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誰在炒作高房價?
2009/12/28 11:49:05瀏覽5826|回應10|推薦18

<誰在炒作高房價?>

誰在炒作高房價?我認為,在台灣,炒作房價的元兇禍首是建商與媒體。建商一方面扔出可炒作房價的題材,媒體則大量釋出房市的利多消息,雙管齊下之下,房價自然一漲不可收拾。

我會這麼說,是想幫一些中產階級釐清房地產市場的真相,以免不斷被市場錯誤的資訊與氣氛所誤導。

假如房地產市場像股票市場一樣,則在一個股市中,當股王不斷飆漲時,並不代表權值股、績優股也在勁揚,除非,台灣股市加權指數正在快速攀升中,否則,我們絕對不應該說股市正處於多頭行情,也沒理由去說股市還會繼續漲不完。

目前台灣房地產市場就有點類似現象,股王豪宅不斷漲,而平價民間屋則已落後補漲完畢,難以再有太大幅度的漲幅,但偏偏,媒體的關注焦點卻一直放在股王豪宅身上,卻沒多方報導大眾屋開始高檔價格回落的資訊,讓許多民眾對房地產走勢焦慮不已。

另一個比喻也可以這樣看,當台灣中概股飆漲且類股頻創新高時,並不代表科技股或金融股等其它類股也會漲翻天。拿股市來看房市,也是這樣,當台北市的房價、台中七期重劃區與高雄美術館區的房價漲翻天時,並不代表全台灣的房地產都會跟著同步飆升。

雖然,我們不能否認某些指標股會對整體市場有拉抬效果,就如房地產市場裡的地標性建物,會帶來推升當地房價的增溫效果,但是,指標股畢竟只是股市裡的一小塊突出標的,就如豪宅只是數百萬戶房子中的數百戶而已。當大眾投資人過度關注金字塔尖端的房價時,就會忽略掉,大眾市場的房價並未跟著向上走。

一般人對房地產市場的觀念,來自於媒體報導,而在媒體發行量不彰、大量仰賴廣告收入來源時,新聞報導走向往廣告大戶--營建商靠攏,自然可想而知。

房地產市場沒有加權平均指數,可以讓大眾投資人明白整體市場的價格漲跌情況。在這種資訊不透明狀況下,就讓有心人有機可趁。

假如我是建商,我一定會告訴記者,你看,台北市哪裡哪裡的房價,今年漲多少?哪裡有學者所說的高點過熱現象呢?或者,舉出台商回流購屋的趨勢,指出哪裡哪裡的房價還會繼續漲。

建商的說法有沒有錯呢?沒錯!而且正確無比,因為他正指出了新股王、高價股不斷頻創新高價的現象。

但媒體忽略去幫市場大眾釐清的是,離開股王、豪宅、有開發利多題材加持的地段之外,全台灣的多數房價有跟著漲嗎?這實在是很值得商榷的。就算短暫的交易過程中,有某些平價屋的交易價格創下新高數字,但是,當地房價有跟進向上認同嗎?

我常拿個比喻跟媒體圈跑房地產新聞的朋友說:股市一日,房市一月,房地產市場一個月的交易速度,跟股市一天的交易速度差不多。股市單看一天,看不出未來是漲是跌,而必須看5日線、10日線與月線。拿這個平均線觀念來看房市,如果投資人看的是五個月、十個月、甚至二十個月的房地產走勢,就會得出更多房價還會不會繼續漲的正確觀念與態度。

重點是,投資人不能用盤中短暫的漲停板看一檔股票未來還會不會繼續漲,就跟房地產市場的參與者不能用短短一個月、一季或半年的漲跌,來論斷房市價格的長線走勢。

另一個重點是,房市參與者也不能夠用市場主力作價出來的某些地段或標的物,擴大解讀為整體市場的價格走勢,這就跟股票投資人不能把投信認養股視為全體主力都能把股市籌碼給鎖高起來一樣。

