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| 興趣嗜好｜星座命理 2017/04/27 17:02:57 |
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申請條件 ● 持有土地（農地、建地）持分可。 ● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。 ● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。 ● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。 ● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。 ● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件 ● 身分證正本，印鑑證明。 ● 土地，建物所有權狀（正本）。 -------------------------------------------------------------------＊建蔽率： ＊容積率 ： 實施容積率的目的： ＊建蔽率與容積率的關係： 兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。 在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。 ＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。 ??說瞭這麼多，我們會有一個核心的觀點，定位在我們看來是舊城改造的一個基礎。前面提到說舊城改造，但是實際上來講舊城改造可以分成三個層面理解，以前談得更多的是建築層面，我在建築層面裡面，我們比如說提到瞭一個城市的改造要修舊如舊，要尊重原有的肌理要有機的保護古建築，這個以前也探討瞭很多，但是從戴德梁行的觀點來講，我們覺得建築層面實際上來講隻是城市功能的一個載體，除瞭這個載體以外，我們更多的要關心的是運營層面，就是城市功能的更新。隨著城市功能的更新，我們也會會產生人群的更新，也會帶來文化層次的更新。我們覺得隻有當達到瞭人群的更新和文化層次提升到一個更高的層面的時候，我們的舊城改造才能夠談到是成功的。 ??鄧暘：大傢好，在這裡很高興有機會探討這個話題。（PPT）：這一頁PPT列舉瞭很多國內非常有名非常成功的舊城改造的一些典型的案例。這裡除瞭天津的新八大裡還有意式風情街，也包括像一線城市北京的王府井大街，南鑼鼓巷，上海非常著名的上海新天地等等，二線城市可以更多瞭，像西安的大堂芙蓉園、哈爾濱的五中央大街、中華巴羅克，把這些城市放得再低，三線城市也有舊城改造的例子，比如說棗莊的臺兒莊，在國內非常有名的麗江，像鳳凰古城。 ??如果把視野放得更大，從中國到世界，實際上來講，過去幾十年也已經有非常多的舊城改造的先例，比如說這裡面也列瞭澳門大西洋銀行的擴建，還有香港的赤柱美利樓，包括倫敦、新加坡、米蘭、柏林、巴黎，尤其是歐洲城市，城市發展經歷瞭幾百年歷程，而且是在不斷的更新換代，可以說他們為舊城改造提供瞭很好的借鑒。 ??第二點要談到原有的民俗文化的保留和新興的生活消費方式的矛盾和統一。在我們以往的經歷來看是更容易被開發商或者說舊城改造主體機構忽視的一點，很多時候我們更願意提改造當中保留原有的民俗文化，但是我們會發現很多開發商在不知不覺保留原有的民俗文化過多瞭，這裡面忽略掉瞭新興的生活消費方式的塑造。 ??最後一點是可持續發展，可持續發展聽起來是一個很宏遠的目標，為瞭實現可持續發展我們會犧牲短期的營銷利益，實際上也需要投入更多的成本，在這種情況下我們怎樣統一呢？這就帶來瞭一個最大的問題。這些矛盾裡面，我們最後如何把它統一呢？