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| 在地生活｜中彰投 2016/11/08 10:47:01 |
回顧上一波房價過快增長，期間的「地王」的記錄刷新不斷，土地拍賣溢價率超過300%的地王不在少數。 中國投融資市場始終是一個散戶為主的市場，當房地產承載著過多的投資功能，其市場表現容易出現暴漲，甚至未來具有出現斷崖式下跌的可能性。 基於此，此輪調控要取得良好成效，糾正信號傳遞過程中的扭曲顯得尤為重要。 1985年日本廣場協議達成，日元大幅升值，日元對美元匯率從248的水平在一年內下降到164。 80年代末，美元進入加息週期，加之日本政府財政與貨幣政策實施不當，最終導致1992年日本房價開始急跌並轉向。 受房地產市場高收益的誘惑，上輪高溢價率拍地中多屬於國有企業，而國有企業由於產權改革不到位，法人治理結構不健全，激勵和約束機制缺失，對於宏觀經濟穩定、以及盲目投資的高風險等因素幾乎不在其投資決策考慮範疇內，因而容易對市場信號反應遲鈍或房貸 壽險沒有反應。 據央行8月數據顯示，人民幣新增貸款9487億元，廣義貨幣（M2）餘額151.10萬億元，同比增長11.4%，增速比上月末還高1.2個百分點，居民部門增加的貸款為6755億元，佔到了71.2%，而民間固定資產投資增速只有2.1%。 上世紀80年代初期，美元進入貨幣寬鬆階段。 反過來，在房價過熱時，房產調控做到「隨風潛入夜，潤物細無聲」是當前市場緊繃下的最佳選擇。 「十一國慶」期間，21城的房地產密集調控政策出台，標誌著部分城市的房產政策開始全面收緊，也是政府向市場釋放的重要調控信號。 貨幣超發、資產荒的羊群效應基本是解釋房價劇烈波動的顯性因素，「一致性預期與調控政策信號傳遞扭曲」等隱性因素卻根藏在地表下容易被忽視。 從2015年12月美元首次加息，到今年9月22日美國聯邦公開市場委員會（FOMC）發佈聲明「美元可能『只會以漸進』步伐上調」，其已標誌著美元已經進入漸進加息階段。 房地產市場在中國經濟轉型升級期的平穩、有序，符合中國經濟緩中趨穩、穩中向好的態勢，有利於整個經濟環境穩定和人心凝聚；反之，可能就會造成經濟較大波動。 （繫上交所資本市場研究所研究員、經濟學博士，文章僅代表個人觀點，與所在單位無關）【相關圖集】揭秘房價崩潰後的日本：自殺破產集中爆發揭秘普通香港人住房真相：慘到你不敢想像[策劃]八個指標幫你看清中國房價高房價時代他們將家安在報廢汽車上滿城儘是漲價盤高房價下北漂該走還是該留(經濟觀察報) 據日本統計局數據顯示，日本土地價格從1992-2015年，六大主要城市住宅用地價格跌幅為65%，所有城市跌幅為53%。 在不斷的「一手樓板價遠超過周邊二手房成貸款試算交價」的新聞刺激下，已經使房地產合理價格的信息傳遞失真，進而影響潛在購房者的心態，並形成一致性預期，促發了此輪房地產搶購罕見的瘋狂。 風險：美元進入漸進加息階段事實上，此輪房地產市場調控可能恰巧遭遇了美元漸進加息的疊加。 粗略估算，北京、天津、成都等21個先後發佈樓市調控政策的城市，約占中國GDP的三成，也占房地產資產規模的一半，對中國經濟的影響可見一斑。 銀行 貸款 利率影響：此輪調控可能會加劇人民幣貶值預期房地產市場是穩住中國經濟環境之錨。土地 貸款 成數 日元升值的預期吸引全球資本湧入日本國內，同時在國內寬鬆的貨幣政策的雙重刺激下，房地產市場成為當時最熱門的投資標的。 事實上，中國高房價導致的社會、經房貸 利率 2015濟問題卻已到了需重拳出擊的時候。 以此推算，北京、上海和深圳等一線城市已經高達33.2、31.9和33.5，此輪二線城市的房價暴漲又將杭州、南京、合肥等地帶入20大關。 從社會資金合理配置分析，房地產過多的吸納央行釋放的增量資金，影響了新舊動能轉換的步伐，破壞了政府對社會資金引導和供給側結構性改革的節奏，也不利於產業結構優化、新動能培育與改善民生等方面的發展。 