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網路媒體報導,房地合一稅破了三個大洞-是否透過買發票、開公司及售地代建,會讓政府課不到稅?
2016/01/12 16:04:34瀏覽259|回應0|推薦0

網路媒體報導,房地合一稅破了三個大洞-是否透過買發票、開公司及售地代建,會讓政府課不到稅? /安和地政士事務所 王彥琳代書

 

網路媒體報導,為了打擊短期炒作,政府力推房地合一稅改,期待能平息投資客炒房風氣,不過新制卻因規範缺失,早已被投資客完全破解,透過「暗黑」手段,就能達到節稅目的,甚至讓政府面臨課不到稅的窘境。

我們來分析一下:

.買發票:誠如報導中所說的,這招在以前就有人用了,是標準的違法逃漏稅的行為並不可取,國稅局在查稅時,也可以就裝修費用過高不合理的個案進行查核。

 

.開公司:以公司名義來購買房地,然後以移轉股權的方式給承買人。在實務上會有幾種情形無法克服,一是買入時要以公司的名義貸款,可能不是那麼容易處理,在成數或利率上不見得有利。買入後再轉售時,因為是採取將公司的股權轉讓的方式進行,對於承買人而言必須就公司的實際狀況進行查核,最困難的是公司可能會有隱藏性的債務而在報表中無法得知,是會有風險的。另外對於出賣人而言,等於是將原本應繳納的土地增值稅及所得稅轉嫁給承買人,因此承買人在出價時,可能也會將該稅捐成本計算在買價之中。採取該類交易方式的個案較為複雜,對於土地增值稅而言因土地所有權並未變動可達到延緩繳稅的目的,但對於房地合一所得稅的部分筆者則較為保留,因為將來財政部會不會援用稅捐稽徵法的實質課稅原則來據以課稅,則很難說要再觀察。

 

.售地代建:採取售地代建方式,雖然對於建商而言交易標的為土地而非建物,其土地出售是適用房地合一新制或是採用舊制課稅,仍然必須視建商取得土地的時間點及持有期間而定,並不是一律都是採用舊制課稅的。至於建物興建的部分,正常的方式是建商出資委託營造廠興建房屋,房子蓋好後將產權登記在建商名下後,再移轉過戶予承買人。至於代建的方式,則必須是由承買人直接出資委託營造廠興建房屋,而建商僅基於管理監督營造廠的立場實際上並無出資,而建物完工後即由承買人原始取得建物所有權,沒有課徵所得稅的問題。但反之,如果實際仍由建商出資委託營造廠興建,但卻以承買人名義做為建照的起造人,在建物完工後直接以承買人的名義辦理產權登記,依據實質課稅原則,所得稅恐怕仍是不可免除。

 

本文作者/安和地政士事務所 王彥琳代書 地址:台北市大安區忠孝東路414811樓之2 電話:02-27113330#10傳真:27113787 行動:0932039476  e-mail:anho.law@msa.hinet.net / anho.law@gmail.com 網址:www.anho.com.tw  安和臉書粉絲專頁:www.facebook.com/anhofan

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