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出租人之繼承人可以終止定期租約嗎?
2008/03/07 09:24:11瀏覽2509|回應0|推薦0

文 / 劉孟錦律師.楊春吉

問題】

承租人有違約情事,足以構成解約事由,

出租人之繼承人可以終止定期租約嗎(註一)?


【解析】

按「承租人應依約定方法,為租賃物之使用、

收益;無約定方法者,應以依租賃物之性質

而定之方法為之。承租人違反前項之規定為

租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍

繼續為之者,出租人得終止契約。」

「承租人租金支付有遲延者,

出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,

如承租人於其期限內不為支付,

出租人得終止契約。租賃物為房屋者,

遲付租金之總額,非達二個月之租額,

不得依前項之規定,終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者,

並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。

租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,

達二年之租額時,適用前項之規定。」

「承租人非經出租人承諾,

不得將租賃物轉租於他人。

但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,

承租人得將其一部分轉租於他人。

承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,

出租人得終止契約。」

「出租人有提出異議權者,

得不聲請法院,

逕行阻止承租人取去其留置物;

如承租人離去租賃之不動產者,

並得占有其物。承租人乘出租人之

不知或不顧出租人提出異議而取去其物者,

出租人得終止契約。」

「定有期限之租賃契約,

如約定當事人之一方於期限屆滿前,

耕作地租賃於租期屆滿前,

有左列情形之一時,出租人得終?

一、承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。

二、承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。

三、承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。

四、租金積欠達兩年之總額者。

五、耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。

得終止契約者,其終止契約,應依第四百五十條

第三項之規定,先期通知。」分別為民法第438條、

第440條、第443條、第447條、第453條、第458條

定有明文,是承租人有前揭事由者,出租人自得

終止定期租約。又「繼承人自繼承開始時,

除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、

義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,

不在此限。」亦為民法第1148條所明定,

是承租人有違約情事,足以構成解約事由,

出租人之繼承人當得終止定期租約。實務上,

最高法院91年06月28日91年度台上字

第1269號民事判決(註二)等可資參照。


【註解】


註一:問題來源:97年1月11日朋友所問。


註二:最高法院91年06月28日91年度台上字第1269號

民事判決:「又被上訴人之被繼承人林乞在

八十二年發現上訴人耕地未耕作,

並在耕地興建房屋,於八十二年三月二十七日

即以第五十七號存證信函通知上訴人停止施工,

回復原狀。上訴人未回復原狀,林乞再於

八十三年九月六日以三八六號存證信函通知

前來會同辦理重新訂立租約,否則視為放棄

繼承權終止租約,亦無結果,林乞又於

八十三年八月五日以第一一六號存證信函通知

會同辦理重新訂租,上訴人均置之不理。

林乞再於八十五年十二月二十四日復以五六七號

存證信函通知上訴人請文到二十日內前來辦理

租約變更手續,並回復原狀使用農耕用途,

如未於限期內改善辦理應有手續,本人將依租約

相關條款向市公所辦理終止租約手續,

上訴人亦未置理,八十六年林乞死亡,

被上訴人繼承後,在八十七年向市公所申請調解,

以上訴人已違反耕地租約主張終止租約請求收回耕地,

有上開存證信函及耕地租佃委員會調處程序卷宗可證。

顯見兩造間並未就重新訂立租約達成合意,

另上訴人突於八十四年一月二十五日交付八十三年

之租金,由王再傳代收,因王再傳不知詳情逕予

收受,且上訴人既未拆除房屋及回復耕作,

自難使違反耕地租約之事實變為? X法。

從而被上訴人以系爭租約無效,訴請上訴人返還

系爭土地,自屬有據,應予准許等詞,

因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決,

駁回其上訴,經核於法洵無違誤。」參照。

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