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時事評論國際 2017/04/21 19:20:20

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  激進擴張的背後,是公司的債務高企和資金鏈隱憂。年報顯示,截至2013年末,公司資產負債率高達85.74%;此外,截至今年5月,公司對外擔保融資額度達到272.59億,是去年末凈資產的5倍之多。 進入2014年以來,樓市正經歷銷售放緩。國傢統計局公佈的前4月房產開發情況顯示,全國房地產開發投資2.23萬億元,同比增長16.4%,增速較2013年同期回落4.7個百分點,創近一年來新低。

  部分地區樓價下降、個別房企資金鏈斷裂......近期,各類有關房地產的負面事件,幾何式爆發出來。5月15日,融創將收購綠城中國不超過30%股權一事,被雙方公告證實。對綠城"易主"的原因,業界一度猜測為綠城資金鏈緊張所致。交易公佈後的次日,融創股價大跌6.54%。有投行表示,此次交易或使融創負債急升40個百分點。

  對外擔保為凈資產5倍

  截至2013年年底,泰禾集團的總資產為356.95億元,總負債為306.05億元,資產負債率從2012年底的82.59%上升至85.74%。

  上月10日,泰禾通過競拍,拿下北京大興區黃村鎮兩宗地塊,總價高達51.7億元。此前2月20日,公司以49.6億元競得北京市豐臺區盧溝橋地塊。單在北京土地市場,泰禾今年已投下101.3億元。

  截至4月底,已發佈一季報的60多傢上市房企中,六成出現瞭業績下滑。令外界緊張的還有,上市房企的財務狀況,日趨緊張。有報告指出,今年一季度,上市房企的有息負債率,創出瞭33.7%的歷史新高。

  去年斥資195.3億在全國拿地,今年以來僅在北京市場已投入101.3億拿地

  資產負債率的上升和流動現金的壓力並未讓公司放慢擴張的步伐,進入2014年的泰禾繼續"大刀闊斧"式前進。

  基於此,我們選取瞭泰禾、首開、碧桂園、首創等房地產個股,探究他們的財務狀況。

  去年斥資195.3億在全國拿地,今年以來僅在北京市場已投入101.3億拿地。分析稱,一旦房價上漲趨緩或下跌,將導致資金回籠放緩,引發資金鏈緊張。去年4月,泰禾19.3億競得北京通州臺湖鎮地塊,溢價率高達112%;同年5月下旬,又以11.25億元拿下臺湖鎮另一宗地塊,成交樓面地價高達1.9萬元/平方米。

  2013年,福建房企泰禾集團因在京、滬等地高價拿地,頻頻上演地王戲碼而備受地產行業關註。數據顯示,截至去年年末,該公司共斥資195.3億元。與此同時,泰禾的業績也實現暴漲。年報顯示,公司在2013年的營收和凈利均同比漲超100%。

  泰禾的年報中顯示,公司2014年的銷售目標為250億元,而2013年的銷售合同金額為124.44億。這意味著,在樓市增長放緩,眾多大型房企調低銷售增速的背景下,2014年泰禾集團意欲實現超過100%的增長。

內容來自sina新聞

  從此前剛發佈的2013年年報來看,盡管去年業績猛增,公司的現金流狀況並未得到改觀。2013年,公司經營活動產生的現金流量凈額為-114.41億元,而2012年底這一數字為-8.02億元;另外,泰禾集團經營活動現金流出205.55億,同比暴增250.91%。

  去年4月,泰禾19.3億競得北京通州臺湖鎮地塊,溢價率高達112%;同年5月下旬,又以11.25億元拿下臺湖鎮另一宗地塊,成交樓面地價高達1.9萬元/平方米。

  某地產行業研究員則認為,泰禾瘋狂擴張需要依仗著高周轉的模式,即投建的項目快速賣盤,迅速從市場回籠資金。但從近兩個月地產行業走勢來看,成交量放緩,樓市暴利時代可能正在逐步遠去。在未來樓市走勢並不明確的情況下,泰禾逆市高成本融資拿地,風險有上升趨勢。

  與此同時,公司在上海和福建也不斷拿地。截至2013年末,泰禾共斬獲全國12幅地塊,總占地約1488.75畝、總建築面積超238萬平方米,拿地總金額合計195.3億元。其中福建區域耗資100.72億元、北京63.35億元、上海31.23億元。

  其實,泰禾往年的業績並不起眼。數據顯示,2010年泰禾的營收規模為27.12億元,2011年為26.41億元,2012年的營收則下滑到26.02億元,當年凈利潤為3.44億元。有行業內人士戲稱,"泰禾2012年的營收連支付2013年拿地利息都不夠。"

