柬埔寨金邊海外地產投資(十一)The Peak - 房地產飛翔記錄

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柬埔寨金邊海外地產投資(十一)The Peak

2018/11/16 18:12:07瀏覽1095｜回應3｜推薦7

海外地產投資(十一)The Peak

柬埔寨大型開發商的接待中心都滿氣派的，租了一塊地搭建The Peak 接待中心，這邊採用基地附近外接待中心的好處就是不影響施工跟銷售進度，也是因為柬埔寨金邊開發較晚市中心還有空地可以搭接待中心才可能，想以前信義計畫區101對面空地就被長期租走當接待中心的時間，看接待中心照片有注意到這邊是使用簡體中文介紹嗎？所以你可以輕鬆知道The Peak要抓得主力客戶群是從哪邊來的。

筆者是7月初去柬埔寨Peak接待中心可是感覺不是很好的原因是，從進去擔任銷售的只有一位男生，這位男生會說中文可是卻沒有很用力地介紹，依照筆者去其他建案參觀的經驗後才知道，柬埔寨跟台灣銷售不同一開始習慣請一位漂漂亮亮銷售小姐先幫你解講環境，再來說明模型(大陸人叫沙盤)，接下來看樣品屋，最後坐下談喜歡戶型跟價格，跟台灣預售屋銷售流程很像，只是他們銷售小姐價格逼訂(下訂)或是談價格優惠等都是由公司主管決定模式，這位男生應該是主管只是小姐都沒空所以才得下來。筆者是平日白天去看裡面還有其他組由銷售小姐帶領參觀樣品屋。

有了前一個案子接近三年的銷售期應該累積了許多客戶資料及客戶想要的產品規劃資訊，所以第二個案子我將The Peak拿出來討論，再來現在這個案子還在銷售所以讀者有疑問還可以找到許多第一手資訊，The Peak基地面積12670m²比The Bridge 大了2000多平方公尺，規劃為三棟建築，三棟中規劃最高54樓的建築銷售前已經跟香格里拉飯店談好進駐(30-54樓)當作旅館經營，15樓到29樓為商業辦公室空間已經全部售出，在看一下CBRE的報告金邊高級辦公室租金可以推測目前金邊投資辦公樓是不錯的收益選擇。

住宅樓的規劃跟The Bridge很像，下面為商城空間，停車空間，公設層，上面兩棟住宅樓，可是這次SOHO規劃的住辦分散在兩棟住宅樓內，更換名稱為Sudio，銷售策略跟去化筆者無法驗證，畢竟不在當地也沒買這樣關注挺浪費時間的，不過The Peak銷售筆者得到資訊是頂樓跟15樓最早賣完，頂樓是penhouse特殊產品大坪數樓中樓居然第一個賣完，開價每平方公尺5000美金，當地有錢人習慣一次購買一整層在新建案是常見的並不稀奇，讓筆者想研究的是為什麼是特殊樓層頂樓或者是銷售手法為什麼先封頂樓不賣，還要再觀察，另外筆者看的時候15樓也整層沒了。

7/2日價目表整理，業務銷售折扣為5%，每層訂價總價差約2000美金，定價策略塔2比塔1貴，面河比面市區貴，高樓層比低樓層貴，坪數大單價便宜。房屋的包租條件變成兩年共12%，椅套內面積來看原來The Bridge 住宅樓標準層一房(46-49m²)14間，兩房6間(68-75m²)，三房3間(75m²)，SOHO樓標準層38戶(34-44m²)，The Peak 塔1 及塔2標準層三房8間(86-89m²)，兩房6間(88m²)，一房7間(59m²)，Studio5間(43-45m²)，明顯套內面積長大，且SOHO房型的住辦工作室減少，三房大面積戶數增加，預測目前金邊住宅市場還是以空間機能足夠為主的市場，也可以說金邊還有一段不動產增值期，以台灣台北為例現在新建案就是買不起的太多所以建案坪數越來越小。

商城是筆者最困惑的地方，The Bridge最後銷售玩的就是商城零售部分，結果The Peak又來規劃這麼多商城零售來賣，還將尺寸越畫越小達到低總價的目的，這個點因為距離The Bridge太近，旁邊有AEON永旺百貨，鑽石島上鑽石名邸也有超市，沒有那麼多商業機能需求下規劃商城會被打到不好賣，包租條件商城單元包租10年(1-5年5%，6-10年6%)，10年後洽談(淨租金) 也遜於The Bridge，最小戶別4.1m²真的是無言了，等著看開發商以後降價慢慢賣吧。

筆者沒買所以沒到談價階段，對於柬埔寨真的好奇表價能夠打幾折，網路教戰買東西要從兩折出起，不知道房子是能打幾折，The Peak銷售時就遇到The Bridge交屋後掛在網路上賣的情況，只是The Bridge是含公設計算單價所以感覺比較便宜，The Peak 套內面積每平方公尺單價從3800到5100元都有看起來就貴多了，結論如何就等時間來說話吧。