網路城邦
RSS Feed Link 部落格聯播

文章數:37
將不動產借名登記在出名人名下,出名人未經同意即擅自處分借名的不動產,其效力為何?
知識學習商業管理 2018/07/16 14:25:48

將不動產借名登記在出名人名下,出名人未經同意即擅自處分借名的不動產,其效力為何?談最高法院─○六年度第三次民事庭會議決議

/安和地政士事務所王彥琳代書

 

案例:A在民國100年時出資購買房地,並與B約定借名登記在其名下,B104年在未經A的同意下將該房地再出售予知悉有借名關係的C,經A發現後可否終止借名關係並主張BC的移轉登記無效,將房地返還至A的名下

 

解析: 不動產借名登記在實務上實在頗為常見,所造成的糾紛亦多。所謂「借名登記」,係謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,固應賦予無名契約之法律上效力,並類推適用民法委任的相關規定。案例中的A為借名人B為出名人,AB約定將房地借名登記在B的名下,該移轉登記只要不違反強制、禁止規定或公序良俗者,那麼B即取得房地所有權,且B必須遵守與A之間借名關係的相關約定。而現B在未經A的同意下將該房地出售予C,如前所述因B為房地的所有權人,所以B即得以所有權人的地位將房地出售予C,但問題是如果C已知悉(惡意)AB間具有借名關係時,那麼其效力為何?

 

我們來看看最高法院─○六年度第三次民事庭會議決議

借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係,乙未經甲同意,將該不動產所有權移轉登記予第三人丙,其處分行為效力如何?

 

甲說(有權處分說):

不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約,出名人依其與借名人間借名登記契約之約定,通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利,然此僅為出名人與借名人間之內部約定,其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人,其將該不動產處分移轉登記予第三人,自屬有權處分。

 

乙說(原則上有權處分,例外於第三人惡意時無權處分):

借名登記契約乃當事人約定,─方(借名者)經他方(出名者)同意,而就屬於─方現在或將來之財產,以他方之名義,登記為所有人或其他權利人。出名人在名義上為財產之所有人或其他權利人,且法律行為之相對人係依該名義從形式上認定權利之歸屬,故出名人就該登記為自己名義之財產為處分,縱其處分違反借名契約之約定,除相對人係惡意外,尚難認係無權處分,而成立不當得利。

 

丙說(無權處分說):

出名者違反借名登記契約之約定,將登記之財產為物權處分者,對借名者而言,即屬無權處分,除相對人為善意之第三人,應受善意受讓或信賴登記之保護外,如受讓之相對人係惡意時,自當依民法第─百十八條無權處分之規定而定其效力,以兼顧借名者之利益。

以上三說,應以何說為當?請公決。

    議:採甲說(有權處分說)

 

依據最高法院─○六年度第三次民事庭會議決議,即便案例中的C已知悉(惡意)AB間具有借名關係,但出名人B仍屬有權處分,所以借名人A即無從主張BC的移轉行為無效,簡單來說就是A已拿不回來該房地的所有權,僅能基於與B之間借名關係的約定,向B請求損害賠償。

 

常有當事人詢問請求出名人將借名不動產返還時,應否課徵土地增值稅的問題,其實課稅與否應視借名的法律關係,因出名人已取得不動產所有權,而借名人請求返還時即屬再一次的所有權移轉行為,如土地的公告現值有漲價那麼仍必須課徵土地增值稅。在實務上常見的狀況有:無法舉證借名關係、移轉返還的稅捐成本太高、請求權時效及對於出名人的管控問題等,所以在將不動產借名登記在他人名下時,對於相關風險應有一定的認知,才能保障自身的權益。

 

 

本文作者:安和地政士事務所王彥琳地政士
地址:台北市大安區忠孝東路414811樓之2
電話:02-27113330#10傳真:27113787
行動:0932039476   LINE ID:@exs1838x
e-mail:anho.law@msa.hinet.net / anho.law@gmail.com
網址:www.anho.com.tw  安和臉書粉絲專頁:www.facebook.com/anhofan

 

 

最新創作
將不動產借名登記在出名人名下,出名人未經同意即擅自處分借名的不動產,其效力為何?
2018/07/16 14:25:48 |瀏覽 370 回應 0 推薦 0 引用 0
房客遲來的正義?!房東惡夢的開始?! 談租賃住宅市場發展及管理條例(租賃新法)的實施
2018/06/20 17:56:07 |瀏覽 251 回應 0 推薦 0 引用 0
談房地合一所得稅的重購退稅
2018/06/07 18:38:54 |瀏覽 7159 回應 0 推薦 0 引用 0
從買賣房屋詐騙案例談買賣房屋應注意事項
2018/05/14 17:53:28 |瀏覽 1382 回應 0 推薦 0 引用 0
實價登錄修法,將完整揭露門牌地址,會成國稅局查稅利器?!
2018/05/04 20:16:03 |瀏覽 145 回應 0 推薦 0 引用 0