最後一點要談的是,合理的股價可以看本益比,合理的房價則可以看本租比,也就是房屋市價與當地租金行情的合理比率。即使走在台北市這樣一屋難求的股王區段裡,我們都可以看到房租完全漲不動,而且空屋率、閒置房屋高掛的趨勢,這就代表房屋合理的收益率跟不上市價走勢。就專業指標論斷,台北市的房價還是偏高!(但這並不意味北市房價容易回落,因為這個地區屬於籌碼安定、供不應求的高成長概念類股)

以上幾點,無非是想說明,房價不斷飆高,是媒體刻意報導某些案例的價格飆升現象所造成的,而即使是這些過去一年來房價狂飆的房地產案例,也不足以論斷這些投資者已經賺到了,因為未來會漲、會跌,尚屬未知,以短暫紙上富貴來論斷一個房地投資客的成功,實屬可笑!

在台灣,專業的媒體太少,有良心的建商也不多,多數都是聯手作價出貨者居多,這就讓一堆大眾受薪階層每天為買不到房子而焦慮,這真是很糟糕的。

我每每看到台灣一直是有錢人在坑殺沒錢人,建商用拉高部分房屋房價的手法來高檔傾倒滿手存貨餘屋的惡質現象,常常不滿。對於財經媒體無法提供正確資訊給投資人,更是深惡痛絕。因此,這篇文章只是希望用另一個角度來探討房價的真實走勢,希望多數民眾別再衝動亂買房子,否則一套就是十八年房貸要苦守。

王志鈞   台灣財經作家、資深媒體記者
2009/12/28

PS:曾參與過88風災愛心救災工作的大學生,請點閱此網址,有版主的理財書免費贈送! http://www.wretch.cc/blog/solon8888/33383462

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 回應文章

小荃
等級:2
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2013/10/16 19:30

炒房子,真的很缺德,不然,你看...

現在的台北人都買不起自己的房子,南部地區也還好,頂多是外來的投資客炒炒!!

像是帥過頭的那一位!  


sean
房地產的本質
2010/04/28 23:46
您文中拿股市與房地產做比較,其實,房地產的本質與股票是完全不同的。
或許您也同意這之間有很多不同,但是請容許我說明我所認定的「不同」:
本質上,房地產是追高法則,跟股票不同的是:股票會反彈,永遠會反彈;而房地產則是「最後一張椅子」的追高遊戲,誰坐在最後一張椅子上,就別想能脫身。房地產有兩個身分:1可以讓人溫飽的房子2.投資的物件,因此,從這裡看,我倒覺得房地產的本質與期貨還更類似。是包裹著「以需求為名」,實則「買空賣空」的遊戲。
因此,誰在炒作高房價?或許可以說是「誰都想炒作高房價」,這麼說來,討論這種問題可不能陷入道德陷阱太深的...
執行長 王志鈞(solon8888) 於 2010-04-29 21:06 回覆:

你講的房地產本質,更像炒股本質呢!你比我更把房地產與股市拉上等號了,只是你談的是房市與股市的投機之道,而我談的兼有房產投資與投機。(其實炒作房價只是投機行為而已,不是真的投資房地產)

再者,股票不是永遠會反彈,是當地市場的經濟好,才會反彈。

房地產價格也是這樣,只要當地經濟好、工商繁榮,房地產價格永遠會反彈,近三十年的台北市就是明顯例子。

股票一樣有兩個身分:1讓股東可以領股息股利以溫飽的股票 2低買高賣的投機的物件(其實你講的投資,都只是投機而已,所以你才會把炒房更與炒期貨拉近)

投機行為是無道德可言,但投資呢?很抱歉,有!投資不可能偏離投資價值的,沒價值的東西,都只是無意義的資產泡沫化而已。


就是吐不出象牙
等級:4
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還有稅制問題
2010/04/27 12:05

房價會反應需求,需求則建立在使用者的需求上,如工作、就學、居住環境、綠地、交通等。台灣各區域發展不均,自然出現區域房價落差極大的狀況。

但除此之外,還有稅制不合理的問題。地價稅課徵基準是公告現值,誰都知道公告現值與實際成交價根本是兩回事。

吵了這麼久,為何不討論地價稅回歸所得稅?有賺錢就繳稅,賠錢就抵稅,不是很單純?

政府不敢動稅制,表示沒有真正解決問題的決心。

執行長 王志鈞(solon8888) 於 2010-04-29 20:58 回覆:
你這話極有理!

