減少。及早抑制房價,就跟你早應及早拋售黃金一樣,都會有助於讓市場與你的財務狀況更為健康。

我的動機和建商、財團與建商們聯手壟斷提供的房產資訊很不一樣,因為我沒有自利的動機,我也不買賣黃金或房地產,純然只是從一個平民理財作家的角度,希望有資金需求的小老百姓,趕快賣餘屋求現;手頭無寬裕資金的自住購屋者,延後購屋,以免高點套牢,如此而已。

王志鈞 台灣財經作家
2013/07/11

延伸閱讀:<為什麼巴菲特不買黃金?>http://blog.udn.com/solon8888/7620450
( 知識學習商業管理 )
回應 推薦文章 列印 加入我的文摘
上一篇 回創作列表 下一篇

引用
引用網址:http://classic-blog.udn.com/article/trackback.jsp?uid=solon8888&aid=7920803

 回應文章

革命烈士韓起的兒子
等級:8
留言加入好友
再等機會
2013/07/15 09:45
我覺得王先生頗有見地、去台一月、深感房冲衝過了头
供過于求、等一年半載是買方的市場再出手。

王僧劍
等級:5
留言加入好友
2013/07/14 16:32

貧富差距不斷擴大,房價不斷攀升,最後貧窮人永無翻身之日,到最後一定要爆發流血革命、暴力衝突。為了全民福祉,社會安定,房價必須下跌。不能任由貪婪的地主,重演歷史上歷次流血革命的背景序曲。


專宰小人
等級:7
留言加入好友
2013/07/11 08:37
嗯...王仙角果然是先知先覺.只可惜,凡人無法領悟...