字體：小 中 大 |
|
|
|
| 2009/04/05 07:31:26瀏覽1550｜回應4｜推薦7 | |
金融海嘯對臺灣前途的啟示（都會重建篇9）
在金融海嘯當前的困難時期，臺灣政府有一個機會可以創造世界奇跡。 這個建議就是由民間房地產業及金融業組織大型「房地產建設集團公司」，使用一個新鮮創造的「都會重建土地徵收公証招投標作業」來主導今後十年的都會重建（非都市重建）土地及其地上建物的徵收。 此建議將使房地產業的大型建設集團公司每家每年獲利百億，使尋常百姓家庭每戶徵收獲利超過數百萬，而政府每年能有1500億的盈餘，又不必出一毛錢。同時每年猶有500億的盈餘，來資助全國的非盈利社會福利機構的社會福利款。 我們建議組織民間的大型「房地產建設集團公司」，可以先從住宅開始逐步擴大到住商，甚至是商業土地的徵收，且完成整全的「金融低利抵押借貸配套」措施，使都會的精華老舊區塊房產建設從蝸牛爬提升到坐火箭。 誰能快速釋放都會精華土地 當我們知道「新光信義A11由安泰人壽116億元得標」(附後)，我們民眾只有驚訝羡慕的份，其實我們尋常百姓家庭也有份於此相同的土地財富增值的分享。 將老舊房子，公寓等一間一間的徵收，慢慢的取得並累積到幾百坪，上千坪的重建土地儲備，要花民間建設公司多少資金？多少年？多少力氣？這是我們建設公司無法成長為大型「建設集團公司」的根本原因。 與地主合建，標購重劃土地，或購買現成國有地，今後應該成為房地產業者的選項之一，而不再是唯一的選項。因為以上的選項，對臺灣的建設公司來說實在是太被動了。 誰能快速釋放都會精華土地，每一案土地5000坪以上，例如大安森林公園附近的土地? 民間主導的土地徵收建議 我們大膽的建議臺灣政府，同意接受民間房地產業及金融業組織大型「房地產建設集團公司」 模擬的「都會重建土地徵收公証招投標作業」是換腦筋的成功要項 只要政府通過一個「大型都會區塊徵收獎勵辦法」，應就可付諸實施都會重建。當然實際法源的建立是否為國家立法則暫且不論述，此有賴法學界的嚴謹提供。 A.試算案（徵收） 01. 徵收面積：5000坪土地及其地上建物15000坪 02. 舊容積率：3 03. 每坪均價：地上建物40萬元 04. 每戶坪數：平均30坪 05. 屋齡均計：30年 06. 徵收戶數：500戶 07. 徵收成本：60億元 B.試算案（重建後） 01. 土地面積：5000坪土地及其地上建物重建後45000坪 02. 新容積率：9（3倍） 03. 每坪均價：每坪建築物均價60萬元（1.5倍） 04. 每戶坪數：30坪（不變） 05. 屋齡均計：全新 06. 戶數總計：1500戶 07. 產值總計：270億元 08. 造價總計：(90)億元（每坪20萬元） 09. 徵收成本：(60)億元 10. 獲利總計：120億元 11. 獲利分享：每一案60億歸建設公司，30億歸徵收戶主，20億歸政府，10億歸社會福利團體。 C. 徵收招投標公証作業 1. 「房地產建設集團公司」每一案由具公信力的公証單位發函給該500戶的戶主，提出願意以某徵收價及何徵收條件進行徵收，限期由戶主出面辦妥回標同意條件書。 2. 一但80%或400戶的戶主同意接受此徵收標價，則區塊視為徵收有效，未同意的戶主也必須搬遷。 3. 至多85%同意即可視為徵收有效，以符市場競爭機制並避免「釘子戶」。 4. 若徵收不成，建設公司只損失招投標公証作業費。 D.此建議為皆大歡喜的框架性提案 1.政府每年批准50案，就可創造每年1.35兆的產值，10年13.5兆。當前臺灣GDP的每年產值約14兆，大規模的展開可有效的對抗金融海嘯。 2.各大都會區的政府及民間可創意性的調整現有的老舊城區，擁擠的，缺停車位的，生活機能不足之精華老舊社區優先進行改造，各種民間創意性提案政府均可審核。 3.一但某區塊有可獲提案的機會，此區塊住戶的住宅馬上可增值，方便戶主提早售讓，經濟可資活絡。 4.建設項目大規模展開，「房地產建設集團公司」可有經濟效益最大化。 5.每建設案建設週期三年，計同期有150個單獨的個案在建設中。每案直接間接員工2000名，可創造30萬個就業機會。經濟可資進一步活絡。 6. 此前三年計，同期有150個單獨的個案在建設中，7.5萬徵收住戶 (500X150) 需要新住屋，7.5萬間徵收房屋 (225萬坪)早已經消滅。此期經濟可資最大化活絡。 E.建設公司的集團化效益 1.政府要求建設公司必須有譬如100億的資本額，資本額不足的可采幾家聯合集團的組織作業方式，使建設公司的規模可以大型化，以利今後進入國際市場。 2.政府也可開放日，美，歐等大型建設公司各一家參與這項業務，使國際資本也進入臺灣市場。 F.十年的成效 1.十年共建2250萬坪大廈。 2.每戶30坪每戶4人，十年共有300萬人換居新屋。 3.以臺灣人口60%，約1400萬人口居住都會及近郊，50年可循環一次，就是今後應不再有50年以上的舊屋。 4. 十年獲利3.0兆歸建設集團，1.5兆歸徵收戶主，1.0兆歸政府。 5.社會福利團體每年500億補助款，十年5000億。建設集團也可在郊區建廉價房給社會福利團體照顧弱勢族群使用，作為獲利分享的提案之一。 懇請產業，學界，社會，政府討論此大膽建議的可行性。------------------------------------------------------------------------------------------------------------------中央社╱台北3日電 2009.04.03.05:50 pm 新光信義A11由安泰人壽116億元得標新光金控公司旗下新光人壽今天標售信義A11，由富邦金控公司旗下安泰人壽得標，金額為新台幣116億元，較底標100億元高出16%，折算每坪約457.77萬元。 開標後，新壽已與安泰人壽簽約，最快在4月底完成交割。新壽表示，取得信義A11的土地成本為26.78億元，加上建築成本16億元，這次出售A11後，資本利得約73億元，預計在第二季入帳。信義A11為地上7層、地下5層的建物，實際營業面積約2萬坪，目前與新光三越百貨還有4年租約，到2013年到期，每年租金4.2億元，換算租金收益率為3.62%。 新壽不動產部資深協理李調陽表示，扣除信義A11租金後，每年租金收入還超過30億元，未來新壽仍會尋覓適當的標的進行投資，對於信義D3的投資也在評估當中。富邦金控在去年標下A10，準備開設MOMO百貨後，今年再下一城，標下已有新光三越這個百貨業龍頭客戶的A11；富邦金控進軍信義計畫區精華地段的計畫也隱然成形。 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |
|
| ( 時事評論｜社會萬象 ) |