僅以上海為例，信達地產拍的寶山顧村板塊、保利地產拍的周浦鎮西社區板塊、融信地產拍的靜安中興路板塊等地王報道頻率約為每六個星期刷新一次，百度搜索中「地王」兩字的新聞轉載量就達12.87萬次。 根據房地產顧問機構Demographia公佈的年度《全球住房負擔能力調查》，稱「全球房價最難負擔城市」為香港，房價收入比（家庭平均住房價格/居民的家庭年收入）為19倍，其次悉尼12.2，溫哥華為10.8。 「資產價格泡沫與實體經濟不振」的雙重疊加效應下，我國製造行業進一步失去國際競爭力和創新能力，熱錢逃離與人民幣貶值的預期加重也就情理之中。 我國房地產市場具有普通商品市場運行的一般特徵，又具有土地的有限性、房產的不動產性、資本的密集性等特點。 10月10日，美元兌人民幣匯率中間價報6.7008，貶值230點創6年新低，引發市場關注。 調控政策信號傳遞扭曲是另一隱性因素，即政府調控所釋放的「緊縮信號」在傳遞過程中出現了扭曲，在充分運用經濟手段調節房地產市場的供給和需求的同時，忽視了市場主體對政府信號的反應。 據統計，美元歷史上僅加息就造成世界經濟史上四次大的危機，學術上將美國貨幣政策從寬鬆到緊縮定義為一個「美元週期」。 其中，「美元加息與日本房地產泡沫破滅」的同步性研究，對當前中國經濟政策的實踐具有一定的借鑒意義。 此輪史上罕見的房地產調控政策的密集出台，有可能銀行貸款 比較使得全社會形成「中國房價拐點來臨」的共識，一定程度上造成熱錢的快速流出以及外匯儲備的進一步減少，反過來又強化了人民幣貶值的預期。 在此背景下，中國房地產市場的調控猶如做「心臟搭橋手術」，需防範市場不理性的一邊倒情緒，做好房價一致性預期管理與內外雙重疊加風險的預防。 從房地產合理價值分析，房價已遠偏離正常的租售比，個別城市甚至達到人民安居不可承受之重。 1986-1991年期間，日本住宅用地價格上漲73%，六大主要城市平均房價上漲169%，年均增速約為20%。 原因：一致性預期與調控政策信號失靈中國房地產市場「難調控」的根本原因在於一致性預期管理不完善，政策信號傳遞的扭曲與失靈。 從1988年3月-1989年5月間，聯邦基金目標利率從6.5%上調至9.81%，引發全球資本流動，引發日本房地產泡沫的破滅。 加之從2015年12月以來，美元加息與人民幣貶值預期趨勢的不斷加強，使得過度繁榮的一二線城市房地產市場神經緊繃。 到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。創業貸款課程 從後果上看，這次泡沫的破滅不僅引發了嚴重的財政危機，還使日銀行貸款 利率本陷入了長達15年的蕭條和低迷。 與日本相較，從全國整體城市看，目前企業 貸款 利率國內房地產市場仍是供需基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，與經濟社會發展總體上相協調、與國民福利增進相配套的，一個局部過熱、總體健康的市場。 綜上，本文認為此輪房地產調控，除繼續保持「因城施政、分類調控」的基本政策之外，還應注重以下方面的政策配套：一是要注意防範房地產快速下跌的一致性預期管理，及時準確地釋放政府限購政策，並防止「一刀切」式的抽離房地產資金的做法；二是要處理好國有企業參與房地產市場建設的方式，對違規、以投機或炒作為目的經營的國有企業要堅決查處；三是要強化資本外流管控，繼續改善關於資本流動的分析、監測和對資本流動過度波動帶來風險的管理。 一時間，「蘇州房價4天暴跌40%、房市拐點」等討論成為社會熱議話題，此前堅定的房市看多者也開始轉向。 |
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