聰明貸款 馬上評估
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    卡債&房子貸款輕鬆還款0負擔!
    2016/10/05 12:55:46
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    卡債額度利率評估

    還在資金不夠用?卡債

    卡債專人評估卡債

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    g2bf2s25s5金融High Tea——瘋狂世界

    近排外圍股市深受德意志銀行暴跌困擾,皆因早前市場傳出美國司法部與德銀就房屋地產抵押貸款支持證券(RMBS)的醜聞接近和解,德銀要付和解金額高達140億美元。由於這個銀碼遠超德銀負擔能力,德國總理默克爾政府由於民望低迷,似乎無意救助,搞到德銀股價連番暴跌,拖低股市。

      直至上周五,法新社在twitter引述匿名消息人士說,德銀與美國司法部的和解金額只是54億美元,而且接近達成協議,此數額遠低於早前傳出的140億美元罰金要求,德銀繼續拒絕對傳言作出回應。

    傳德銀罰金大減

      由於市場上有大部份德銀的沽空盤,沽家不想坐?倉位過周末,怕突然公佈和解聲明,因此急速回補空卡債倉,令到在美國上市的德銀股價暴升14%,同時拉升了美卡債股,杜指升164點,收18308點,升幅0.9%。有時覺得美國司法部懲罰金融機構的過程甚為兒戲,原卡債本要求140億美元,後來變成54億也收貨,出現這些消息也無人澄清,或許反映講數過程就像綠林大盜攔途截劫那樣,開天索價,落地還錢。罰金的差異極大,令到相關股份股價大升大跌,最後輸的還是散戶。

      不過,即使德銀罰款金額為54億美元,都已深受重創,因為德銀去年稅後虧損高達68億歐羅,創了歷史紀錄。今年一季度利潤與去年同期比較銳減62%至2.1億歐羅,卡債二季度按年暴跌98%至1800萬歐羅,勉強保住盈利不用見紅。如果被罰巨款,恐怕今年將以巨額虧損收場,若不大舉集資,償債能力備受質疑。

      由於現時歐洲央行及日本央行還繼續大量放水,令到大量熱錢充斥,德銀被罰巨款的災難相對地受控制,但以德銀這樣重要的歐洲銀行,差不多落入財困的狀況,可想而知情況有多嚴重。直至傳出罰金大幅降低之前,外界一直擔心德銀會變成雷曼兄弟,最後以爆煲收場。究竟這件事如何發展下去,要看美國司法部最後落實罰德銀多少錢。

      美股的反彈消息,估計亦有利港股。恒指上周五因為德銀的消息大跌442點,收報23297點,相信港股今日會跟隨外圍有一定反彈。

    彤叔去世不影響運作

      上星期的另一件大事是新世界集團(017)創辦人鄭裕彤離世。彤叔可說是香港傳奇,早年其岳丈周致元,因逃避日軍,卡債由家鄉順德遷往澳門,彤叔在岳丈的金鋪做學徒,1946年帶?兩萬元到香港開設周大福分行,後來成為掌舵人,之後投身地產行業。1982年他入股澳門娛樂公司,如今仍持有澳博(880)及澳娛的股權。

      股民擔心彤叔去世之後會否影響新世界股價,其實彤叔身體出問題並非始自今日,據聞4年前腦出血後,已豹隱一段長時間,兒子鄭家純於2012年接掌新世界主席之後,鄭家純長子、現年37歲的鄭志剛出任新世界執行副主席,新世界已經做好了接班工作,按道理彤叔的離世對新世界的營運不會有影響。

    私有化新中慢慢食

      中環茶友說如果萬一有影響,新世界股價短期內出現較大調整,反而是吸納機會。新世界股價由今年低位5.87元升到目前的10.08元,升了72%。新世界股價向來相較於同業有比較大的折讓,即使反彈不少,市帳率仍只有0.5倍,而新鴻基(016)市帳率有0.75倍,換言之以資產淨值計,新世界股價只是五折。

      大家不要忘記新世界把新世界中國私有化,新世界中國有很龐大的物業組合,以現時與當時的樓價相比,已比提出私有化時上升了一截,現在重估新世界資產淨值,會計出更高數字,股價較資產值折讓會更深,雖然股價不一定能充足反映資產值,但資產淨值高的股份實力就充足一點了。結論係,新世界股價雖然從低位已升了很多,仍不算太貴,本來升得多會有調整壓力,但持貨者也不用太擔心彤叔過身有影響。新世界現時的息率有4.4厘,待股價有較深的回吐時買入收息也不錯。

