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休閒生活旅人手札 2017/04/27 13:23:16

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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

廣場上排隊的人群,為這一即將撤場的德國零售巨頭,更添瞭一絲諷刺與幾分惋惜。這樣“旺場”,讓人似乎忘記瞭麥德龍佛山撤場的原因,正是因為人氣不足、銷售額難以達標。

an在接受南都記者采訪時對此特別提到,作為購物中心的運營者需要在一定程度上引導消費,但不能放入太多對消費者來說非常“陌生”的東西,而是需要在有“親切感”的同時加入新的元素。商業開發需要前瞻性以及一定的消費引領,但不能過度超前,否則就會“水土不服”。

迪卡儂:運動品牌中的“宜傢”

位於桂城地鐵站的南海萬鹽埕區二胎借款科廣場是萬科在佛山的第一個商業,在業內人士的眼中,萬科在商業領域算是個新兵。然而,在競爭激烈的桂瀾路,萬科廣場的開業算是一鳴驚人。

開業三天百萬客流,以及看似“簡單粗暴低租金”的萬達在這樣的競爭環境下能旺多久?事實上,在質疑的同時,萬達的做法在一定程度上值得借鑒。

“一直沒有去逛過麥德龍,因為聽說不是會員不能買東西,桂城又不是沒有賣進口食品的超市。”盡管傢住在與麥德龍所在的桂城東,但方先生仍舊因為“嫌麻煩”而未曾光顧過這一傢門口的大超市。

吸引消費者親臨購物中心的業態首先是餐飲,怡豐城在對佛山本地消費習慣的評估下,將商業的餐飲比例從傳統商業約20%的占比提高到瞭30%以上。同時,購物中心內引入很多兒童、傢庭娛樂的元素和設施以及藝術展示空間等。而南海萬達廣場,則更是將體驗式業態提升至50%以上,包括餐飲、影院、兒童樂園、K

“佛山商業階段過剩是一個不爭的事實,這也是整個城市升級必經的陣痛期。”正如廣佛智城董事長黃河在接受南都記者采訪時,面對佛山商業中心、寫字樓等商業綜合體大規模上馬的質疑的回應,在不少商業資深業內人士看來,佛山商業的這場大洗牌,既是現有、將有的商業項目面臨的一場挑戰,更是佛山城市發展和商圈發展的必經階段。

上海豐樹管理有限公司商業投資與零售管理總經理Benjam in H

內容來自sina新聞

去年,桂城的新光百貨和禪城的友誼商店先後關門,前者開業不久隨即選擇撤場,後者停業調整。而今年,宣佈放棄佛山市場的麥德龍,與這兩個百貨一樣,均以批發、零售為主。

電商當道 實體店找“體驗”潮州鎮二胎房貸是什麼意思



有商業地產業內人士曾提出,商業購物中心永遠存在“過剩”的風險,也就是說,即使佛山的商業競爭再激烈,國內和國際一線品牌的商業項目落地佛山,一樣會有其競爭力。

大牌不是“殺手鐧”“親切感”出效果

在這一點,萬達的經驗十分值得借鑒。萬達一直給業界“簡單粗暴”的印象,比如“訂單商業”保證招商,“大力宣傳”以吸引投資者從而回籠資金等標簽如影隨形,但更被業界所爭議的,還有諸如在萬達主力大商業中心“不過是以超低租金吸引商傢”的聲音。

“消費者在這裡隻看到商品、商品,還是商品”。戴德梁行商業地產部主管及董事伍林指出,傳統百貨商場追求出租面積的經營性,均以商品銷售為主。

在麥德龍清貨的當晚,前來“掃貨”的街坊蜂擁而至。導致晚上未到關門時間,由於客流量太大,麥德龍不得不在門口貼起“提前關店”、“明天再來”的告示。第二天,這個大賣場仍舊因為客流量太大,從而實行起瞭入場控制,在賣場門外廣場上排起瞭長隊。

一個非常有趣的“情景式購物中心”案例就是以運動服飾和運動器械售賣為主的運動品牌迪卡儂。迪卡儂的模式被稱為運動品牌的“宜傢”。在宜傢消費者可以坐在沙發上甚至是躺在床上體驗“自己的傢”的感覺,在迪卡儂,消費者可以踩上跑步機,而讓孩子們玩起滑板。在此基礎上,高性價比的商品就更受消費者的青睞。

因此,已然而至的這場商業“大洗”中,與其討論,“為什麼佛山會湧現這麼多的商業”以及“佛山的商業是否過量”,不如關註一下,佛山到底需要怎樣的商業。

大量的商業落地佛山,無疑帶來現有商業的壓力。近年,各大新老商業購物中心招商難的隱患逐步凸顯。而主力百貨店、超市之間的競爭已經日趨白熱化,對新開商業來說,對於具有競爭力的品牌引入,甚至僅僅是場內的招商,都已經成為一道難題。