Sophie
Thank you for sharing.
2010/01/02 14:36

感謝分享

因為小可目前沒此功力寫出如此有條有理的好文

會註明您的大名和網址,請問是否能轉貼此文到小可的無名http://www.wretch.cc/blog/lining上? 以期讓更多人知道此觀念.

謝謝您

執行長 王志鈞(solon8888) 於 2010-01-03 17:27 回覆:
歡迎轉貼!

李家若
等級:8
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貸款太多
2010/01/02 14:15

貸款太多,應合理管制,

多少以上,應有上限,

一億房子可貸8000萬,

8000萬多好用,假買房子,真騙錢,豪宅越來越的原因!


執行長 王志鈞(solon8888) 於 2010-01-03 17:26 回覆:
我覺得該管制的是媒體提供的資訊對大眾來說有沒有問題,而不是去限制有錢人買房子。

Youu
等級:4
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給操作守則
2010/01/01 00:05
我想, 錢來的適不適當是另外討論的主題. 
執行長 王志鈞(solon8888) 於 2010-01-03 17:25 回覆:
同意。


等級:
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天經地義?往往未必!
2009/12/31 21:04
給休眠者網友:

你說「台灣是個民主社會, 有錢人住豪宅, 天經地義」並不正確,事實上,如果從邏輯上的正確來說,應該是「台灣是個資本主義社會,有錢人住豪宅,天經地義」。那麼,如果從社會公義的角度來看,兩種說法也不一定都站得住腳,因為你還得先問,「某一個有錢人的錢,是怎麼賺來的?」,如果是掏空企業或國家資產,又或者是跟貪官私相授受而來,又或者是任何不符合正當的手段所賺來,拿這些骯髒錢去住豪宅,可萬萬不能說是天經地義。那些有錢人,有幾個敢出來說自己真的很乾淨?
執行長 王志鈞(solon8888) 於 2010-01-03 17:25 回覆:
你是有正義感的人!

Youu
等級:4
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很高興看到理性和良心的說法
2009/12/31 12:42

前陣子看到央行慢吞吞地提出了可能要實施區域性的房屋貸款信用緊縮, 個人早有類似的想法但不免仍有以下三個疑問:

1. 我覺得區域性是一個表象, 不應該針對區域而是具體的以每坪單價在多少以上的豪宅提出信用限制, 因為一個區域很難詳細切割, 不管台北市或台北縣等等, 區域內的單價都差別還是很大, 以區域區分因為不公平,  要執行自然很困難.

2.台灣是個民主社會, 有錢人住豪宅, 天經地義, 但是請不要向銀行貸款, 造成貨幣供給的增加, 乘數效果後, 引起通貨膨脹來剝屑我們一般人, 真的,有錢人請你們不要製造社會垃圾甚至是壞帳, 叫我們這些社會工蟻買你們奢華生活的單.

3. 請問政府, 好不容易發聲說要信用管制, when? how?  不要叫叫而已好嗎?

執行長 王志鈞(solon8888) 於 2010-01-03 17:24 回覆:
您的意見頗值得參考!

peter
support and encourage more articles of this kind
2009/12/28 15:35

can't agree more about your remarks.

we need more reporters who have "良心" and "prefoessionalism" as the author.

執行長 王志鈞(solon8888) 於 2009-12-31 10:21 回覆:

Thank you!


★Hopeman
等級:6
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政府也是幫凶
2009/12/28 13:51

您的剖析精準,讓人折服.

台灣房地產,尤其是台北市房產,

在建商投機客.保險業和媒體大量炒作下,

漲得莫名其妙,也讓人心痛.

在某些因素下,政府也間接成了幫凶.

政府部門還一直誤以為建築業是國內產業火車頭,

只要建築業興,房價高抬,

政府部分部門就洋洋得意,刻意引用,

當成經濟復甦的宣傳依據,形成政績假象.

畢竟有良知的政府高官不多,

即使有,也可能昧於自身利益,

刻意對台北房地病態上漲事實,隱而不揚!


執行長 王志鈞(solon8888) 於 2009-12-31 10:20 回覆:
您也分析得很好!!謝謝。