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 預售屋買賣房地合一所得稅怎麼算?交易費用如何認定? 文/安和地政士事務所王彥琳代書 |
| 知識學習｜商業管理 2022/10/07 15:05:48 |
政府為了積極打房,首先修正了平均地權條例關於預售屋實價登錄的規定,必須在簽訂預售屋買賣契約之日起三十天內,就要進行實價登錄的申報,讓預售屋的買賣價格能夠即時揭露提供社會大眾查詢,同時也對於預售屋的買受人,在簽訂預售屋買賣契約前所取得的銷售紅單,也明文禁止轉售,違反者會按戶處以新台幣15萬元以上100萬元以下的罰鍰。 接下來在民國110年7月1日實施的房地合一2.0,正式將預售屋的交易列入房地合一所得稅的課徵範圍,而且短期持有出售時會以比較高的稅率來加重課稅,政府會針對預售屋實施一連串的打房措施,實在是預售屋的炒作太過於容易，跟建商簽約只需要支付少許的自備款，就可以取得購買預售屋的權利，然後加價出售再跟建商換約，在房市景氣好的時候，可以有不錯的獲利，但是也造成了價格飆漲的問題，所以預售屋自然也成為政府打房的目標。 首先我們來看，預售屋換約是什麼意思?它是指承買人與建設公司簽訂預售屋買賣契約書之後，在還沒有完工取得產權以前，經過建設公司的同意，將契約讓與給新的承買人，由新的承買人概括承受原來出賣人跟建設公司之間,預售屋買賣契約的權利義務。 我們來舉一個案例: 甲向建商在民國111年2月以1000萬元簽約購買一戶預售屋,並且已經支付了100萬元的價款,在還沒有完工以前,甲又將預售屋的權利加價50萬元,在民國111年8月,再出售給乙,並且向建商完成換約。在換約以後對於建商來說,它只收取了甲先支付的100萬元價款,剩下900萬元的未收取價款是有權利向新的承買人乙來收取的,而且依照契約的約定,建商負有必須在約定的期限內完工並且將建物以及基地的所有權過戶給乙的義務;而新承買人乙在簽訂轉售契約的時候,因為原來的承買人甲已經先支付給建商100萬元,還有他加價50萬元的利潤合計150萬元,這是乙必須先支付給甲的價款,在跟建商換約完成以後,因為乙繼受了預售屋買賣契約的權利義務,所以還必須再支付900萬元給建商,才能取得完工後房地的產權。在這個案例,甲必須申報繳納房地合一所得稅,而它的所得額就是利潤50萬元。 不過現在實務上比較有爭議的,是關於費用是如何認定扣除。 依據所得稅法第14條之6的規定,個人沒有提示因取得、改良及移轉而支付的費用者,是可以按照成交價額的百分之三計算其費用,但是最高只以30萬為限。簡單來說,費用的認定計算原則上是以實際發生的數額為準,並且必須提供相關的單據憑證才能夠核實扣除,但是如果沒有提示費用憑證或是支出的數額不足,那麼就直接以成交價額的百分之三認定作為費用扣除,但是不得超過30萬元。 我們再回到剛才的案例,可能會有很多的民眾認為,甲是以1000萬元向建商購買預售屋,所以甲的取得成本是1000萬元,然後加價50萬元再將預售屋的權利出售給乙,那麼成交的價額應該就是1050萬元,至於可以扣除的費用,在沒有提示憑證的情形下,是可以按成交價1050萬的百分之三計算,但是因為已經超過30萬,所以費用只能以上限30萬元扣除,計算下來的結果,甲轉賣預售屋的房地合一所得稅的所得額是1050萬減1000萬再扣除30萬,等於是只有20萬元的所得額,而甲是在民國111年2月買入在111年8月賣出,持有期間未滿一年,所以適用的稅率是45%,計算的結果,甲只要繳納9萬元的房地合一所得稅。 不過財政部的見解,倒是不太一樣。 首先甲跟乙之間的預售屋轉賣,新承買人乙實際上是支付了150萬元給甲,但是剩下的900萬元是直接要付給建商而不是付給甲的,所以預售屋轉讓的權利價值也就是成交的價額,應該要以甲乙之間實際支付的款項150萬元來認定,並不包含乙後續要支付給建商的價款。另外對於甲來說,他只有付了100萬元給建商,但是後續還有900萬元還沒有支付,契約就已經轉讓由乙來繼受了,所以甲的取得成本應該是以實際支付給建商的100萬元來認定,雖然利潤一樣都是50萬元,但是在費用的扣除上就有差異了。我們以財政部的見解來計算,甲應該要繳納多少的房地合一所得稅: 甲乙之間實際支付的款項150萬元是預售屋轉讓的權利價值也就是成交價,而甲的取得成本是100萬元,至於費用在沒有提示憑證的情形下,是以成交價額的百分之三也就是4萬5仟元認定作為費用扣除,所以計算下來的結果甲的所得額是455,000元,而適用的稅率是45%,計算的結果甲要繳納204,750元的房地合一所得稅。 我認為財政部的見解是有理由的,因為成交價就是買賣甲乙雙方實際要收取支付的價款,如果因為契約轉讓要把支付給第三人也就是建商的款項也計算在成交價款裏,但是出賣人甲實際並沒有收到那麼多的款項,似乎也不合理,所以各位在預售屋轉賣要申報繳納房地合一所得稅的時候,對於成交價以及費用的認定方式,要注意採取財政部的課稅見解,才不會有短少繳稅的情形。 至於我們一開始講到的銷售紅單,雖然現在法律規定是禁止轉售的,但是如果仍然有轉售紅單行為的話,依據財政部的解釋函令,在簽訂預售屋買賣契約書以前所取得的銷售紅單,是基於預售屋買賣關係而成立的契約行為,它是屬於預售屋交易的範圍,所以轉售紅單也是要課徵房地合一所得稅的,如果有因為違法轉售紅單而有被主管機關處罰,在計算要繳交多少稅的時候,所繳納的罰鍰是不能夠認列費用扣除,這是各位要特別注意的。 本文作者/安和地政士事務所 王彥琳 網址:www.anho.com.tw |
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