    君柏12年超長成交

      講開地產股,不能夠不提提長實地產(1113),佢賣樓又創新猷。長實與新地郭家大少爺郭炳湘合作的馬頭角君柏上周五重新推出23伙,由於當中有比較多的大呎碼低層戶,平均呎價拉低至20728元,今次是以3月的原價加推,最特別的地方是推出12年超長期的付款方式,付款方法比較複雜,可分六部曲,第一部曲是買家簽訂臨時合約時,先付樓價的5%;其餘四部曲是簽約之後60日、120日、180日各付5%,即半年內共付樓價的兩成。第五部曲由181日後分138個月共支付樓價的34.5%,即在11年半的時間,每月支付0.25%樓價,每年還樓價3%。如是者過了12年,去到第六部曲已經是2028年,買家到時才繳清餘下45.5%的樓價。

      長實執行董事趙國雄形容這個做法空前震撼,是香港市場上成交期最長的新盤,買家期間即使未完成整個樓宇交易,未成為法定業主,仍然可以自住或出租單位,他說,單是收租,已「發過豬頭炳」,「為甚麼長實做得到,因為他們錢多,不用撲水。」

      這次推出的單位能夠享有這個12年付款的19個單位,實用面積由1575至1723方呎,定價由4209.9萬至5269.9萬元,由呎價由25923元至32470元。扣除最高24%的折扣優惠之後,以3座5樓A的最平單位為例,實用面積1624方呎,折實價3199萬元,呎價19698元,即係話最低限度要出3000多萬元買一個單位,才能夠享有12年的超長分期付款優惠。

      現時雖說樓價創新高,其實是極其分裂的市場,主要是用家為主,單位細、銀碼相對較細的需求最高,那些500萬元以下的小型單位,最容易去貨,過千萬元的,去貨開始比較慢,像這種超過3000萬元的單位,用家較少,要靠投資者入場,就唔易搵到客。

      現時這個市道,炒樓的投資者數量較少,掂市區大單位的更少。長實這種超長的12年付款方法,主要是為投資者度身訂做。以最平3200萬元的單位為例,半年內付樓價兩成,即640萬元,之後的11年半,每月供0.25%,即月供6.4萬元,一年供76.8萬,直至2028年。這種分期支付樓價比供樓更平,現時過千萬大碼樓只做到5成按揭,根本做不到8成按揭,即使假設做到8成按揭,買家借到2.15厘的低息貸款,分25年還款,每月供款11萬,遠比每月支付0.25%樓價的6.4萬高。趙樓神呢條絕橋,可以令本來借唔到錢去買大碼樓的買家,可以入場。

      發展商願意推出這種長年期成交計劃,除了它們自身要有實力之外,好明顯是這種大銀碼住宅,去貨比較艱難,與其放?賣不出去,不如度條新橋,讓投資者用600、700萬也可入場買3000萬的樓,可以坐?慢慢看。若然幸運,過得三、五、七年,樓價再大幅上升,大單位又可以活躍起來,到時便沽出獲利;即使衰起上來,樓價下跌,由於不用到銀行上會,不怕銀行加息兼逼倉,只要捱得過12年,應該可以拿到銀行做按揭,貸款繳付尾數。

      不過這種12年超長成交期單位,只是樓市畸形現象的一個側影。各地央行放水,錢太多,大大推升了樓價,根本是一個瘋狂世界。但樓價實在升得太高,加上政府多重辣招稅打擊炒樓,除了自住用家,其他人都不願意買。特別貴價樓去不到貨,才搞出這種招數作招徠。

      我覺得樓價已經去到一個相當高的水平,自用被家人逼住買就無法啦,如果投資的話,市面上還有很多價錢便宜一些、風險低一些、收益高一些的產品可供選擇,無必要去買貴價樓啦。德輔道中不可無車

    前星期某日,左丁山自山光道馬會坐的士返中環,適值下班時間,道路擠塞不堪,的士司機破口大罵政府無能,罵到梁振英頭上。記得上一次坐的士聽的士司機罵特首,好像已是2004年,當日的士在紅磡隧道慢如蟻行,司機又係用粗口問候董伯伯。