我們不做贅述，這裡面最核心的一點就是要找到城市整體的一個方向，而且我們要找到舊城改造通過區域形象的提升，在城市整體定位當中是處於什麼樣的功能定位。台北市農地貸款額度 ??分開來講，第一點，最重要的是大環境對項目的影響，同時我們要考慮項目通過自身帶來的發展機遇，以及這個發展機遇能夠為城市帶來怎樣的貢獻，最終我們對於功能的理解就是希望城市功能的提升來突破區域發展的瓶頸，不僅僅是獲得我們這個片區的成功，也能帶動片區周邊形成成功，並且和片區周邊其他功能區形成更完美的關聯。 ??前面談到瞭載體、功能、人群、文化，最後兩頁我要談的是在舊城改造的研究裡面，我們要註意的是哪些關鍵點，一共有八個關鍵點。這八個關鍵點也是戴德梁行在過去舊城改造案例當中總結出來的，這裡和大傢簡單分享一下。 ??談到瞭這些，我們最終會談到矛盾如何解決，如果大而化之的用一解決，矛盾解決要註重城市活力的塑造，滿足最優活力人群的需求。實際上來講舊城改造最終實現人群的改造和更新，由新人群帶來一個新的文化，能夠帶來新的文化一定是一個城市裡面最有活力的一批人，我們更多的要考慮他們的需要，他們的需求，讓他們的需要和需求和原有的舊城的肌理，舊城的文化有機統一，這才是我們功能和文化層面最大的追求。 ??第三點，舊建築的保留和城市環境的舒適性之間的矛盾。這裡面跟我提到的第二點有一定的類似性。可以看到，舊建築肯定是老祖宗給我們留下的瑰寶，我們肯定要保留下來。可是也要看到，現代人跟原來的人在生活模式上、生活方式上是有所不同的，我們怎樣讓原有的舊建築和新環境的舒適型，包括街區的尺度和細節方面得到平衡，實際上這是要解決的一個最核心的矛盾。 ??實際上最後，我們在這裡面做一個總結舊城改造。前面提到瞭業態，這裡面發現從規模上來講，它是從點、線、面，不同的規模有不同的改造的方式。有可能是通過單體建築來改造，通過一個建築帶動整個區域形象的提升，也有可能是通過一條街的打造，重新塑造這條街的形象帶動這個區域的知名度。 ??但是實際上更多的時候是有矛盾的，比如說我們這個收益，可能一個項目從賣的話可以獲得短期的收益，持有的話長期收益更多，但是短期現金流就有壓力，但是短期和長期之間就會有它的矛盾。在形象目標和經濟目標之間其實一樣，很多時候不得不承認看起來很漂亮的一個建築不一定是一個很好用的建築，尤其是在作為商業建築來說，這一點就更凸現。有時候我們覺得非常美好像廊柱，新古典主義的一些外立面不見得適合我們商業的發展，而商業需要的這些大的櫥窗、這些燈紅酒綠不見得就符合我們城市發展的形象的片區的需要。這中間如何進行取舍，也是我們在舊城改造這裡面需要探討的一個專題。 ??具體來說，像建築層面可以看到首先是建築的更新，我不多說瞭，建築的更新是為瞭功能的更新，我們通過建築的由舊翻新使它更符合城市新興功能的發展，通過新興功能發展帶來更新的人群。如何實現這個建築層面的更新呢？在這裡面核心的要提到的是希望能夠尋找到和定位吻合的建築模式和不同業態之間的一個組織模式。這種重新的組織可能是商業建築、辦公建築、文化建築重新的註入，最終實現的是這個區塊在城市當中整體的一個重新的定位。 ??剛解決瞭資金平衡問題，就會進入一個技術問題，就是開發控制的問題。這個開發控制的問題實際上在後面有一些細項，包括在開發過程當中的一些權利、責任和收益，也包括開發商過程當中的權責利，也包括社會風險的控制，這些之間會求得平衡，最終也會得到獲利。 ??這裡面，與新功能的匹配度越高，我們舊城改造越容易成功，這是我們得到的一個核心的觀點。 ??>>>查看實錄部分一 ??當然瞭，在國內目前做瞭這麼多就是一個片區整個的改造。在片區的改造當中我們會發現，它的改造方式非常的多樣化，而且因為它本體的初擴始功能和改造目標不同也會帶來不同的改造方式和後期的改造目標。 ??前面我們說道，舊城改造功能的更新和重新定位是一個最核心的一點。