◎先行預測！房地合一行政院版可能衍生6現象◎

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】行政院版的房地合一終於定案，其中日出條款定在2016年1月1號，預估99％的屋主不受影響，日後出售持有時間滿2年，還是按目前的申報方式報稅。信義房屋則認為行政院版的房地合一，將出現6個現象，包括第一個使用400萬元免稅的民眾，可能出現在2022年，自住短期持有沒減免，人頭效益降低，新制上路後預售交屋者適用房地合一等。

房地合一行政院版出爐後，房地合一政策的輪廓越來越為清楚，雖然立法院三讀通過才算真正定案，不過院版的房地合一對市場的干擾減輕，對於大部分的屋主來說，日後售屋稅金不會因此增加，另外短期稅率35％~45％雖然看似很重，但房地合一稅屬於所得稅，對於屋主至少「保本」有賺才課，相對也會比奢侈稅划算許多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，按目前房地合一的規劃來看，未來市場可能會出現6個現象，首先是第一個適用自用400萬元以內免稅的民眾，可能出現在2022年，另外，由於房地合一稅對於自住1戶的民眾，短期交易不具有優惠減免措施，因此過去使用人頭刻意規避奢侈稅的狀況，將明顯減少，第三個就是購買預售案的民眾，雖然購買時間是1~2年前，但登記買賣移轉的時間若在新制上路後，則交屋後再出售就得適用房地合一的新制。

第四個是近年相當熱絡的贈與行為，多是利用公告價格與市價之間的落差進行節稅，但日後若受贈者出售，並以房地合一實價申報時，將會產生可觀的資本利得，贈與行為的效益將大打折扣，因此還得規劃日後售屋怎麼節稅，才不會讓贈與效益打了折扣。

第五個由於房地合一和舊制的申報制度相比，最大差異在於舊制土地免資本利得稅，假設未來長期房價有上漲的空間，新制上路前購買，並持有超過2年時間，出售都適用舊制，上路前購屋相對划算。

第六個，雖然一般住宅在房價上漲的狀況下，採舊制申報較新制划算，但台北市的高級住宅則可能新制較舊制划算，主要是因為高級住宅的房屋評定現值高，加上併入個人所得後可能會適用40％或45％的稅率，因此新制持有超過兩年的20％或15％可能反而划算。

行政院版房地合一後可能的6個現象

現象一：第一個適用400萬元免稅的民眾，可能出現在2022年

現象二：自住短期持有沒減免，人頭閃奢侈稅效益低

現象三：預售案新制上路後才交屋，購買人適用房地合一新制

現象四：贈與節稅的效應降低，要考量日後出場方式

現象五：假設未來房價走揚，則新制上路前購買相對划算

現象六：北市高級住宅新制反而可能划算

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