    今次罵得較有新意,就係司機猛講:「成街都係私家車,塞死晒,點解唔抽私家車重稅呀。」左丁山回應:「大佬,私家車首次登記稅已經係好高??,買架50萬?車,首次登記稅共37萬2千,係74.4%。仲唔夠重稅?」司機竟然好似愕然咁話:「乜咁高稅?咩?」

    當然係咁高,但重稅只能降低私家車增長率,不能阻止增長,睇數據就知道香港人對私家車有鋼性需求。其實香港公共交通十分便利,搭火車地鐵去地方,容易過鬼,只係香港人口增長雖然緩慢,但絕對數值(730萬左右)並不低,所有公共交通工具在高峰繁忙時間皆用到盡,逼到爆燈,全無多餘空間,下午六點幾在電車路見到長長?排巴士人龍都幾得人驚,有錢買得起車用來代步?,邊個唔想?

    正因為車可產生空氣污染,有環保團體建議中環德輔道中改為無車區變成行人專用區。左丁山日日在中環出入,覺得一?環保人士真係過份理想主義,堅離地,完全無視中環之經濟生活。德輔道中由環球大廈至西港城一段,當然係交通災區,但呢段路若不准汽車行,沿路?商舖、商業大廈如何搬貨運貨?最簡單係每日工人運蒸餾水上寫字樓,每桶咁重,運水車不准駛入德輔道?話,叫工人用推車由畢打街行到萬宜大廈?做死人咩。中環德輔道中成為電車專?區,並不實際,若然將皇后大道中、德輔道中、干諾道中由花園道至摩利臣街一段劃為電子道路收費區,還可以商量,即有錢人就可以每日交路費一百至二百蚊?車出入中環,冇錢?唔該借歪少少,貨車的士van仔收一半,電車巴士免費,咁樣做或者可以減輕中環交通之堵塞程度。電子道路收費講?差唔多30年,至今電子儀器硬件及軟件比30年前不知進步了多少倍,技術上完全可行,擾民程度就遠遠不如「德輔道中」成為行人專區咁大。環保團體內不乏聰明人,但似乎佢地已將環保理念轉化為環保宗教信仰,自己?晒,其他人講?開發綠化地/郊野公園就係腦生癌,呢?咪叫做思想專制專橫囉!油市大利多?別高興得太早

    經石油輸出國家組織(OPEC)同意將原油產量目標訂在每天3,250-3,300萬桶。由於是目標區間,顯示要落實減產還有不少工作要做,而且各國的產量分配也還未定,這些都須在11月OPEC部長會議時決定。

    這項協議對縮減油市超額供給當然是一大利多,但還算不上是決定性的行動。可以用以下的計算來說明:

    據美國能源資訊局(EIA)估計,到今年底時已開發國家的商用原油庫存量為30.9億桶,且預估庫存量在明年夏天前還會繼續增加,但之後將開始下降,到明年底時約為30.6億桶,這對油價仍是一大負擔。

    假定2017年OPEC每天減產到3,250萬桶,且其他情況不變,表示明年原油庫存將提前下降,到年底時約為29億桶;再假定到全球石油消費量依照預估的速度增加,屆時國際油市供需將回到2015年初的情況。這雖不足以使油價大漲,但到2017年12月時油價肯定比目前的同月期貨每桶52美元高,而且之後還可能更高。

    另外從OPEC協議減產的規模,也顯示俄羅斯原則上也將一起減產;如果能夠落實且持續,將使原油庫存量消耗得更快。

    但還需考慮其他因素。如果油價上漲,需求量勢必下降;再者,油價上漲將使美國頁岩石油業者將不必擔心借不到錢來提高產量。目前EIA預估2017年大部分時間內,美國原油產量將持續減少,然而油國減產可能使美國的產量丕變。

    沙烏地阿拉伯當然明白上述的風險,因此沙國之所以同意讓步,顯然是因為沙國需要喘口氣。沙國公務員10月起將減薪及減發獎金,這是痛苦的決定,且有政治風險。當然也可能是沙國在耍政治花招,先緩解10月公務員減薪的立即性衝擊;是否及如何落實減產,等11月OPEC部長會議再說。

    總之減產協議仍留下兩項問題。第一,OPEC能否落實減產,目前尚不確定。第二,減產協議有助美國原油增產,這恰與OPEC協議「減產保價」的目標背道而馳。

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