租賃糾紛發生的原因

俗話說：「雞蛋再密，也有縫」。房東與房客能看對眼，簽下租賃契約，總是有緣。然而世事難料，儘管租賃契約訂得再完善，也有百密一疏的時候，一旦發生租賃糾紛，雙方的關係可能變得愈發緊張，甚至演變成對簿公堂的局面，這個「結」～究竟要如何解套？筆者將陸續提供讀者一系列租賃糾紛處理的說明：

【概說】

租賃糾紛的處理，首先要試著找出雙方發生糾紛的原因，建立解決糾紛的正確基本觀念與態度，並從中理出問題的頭緒，以最經濟、有效的方式或途徑，合法並兼顧情理地將衝突降至最低，把損害減至最少，才是上策。

本系列文章除了要介紹給讀者，在面對租賃糾紛時，應有的基本觀念外；並輔以案例，列舉常見的租賃糾紛類型，提供讀者實務上的【具體做法】，以期達到解決租賃糾紛的目的。更希望透過案例解說，能為各位讀者省下一筆可觀的律師費與裁判費。

畢竟雙方一旦興訟，官司勝敗還是一回事，但最大的「獲益者」可能是輸贏兩頭賺的律師，而不是身為原告或被告的房東與房客。

《租賃糾紛發生的原因》

租賃糾紛發生的原因不一而足，筆者實務上所曾處理過的案例，大致可歸納為以下幾類：

1.估算錯誤，始料未及

比方說，剛和房東簽好租約的房客，有可能因為公司的臨時指派，必須遠赴他鄉，長駐外地，由於事出突然，在不得已的情況下，只好與房東解約，並被房東沒收押金。

筆者再舉一例，假如承租店面做生意的房客，在簽約時，把租期訂得太短，然因經營有術，生意興隆，等租約到期想再和房東續約時，卻可能因為房東拒絕續租，非但錢沒賺到多少，還可能因此賠上了裝潢及生財器具等開業成本。

相反地，租約訂得太長，也可能因為大環境的不景氣，造成虧損，房客若想結束營業，拿回押金以減少損失，卻可能遭房東以提前終止租約的違約事由沒收押金，這對於倒楣的房客而言，無異是雪上加霜，就像是又被剝了一層皮一樣。

當然，同樣的情形也可能發生在房東身上，例如舊房客的租約還沒到期，房東可能就急著與新房客簽約，心想租約一到期，舊房客搬走，馬上就可以租給下一位；卻沒料到舊房客租約到期，竟藉故不搬，造成房東必須對新房客負違約賠償的責任。

以上都是簽訂租約後，沒有預見未來可能發生的變化，因而造成違約並蒙受重大損失的案例，讀者不可不慎！

2.認知不同，各執一詞

這種情況，最常發生在租約未明定或約定不明，而法律也沒有明確規範的時候。例如：給付的租金，稅是內含？還是另計？租金含稅，含的是什麼稅？如果事前沒講清楚，事後就容易各說各話。

又例如將套房出租給學生的房東，認為學生不愛乾淨，造成環境髒亂，就自行打掃清潔，事後卻向學生收取清潔費；或是提供給房客使用的電器、設備或傢俱，房東認為東西用久了，有折舊的問題，於是逕自從押金中扣錢等等，這都會讓房客認為是房東巧立名目，藉以變相加租或苛扣押金的行為，因而引發爭議，也是所在多有。

3.情事變更，實非得已

最典型的案例，就是房客在租賃期間，可能因失業或所得來源不穩定等經濟因素，以至於無力繳租。

此外，像是租賃期限未到，房客躲債落跑，不知去向；或是不定期限的租賃關係及租期約定在五年以上，但租約未經公證（此時房客無法受到民法第425條「買賣不破租賃」規定的保護），而房東的房子卻遭法院查封拍賣，房客面臨被迫搬遷的命運等等，都是屬於這一類的情形。

4.心懷不軌，惡意欺詐

許多案例顯示，租賃關係最後會找上調解委員會或鬧上法院，問題不在租賃契約訂的不夠周延，而是「人」本身的問題。換句話說，如果有所謂的「惡房東」，當然也會有所謂的「惡房客」。

什麼樣的人會成為房客眼中的惡房東呢？ 舉例來說，馬桶、水管堵塞不通或是房屋漏水、牆壁發霉，通知房東來修，卻遲遲不見下文的，就是惡房東；私裝針孔監視器，窺探個人隱私，會對女房客性騷擾的，也是惡房東；還有搬出一大堆理由，就是為了要調漲房租的，也是惡房東；此外，租約沒到期，就急著催趕房客搬家；或是租約到期，卻藉故不還押金、苛扣押金的，通通都是房客眼中的惡房東。

至於房東眼中的惡房客，像是延欠租金，又拒不搬遷的，是一種；延欠租金，卻落跑不知去向的，也是一種；把房子弄得亂七八糟、滿目瘡痍的，更是令房東恨之入骨的惡房客。還有心存不良，租屋之初，就是為了要供作違法用途的，例如：藏放違禁物品、開設流動賭場、應召站等不法勾當的，都是房東眼中的惡房客。

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