實際上在功能更新當中，我們會認為它的最核心是在於功能改造的目標，它的目標是達到城市發展預期基礎上找到項目自身的核心的位置，並形成觀點。這句話可能說起來覺得比較拗口，但是如果把它分解的話可以看到，從目標上來講，我們覺得從舊城改造的功能定位商來說，不同層面有不同的目標，政府宏觀的層面有產業功能的目標，無論是政府還是開發商，他其實會希望達到經濟發展獲得收益的這麼一個目標。 ??通過在這種重新定位以後，我們再重新回到建築載體的一個層面，可以發現這個城市實現瞭環境的改善和城市的美化，最終達到的是城市功能體系的一個升級和完善。最終實現的目標就是文化重塑，達到我們認為舊城改造的完美狀態，就是文化重塑歷史和現代的融合。 ??2015年1月20日，天津：全球領先的房地產服務營運商DTZ戴德梁行今日舉辦天津媒體見面會，總結2014年度天津房地產市場表現並提出對今年的展望，同時闡述瞭天津房地產市場在舊城改造背景下的機遇。 ??首先第一點就是目標體系的建立，包括社會效益、市場價值，也包括改造進程目標。前面說瞭，其實舊城改造有很多目標，首先要樹立出來，所有目標來講，對於開發商對於社會來說最重要的目標是什麼，為瞭實現這個最重要的目標有哪些不太重要目標是可以時代舍棄的。這種矛盾的解決會很難，但這也是我們必須要做的第一步。 ??如果我們把這些項目做一個梳理的話可以看出，有一個很好玩的現象，城市級別越高，一線城市裡面舊城改造當中商業功能會越多，隨著城市級別的降低，舊城改造一個核心的吸引點逐漸逐漸成為瞭紋理，三線城市基本上以紋理來帶動的。 ??如果總結這些舊城改造的案例成功點，我們可以說出來很多，比如說像PPT右上角列出來的像商業功能為主導，包括修舊如舊，維護城市肌理，還有吸引外來人群、增強活力等等等等。但是如果把這些點再做一個總結，我們最後會發現從我們的觀點來看，舊城改造成功與否，實際上它的核心就來源於它的城市功能，他的載體建設，也包括他最終的收益，在這三點之內達到平衡和取舍，隻要這三店內達到理想鐘的平衡，我們認為這就應該說是一個成功的舊城改造的項目。 ??>>>查看實錄部分二 ??談完瞭功能，我們來談載體。其實談到建築的載體，以前也有過很多的研究，比如說像博物館的模式，還有一張外舊內新的模式，還包括文化復制的模式，最後也包括徹底改造的模式。什麼叫博物館模式呢？簡單說就是把原有的建築原封不動的保留下來，通過這個原有的建築形成區域的新的標志，這就叫博物館模式。 ??外舊內新在國內做得很多，最有名的就是上海的新天地的改造，實際上從外部的條件來看，它保留瞭原有的建築肌理和形象，內部完全改造成瞭一個全新的商業體，這可以說是非常的成功。但是我們也要看到，這種外舊內新的模式從成本上來講是非常高的，即使像新天地這麼成功的項目，他前期的投入不是一般開發商可以承受的。 ??第三種是文化復制的模式，這個模式相對來說在最近一段時間用得也比較多。最簡單的一個辦法就是把外來的文化元素原封不動搬到這個片區，外來元素有很多，比如說西班牙的元素包括巴洛克式的元素，等等不一而足。 ??最後一點就是全新的大拆大建的全新城市模式。這裡面著重要提一下，雖然我們都希望城市達到修舊如舊，但是整個城市的原有的建築物能夠得到保護，文化得到留存，在我們說到四種模式裡面，甚至於包括大拆大建的模式從我們的觀點來看並沒有優劣之分，我們要看哪種城市更適合定位的實現。 ??定位的實現是什麼？這頁的最下面我們提煉出一個核心詞，就是“新”。因為不管是中國還是天津，這幾十年實際上都是以日新月異的速度發展的，我們的生活模式、生活形態也會發生變化，三年前我們還想不到現在購物主要是通過電商和網購，十年前我們也想不到現在的商業街區能夠如此繁華，整個城市人口生活模式在不斷前進，城市功能也是在不斷前進，所有的定位、所有的建築都要符合城市經濟的新的發展。 ??