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| 2009/11/23 16:37:02瀏覽53284｜回應28｜推薦7 | ||||||
【具體做法】 1.約定租期屆滿前，不得任意終止租約時 當房東或房客其中一方因為個人因素（此指可歸責於己的事由），想要提前終止租約的話，將會構成違約，另一方則可請求違約金(租約中有違約處罰條款時)或損害賠償(租約中無違約金之約定時)。 (1)由房東提出期前終止租約時 一般而言，房客是有權續住到租約期滿才搬，因為雙方已約定租約期滿前，任一方皆不得任意終止；但是如果連房客也同意提前搬遷的時候，相對的～房客也可要求房東給付相當於一個月或兩個月租金的金額作為損害賠償；若有違約金的約定，就依違約條款所定之金額賠付。 除此之外，一切就比照租約到期時的程序，房客遷出租賃處，房東收回房屋同時將押金返還給房客。 (2)由房客提出期前終止租約時 一般而言，房東無法強留房客續住到租約期滿，但有一點要特別注意！因為雙方租約已約定租期屆滿前，任一方均不得任意終止，所以房東有權要求房客必須給付租金到租期屆滿為止。 只是萬一發生類似的糾紛時，實務上，雙方考慮到好聚好散，並免訟累，房東多會妥協讓步（因為此時多數的情況是房客已付不出租金了，而房東也不願意上法院打一場拿不到錢的官司），朝房客違約的方向解決，由房客賠付房東相當於一到兩個月的租金損害；或是有違約條款時，房客依約賠付違約金給房東來解決。 有時候，房東也會從房客承租時交付的押金（押金通常是相當於兩個月的租金金額）去扣抵，並於結清一切水電、管理費等債務後，押金還有賸餘時，再返還給房客，如果不足扣抵的話，則可要求房客補足。 ※在一些較為特殊的個案上，有些房客甚至還會要求房東幫他另 找房子，或是加給一筆搬家費才願意搬。當然，如果房客的要求合理，雙方把條件談好了，白紙黑字寫清楚，並無不可。 2.約定租期屆滿前，得終止租約時 一般定期租賃很少會作「租期屆滿前，可以終止租約」這樣的約定，有的話～也是房東這一方比較強勢時，為了確保自己隨時可以收回房子的權利，利用訂約時，片面要求房客必須同意的約定。雖然對於房客較無保障，但基於契約自由原則，法律原則上並不加以干涉，也沒有違反誠信原則的問題。 ※通常租約若僅約定「房東終止租約時，應賠償房客一個月租金」。換句話說，房東只要賠一個月租金就可隨時提前終止租約，請房客搬家，這對於房客而言，較為不利。如果房客希望能住到租期屆滿，最好在簽約時盡量爭取刪除這樣的條文。 民法第453條： 定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止租約者，其終止契約應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。 民法第450條（第3項）： 前項終止租約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。 不論是房東或房客，想要提前終止租約時，依民法的規定，必須要先期通知對方。通知的方式，實務上通常是以存證信函為之，例如：租金是一個月收一次，那麼依法就至少要在租約終止日前一個月通知對方；如果雙方租約約定的時間比法律規定的更為提前的話，就要依租約所定的時間來通知。 例如：租約約定「房客擬提前終止租約時，應於3個月前通知房東」，那麼不論租金是否一個月收一次，房客要提前終止租約時，就必須依租約所定在3個月前先期通知房東，否則就可能構成違約的事由。 茲分依房東、房客提前終止租約的不同，說明如下： (1)由房東提出期前終止租約時 房東可以存證信函向房客表明租約將提前於○年○月○日屆至時終止，請房客依約於租期終止日前清空（或回復原狀）及遷出租賃處，並載明願依約給付違約金；如果租約並未就此約定，通常是由房東給付相當於一個月租金的違約金（或損害賠償）給房客，同時將押金於扣抵水、電或管理費等一切債務後，於房客遷出租賃處時，連同違約金（或損害賠償）返還給房客。 (2)由房客提出期前終止租約時 房客可以存證信函向房東表明租約將提前於○年○月○日屆至時終止並遷出租賃處。當然房客也可載明願依約給付違約金；除非沒有約定，否則通常是給付相當於一個月租金的違約金（或損害賠償）給房東。不過大多數的房客會請房東直接由押金中去扣抵，若有賸餘，也會要求房東在遷出租賃處的同時，將賸餘的押金返還。 .
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