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心情隨筆男女話題 2017/04/17 19:15:09

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??李春亮:房地產市場周期性波動是規律,但波動幅度和持續時間卻受外力影響。一方面是需求端的去投資化,另一方面是供應端的過度投資化,兩者共同作用引發瞭目前樓市供需結構性逆轉的現狀。住建部提出的積極去庫存就是疏通的思路,引導市場盡快回歸到供需平衡的健康發展軌道。

??其實,房企更多的庫存壓力出現在開盤前後這個階段。從近期統計數據來看,開盤一次去化率能達六成的項目就已經不錯,還有近一半庫存對後期續銷帶來的壓力可想 而知。反過來說,正是因為擔憂開盤效果不夠理想,一些項目將開盤時間往後一拖再拖,致使大部分庫存的壓力通過開盤彰顯出來。開盤可能是一個收獲期,亦可能 是一個危險期。

??由於房地產行業具有很強的周期性,而庫存直接影響到上市房企的業績,庫存高低也是投資者頗為關註的問題。



??李春亮:回看2014年這場持久的去庫存之戰,出現瞭多種多樣的營銷創新,但主要集中於兩大發力點,一是降價,二是圍繞客戶群體下功夫。比較主流的新舉措大 概有五種:一是降低首付門檻,例如以恒大、合生為代表的零首付等概念;二是外延營銷隊伍,例如萬科的全民經紀人、碧桂園的編外經紀人等;三是深挖老客戶, 例如綠城發放的300億元優惠券等;四是創新互聯網渠道,例如萬科的淘寶額抵房款、方興的雙十一“光盤節”等;五是眾籌模式,一些房企已經在做瞭,但規模 都不大,不過未來的前景值得期待。

??NBD:從行業實際情況看,今年的庫存壓力如何,是否還處於可控水平,房企應該擴張拿地還是加速去庫存?

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-10/08455948245813028504687.shtml

??NBD:企業如何從戰略角度把握好存貨這一指標?

??NBD:房企在去庫存方面可以有哪些新的舉措?

??目前行業整體庫存水平如何?企業從戰略角度如何把握好庫存這一指標?《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)專訪瞭賽普咨詢研究院高級咨詢師李春亮,對房企庫存進行深入剖析。



??李春亮:企業在選擇擴張戰略還是收縮戰略時,既要統籌考慮大周期,更有必要研究單城市的小周期。大周期決定瞭整體戰略佈局,小周期影響著具體拿地路徑。還需 要通過強有力的資源統籌和精準的分配實現戰略和路徑的匹配。因此,在整體現金流相對安全的前提下,各城市存貨量控制是一道多選題,可能存在許多種組合解。 決不能采用一刀切的方式去化,對資金安全和利潤平衡點的掌握很關鍵,也很難。

??NBD:今年政策利好面不斷疊加,包括限購、限貸的松綁、降息等,能否從基本面上解決庫存問題?

??李春亮:目前部分城市庫存壓力非常大,去庫存仍是開發商的首要任務。至於土地儲備,在現金流安全和資金成本可控的前提下,在窗口期適度補倉是房企的必然選擇。

??NBD:住建部提出今年下半年要積極去庫存,您認為提出去庫存目標的出發點是什麼?

??NBD:從房企角度看,庫存有不同的分類,包括未開工、在建開發工程、庫存現房、在銷項目、未開盤銷售的項目以及尚未結算的項目等。從開發商的角度看,哪類庫存的去化,對企業經營的影響最大?

??李春亮:近期的一系列政策調整無疑是利好因素,對加快去化有一定正向作用,但市場反響並無房企期待的那樣理想。庫存壓力短期內難以逆轉,過度透支的市場供需差徹底消除需要時間,而且這個時間在各個城市的差異較大。

內容來自sina新聞

賽普咨詢李春亮去化需考慮資金安全和利潤平衡點

??李春亮:無論是哪個階段的庫存,從本質上看,拿地之後回款時間拖得越久,成本代價就越高,對房企的壓力自然就越大。所以,庫存現房無疑是包袱最重的。

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