這些城市實際上在舊城改造裡面有不同的改造方式，比如說像澳門的銀行擴建就使用歷史建築來活化利用，上面重新加蓋一些新的建築，這種方式用瞭很多像加拿大的一些改造，像澳門另一個項目就是步行街，它就是整個街區的一個保育，它是活化整個街區裡面的歷史建築，在更多尺度上來講，比如說像倫敦或者是像米蘭的黃金四角區，它可能隻是通過少數歷史建築的活化帶動整個片區功能的提升。 ??其實在前面我也談到瞭，在解決瞭我們功能和載體之後，在真正的操作的過程當中，可以說也有很多的矛盾，比如說最核心的三點，第一是資金平衡的要求和環境文化保持之間有矛盾的。資金平衡矛盾的解決我不詳細說瞭，如果我們希望盡可能得到回款，就是不可避免犧牲一些在文化和環境上的投資，也有可能犧牲長期的長遠的收益。 ??主持人：感謝趙巖女士的分析。談到本次發佈會選定的主題，舊城改造，我相信天津的媒體朋友一定會想到2014在天津房地產市場最火的一個詞，就是新八大裡，這個區域實際上是在天津老城區當中的一片舊的工業廠房，是天津工業發展的一個見證。新八大裡這個區域在2014年作為重點地塊由政府推出的，未來政府規劃打造成一個集企業辦公、商業休閑、宜居社區功能為一體的這樣一片城市中心商務區。可以說新八大裡也是舊城改造的一個縮影。在城市的發展過程當中，舊城改造其實是一個會永遠五存在而無法回避的問題，但是舊城改造其實也是一個復雜的工程，如何實現在傳承歷史文化和實現價值元素當中找到平衡點，又如何在拆遷改造當中滿足龐大的資金需求，今天請到天津公司策略發展部的鄧暘先生和估價部的尤嵐女士進行闡述。 ??舉例子來說，鳳凰古城或者像大理都是很成功的舊城，他們改造過程當中保留瞭大量的民俗文化，也保良瞭大量的古建築，除瞭保留古建築和民俗文化之外，更多的還要看這兩個城市實際上吸引的是什麼之人？就是青年，這些青年人從城市業態功能帶中，古建築包容的更多是酒吧、客棧，是新興的消費和娛樂模式，這一點我們覺得是我們更需要註重的。 鄧暘先生主題演講 ??首先請鄧暘先生帶來舊城改造當中城市功能與文化重塑。 ??以下為本次媒體見面會的實錄部分三： ??另外，從城市人口也包括政府等等，大傢共有的也都是希望達到一個形象的目標，如果把視野拉得更長的話可以發現，整個舊城改造最終是為瞭實現可持續發展。但是在我們列舉的四個目標當中，不得不說這四個目標有時候是統一的，比如說通過產業的發展，我們獲得瞭一個更好的收益，同時打造瞭一個更好的形象，整個區片能夠在更長的一個目標裡面得到發展。 ??第二個是改造政策的問題，這包括開發主體的政策，包括建築的優惠政策，甚至於拆遷改造的政策，這些政策是哪些可以落實的，哪些是可以被社會所關註的。實際上從操作角度來講，改造政策問題是非常重要的問題。 ??第三點是資金平衡問題。城市改造過程當中，我們究竟需要多大的資金總量，我們的現金流的開發模式到底是怎樣的。通過什麼樣的開發模式我們才能夠實現資金平衡，實際上都是從功能和目標上最核心的看法。 ??把所有的問題都梳理完以後，剩下的東西是順理成章，也是技術層面，首先就是功能佈局與規劃指標，所有落在的就是業態定位，包括核心功能區的塑造和業態之間的塑造，不同模式的搭配都需要在這裡面完成。當然業態定位完成以後，下面就要進入建築風格的定位。根據我們不同的文化、不同的定位會有不同的建築風格的追求，也許是西式的、也許是歐式的，也許是北歐等等，當進駐風格完瞭以後，我們也就進入瞭開發的末開發模式相對來說就會比較復雜一些，包括我們改造的主體究竟是誰，也包括我們究竟是持有還是銷售，也包括我們起步區的一個規模還有核心業態等等。 ??最後從實踐方面，國內不可避免的就是拆賠方式的建立，一個是合理的拆賠方案不僅僅是是對原有居民的尊重，更多的也是對開發進程能夠順利實現的保證。 ??基本上整個來說，對舊城改造來說，對城市文化和功能當中我們總結出瞭以上八點，如果時間允許的話，實際上每一點都可以詳細的展開，在這兒不多說瞭，我希望如果有機會的話，今後跟各位媒體朋友就這個話題做一個更深入的探討。 ??謝謝大傢！
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