由於最近持續關注一個預售建案，所以引發了小弟對於房地產的小小好奇心。雖說政府近期對於「打房」不遺餘力，但心中有個疑問存在，還是免不了想要努力去找出答案來──粗略估算建商的成本及利潤到底是多少？

首先，因為這塊地位於都市計劃區之內，所以很容易找到與其相關的都市更新計劃書，其內容載明該區塊之商業區的建築基本資訊如下：
ａ．建蔽率不得大於百分之七十。
ｂ．容積率不得大於百分之二八○。
ｃ．容積率加百分之十。
ｄ．高度不得高於七○公尺。

再來，由「孤狗大神」可查到「可能」是這塊地的地坪、得標價格、預售開價及實際建蔽率之資料如下：
ａ．約一千六百坪。
ｂ．約三億三千萬元。
ｃ．目前聽到的成交價格約為每坪二十三萬至二十四萬間。
ｄ．實際建蔽率約為百分之三十五。

好，「假設」上述的資料沒有太大的差異（坪數差不多，但假設為同一個標案），我們可以開始推算這建案的利潤。

1600坪 × 0.35％ = 560坪
1600坪 × 280％ ÷ 560 坪 = 最高可蓋八層樓

但實際該建案有十五樓高，若以每層樓挑高三點五公尺來看，總樓高也不到六十公尺，符合高度不得高於七十公尺的限制；但其容積率可能利用到其它一般小市民不知的額外獎勵，至少由百分之二八○提升到百分之五○○（含）以上。

最後我們，所以可以概略計算它的每坪的平均成本（有位大大所提供的公式）如下：

23萬 × 1600 坪 ÷ （560坪 × 15樓）× 140％（假設建商利潤為 40%）× 125％（假設管銷成本為 25%）＝ 7.9733 萬

又或者我們用另一個角度來計算：
（三億三千萬 ÷ 8400 坪 ＋ 12萬【假設每坪的建造成本】）× 140％（假設建商利潤為 40%）× 125％（假設管銷成本25%）其結果約略等於每坪成本為二十八萬。有道是「賠錢的生意沒人做」，所以其成本應該約略等同上一個假設的計算式，而絕對不會是這一個。

沒想到開價及成本的價差如此懸殊，而且還有「土建融」，難怪以往有建商敢高價購地！若是我有足夠的資本，還真的會想去當個建商啊！