  也有業內人士對泰禾的瘋狂擴張提出質疑,認為該公司屬於典型的激進派,其去年在京滬等地拿地動作均很大,而且價格相對較高。

  "我們不是在傻拼,是對市場準確判斷後,才堅定去拿地。"面對拿地激進的質疑,5月4日,泰禾集團董事長黃其森接受媒體采訪時表示,公司拿地計劃是有前瞻性的,"去年年初大傢都還沒有反應過來呢,泰禾已拿瞭好幾塊地。"

  負債上升 繼續擴張

  泰禾財務上的負擔和隱憂從去年下半年開始顯現。去年三季報顯示,截至2013年三季末,泰禾的凈資產為30.4億元,凈二胎借款台北利率多少免費諮詢試算利潤5.21億元,一年內到期的非流動負債達到19.33億元,短期借款為50.7億元、應付其他款項為24.70億元,長期借款為86.14億元,負債率達到81.9%。

  瘋狂拿地 業績暴漲

  4月8日,上市房企泰禾集團公佈2013年年報。數據顯示,泰禾集團去年實現營業收入61.28億元,同比增長133.4%;歸屬於上市公司股東的凈利潤為7.28億元,同比增長126.66%;實現銷售合同金額124.44億,同比增長近100%。

  在泰禾的經營邏輯中,對於房企而言,高杠桿、高負債等並不是可怕的詞匯,隻要周轉夠快,一切就都不是問題。公司董事長黃其森曾表示,泰禾90%的項目都要走高周轉的模式,即保證投建的地產項目在7-8個月內開盤,通過迅速收攏資金來緩解相應的資金壓力。

  ■ 編者按

  房地產是支柱性產業。而在資本市場上,房地產企業,同樣堪比中流砥柱。據不完全統計,目前,在A股和港股上市的國內房企,數量已經超過瞭100傢。如萬科、恒大、保利等房企龍頭,均早已是資本市場上的大鱷。集中在三四月份發佈的年報裡,上市房企對他們耕耘於斯的行業前景,進行瞭預測。少數幾傢哀嘆"黃金期已過"之外,其他上市房企,給出瞭"謹慎樂觀"、"中長期向好",甚至"一片繁榮"等判斷。

  分析稱,一旦房價上漲趨緩或下跌,將導致資金回籠放緩,引發資金鏈緊張

泰禾集團激進擴張被指豪賭 樓市放緩或陷資金困局

  為滿足資金需求,公司不斷從銀行、股權基金、信托等機構以抵押地塊、對外擔保的方式進行融資。5月9日,泰禾對外發佈公告稱,將為旗下福州泰嶼、南京吉慶、泰禾嘉信等7傢公司提供連帶責任擔保,擔保金額共計96.82億元。根據公告,截至目前,泰禾集團實際對外擔保總額為272.59億元,占公司去年年末經審計後凈資產的535.51%,對外擔保額度已達到公司凈資產的5倍之多。

  "應該說泰禾的債務風險還是很大。一般來說,對外擔保額度和凈資產的比例上限是50%,但該公司已經大大超過。此外公司資產負債率達到80%,其流動現金狀況也令人堪憂。"一位券商人士對新京報記者表示,如果缺乏資金來源,單靠杠桿率較高的融資方式,一旦公司投資的項目出現問題,公司的抗風險能力差的弱點會被突出,屆時可能給資金鏈帶來很大問題。

  營收、凈利和銷售額紛紛暴漲的背後,是該公司去年在北京、上海等地實施的"搶地政策"。去年1月,泰禾斥資18.5億元奪得北京朝陽區孫河地王,掀起瞭公司在京城瘋狂拿地的序幕。該筆交易樓面價達到2.84萬元/平米,在上半年全國住宅用地成交樓面地價排名中位居前列。

  "未來一旦樓市發生變動,房價上漲速度趨緩或下跌,都可能致使泰禾銷售預期出現問題,而高周轉模式遇到挑戰,勢必也會給泰禾的資金鏈造成極大困局。該公司如此激進擴張,就像是一次豪賭。"該研究員表示。

  4月21日,黃其森在接受媒體采訪時表示,"泰禾的負債並不可怕,隻要企業獲得的土地優質,項目運作能力良好,就沒有問題。"黃其森表示,在運用好金融工具的同時,泰禾一直十分註重風險把控,公司的資金一直安全可控。今年公司會更加靈活地運用金融工基金利率具,相信未來公司負債方面會有一定程度的改觀。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-05-19/08282735962.shtml
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