從近一兩年佛山的商業市場來看,“高大上”的商業似乎都步履艱難,反而打出“益街坊”的親民牌的商業,在新開業之初就能夠聚集人氣。

桂城東平洲的南海怡豐城在去年五一後試業,去年底某個周末的晚上一度出現地下停車場一位難求的狀況。這一來自新加坡的商業中心在落地佛山時,並沒有一味打出新加坡的國際化商業背景和品牌優勢,而是面對以平洲為核心的居民,並輻射整個桂城。從這一商業體舉辦的諸多親子活動和公益活動來看,項目無疑將國際化的商業理念更好地落地在本地消費習慣和需求。

因此,不管實體商業願不願意面對,電商對於購物中心的沖擊越來越明顯。“在網上鼠標一點,什麼東西沒有?為什麼一定要跑去商場,找車位、親自跑腿,還不便宜。在網上,一個午休的時間就把日常用品都買好瞭。”網友小K的觀點,代表瞭一批“剁手族”網購達人的觀點。

伍林表示,在電商沖擊下,新的購物中心更多地側重體驗式消費,在這一基礎上,百貨公司等業態單一的商業也將逐漸“購物中心化”,也就是說,需要將有更多的元素加進去。這並不是新的購物中心才需要做的結構研究,傳統的百貨公司也需要進行變革。因此,不管是國內一二線城市的主流商業,還是佛山本地已經開業的購物中心,都在近一兩年開始大幅調整業態比例。

已經走在國際化前沿的新加坡,其購物中心從硬件、業態和品牌構成上都有著豐富的經驗,但是在佛山,怡豐城選擇瞭更加貼合本地化需求,也就是說,以更加“接地氣”的方式來打造這一購物中心。

T V和健身房等,以吸引消費者不光是在這裡“購”,更多的是在此吃喝玩樂。

在此基礎上,在佛山已經有以銷售為主的零售商業,開始進行“情景式”銷售的轉型。據記者瞭解,不少在建的購物中心也應對電商沖擊,將推出不同的體驗式設計。比如桂瀾路在建的中海環宇城的購物中心將建成花園式商場,招商置地中心更是在其商業團隊進行全國商業考察之後,將項目定位為精品體驗式商業中心。

招商難 萬達在業態組合中有學問

“高大上”不如“益街坊”

但事實上,今年在佛山折戟的商業,並不是因為缺乏商管經驗或者是品牌影響力。這其中不乏在華南地區甚至國內都十分有知名度的商業中心。但從近兩年悄然撤場的這些場子來看,在佛山消費者眼中,僅僅是“大牌”顯然不能夠成為讓大傢掏錢捧場和買賬的“殺手鐧”。

首先,關於“低租金吸引商傢”的業界評價確有其事,記者采訪瞭解到,萬達在引入主力店、品牌店或者是利潤低但是對於業態完善來說又是必需商傢時,不惜降低租金“搶”商傢進場。

但是另一方面,在平衡商業的需要下,部分商傢的租金反而會調高,比如南海萬達三層餐飲的租金單價至少達到200元以上,已經達到禪桂中心區不少商業首層的租金水平。萬達資深商管負責人打瞭個比方,“你吃1000塊的鮑魚,也需要搭配2塊錢的鹽,這也是商業平衡的學問”

其次,萬達在商業運營方面,對於商場佈局、商傢定價、形象定位等諸多方面,有著更多的主動權,這已經比較接近國際上較為成熟的商管公司。這種主動權首先表現在對於商傢的多種調控和監管,據說南海萬達廣場在開業兩年內商傢利潤都控制在10%以下,這不但是持續旺場的保證,更是後面幾個萬達廣場更獲得消費者和投資者認可的保證。

商學案例

商業過剩已成事實 哪種商業模式能解困?

麥德龍的這一售賣形式僅僅是因為其一貫以來的銷售渠道和定位,但是在不少消費者眼中,這樣需要“入場券”的賣場難免顯得有些“不接地氣”。

[嘗試]

怡豐城:餐飲比例從20%提升到30%

南海萬達城:體驗業態提升至50%

中海環宇城:打造花園式商場

佛山萬科負責人在接受南都記者采訪時直言,項目定位伊始就並沒有打算做得多麼高端,其首先就是輻射周邊三公裡范圍內的社區配套,“我們就是歡迎街坊鄰居、大爺大媽來逛逛、來買東西,也歡迎年輕人來約會休閑。”

與方先生觀點類似的還有在祖廟附近租房子住的小朱,在去年底友誼撤場之前,她幾次路過這個商場都沒有走進去,“一看就是東西賣得很貴的地方。比如我的化妝品上網買,便宜。日常用品或者吃東西什麼的,去興華、百花或者東廣(東方廣場)都可以買到瞭。費事跑到那麼‘高大上’的地方去。”

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-20/08305984480815600684968.shtml

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